문) 저는 재건축조합의 조합원입니다. 관리처분계획에 따른 평형배정 및 동·호수 추첨을 한다고 하는데 추첨은 어떻게 하나요?
답) 신축되는 아파트의 희망평형 및 동ㆍ호수 추첨은 수요와 공급의 불일치에서 발생하는 문제입니다.
즉, 33평형에 가고자 하는 조합원들은 100명인데, 신축되는 33평형은 80세대 밖에 없을 경우 어쩔 수 없이 20명의 조합원은 다른 평형을 배정받아야 하는데 이 과정에서 어떤 기준으로 20명을 선별해 낼 것인가가 문제되고, 또한 자신이 원하는 평형대에 배정되었다 하더라도 아파트의 동, 층수 및 위치에 따라서 조망과 일조량 등의 차이를 가져오고 이는 곧 아파트의 가격형성에 결정적인 영향을 미치기 때문에 조합원 개개인들로서는 재건축사업에 있어서 가장 중요한 문제라고 할 수 있습니다.
그리고 위와 같은 수요와 공급의 불균형은 현실적으로 모든 정비사업장에서 발생하는 문제이기 때문에 평형배정 및 동ㆍ호수 추첨문제는 얼마나 공정하게 실행되어 모든 조합원이 결과에 승복하고 문제를 제기하지 않도록 하느냐 하는 것입니다.
재건축정비사업에 있어서 평형배정 및 동ㆍ호수추첨은 어떤 법률이나 제도로 정해져있는 것은 아닙니다. 이는 일반적으로 조합의 정관이나 조합원총회의 결의로 정하는 방법과 절차에 따라 정해지게 됩니다.
이하에서는 위와 같은 일반적인 조합원 평형배정 및 동ㆍ호수추첨방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
조합원은 재건축사업으로 신축되는 아파트 중 조합원분양분에 대한 분양신청시 자신이 입주하기를 원하는 희망평형을 1순위, 2순위, 3순위로 그 순서를 정하여 분양신청서를 작성하여 조합에 제출하고, 조합은 이를 기초로 관리처분계획을 수립하여 조합원분양분에 대한 평형배정을 하게 됩니다.
이 경우 일반적으로 각 조합원에 대한 평형배정은 우선 각 평형별 1순위 희망자를 그 평형에 우선 배정하고, 만약 해당 평형의 1순위 희망자가 분양세대수를 초과하여 경쟁률이 1:1을 넘는 경우에는 일반적으로 정관규정에 따라 각 조합원의 종전 아파트의 감정평가금액이 큰 순서에 따라 순차적으로 배정하며, 여기에서 탈락한 조합원은 자신이 희망하는 2, 3순위 평형의 분양세대수가 남는 경우에 무작위 추첨을 통하여 이를 배정받게 되는 것입니다.
동ㆍ호수 추첨은 “수기추첨”과 “전산추첨”방식이 사용되고 있습니다.
수기(隨機)추첨이란 조합원 개개인이 직접 자신의 손으로 동·호수를 추첨하는 것입니다. 신축 아파트의 신청 평형별 동·호수가 적혀 있는 추첨표를 추첨함에 넣어 잘 섞은 후 해당 평형을 신청한 조합원들이 미리 정한 순서 또는 먼저 지원하는 차례대로 그 추첨함에서 하나의 추첨표를 꺼내들게 되면 그 추첨표에 기재되어있는 동ㆍ호수가 바로 자신이 입주하게 될 신축아파트의 동 및 호수가 되는 것입니다.
수기추첨의 장점은 조합원들이 자신이 입주할 아파트의 동·호수를 자신이 직접 선택하기 때문에 추첨결과에 대한 책임소재가 분명하여, 비록 추첨결과에 대하여 불만이 있다 하더라도 이의제기할 명분이 없다는 것입니다.
수기추첨의 단점은 ①대단지 아파트의 경우 동·호수추첨을 하는데 많은 시간과 비용이 들고, ②추첨과정에서 오류가 발생했을 경우 극도의 혼란상황이 발생하고, 종전에 이루어진 추첨결과가 수포로 돌아갈 위험성이 크다는 것입니다.
전산(電算)추첨은 ①분양사업주체인 조합에서 직접 하는 경우, ② 조합이 공신력 있는 제3의 기관(금융결제원 또는 국민은행 등)에 의뢰하여 하는 경우가 있으나, 일반적으로는 객관성과 공정성을 보장하기 위하여 조합에서 공신력 있는 제3의 기관에 의뢰하여 진행됩니다.
전산추첨방법은 전체조합원들 중 선정된 몇 명의 대표조합원들이 전산추첨을 담당하는 기관에서 제공하는 0부터 9까지 기재된 10개의 탁구공 등을 이용하여 두 개의 난수를 선택하고, 각기 다른 프로그램이 기재된 3개의 탁구공 등을 이용하여 적용프로그램을 선택하게 되면 이를 토대로 전산추첨이 이루어지게 됩니다. 이때 첫 번째 난수는 신축아파트의 동(棟)에 영향을 미치고, 두 번째 난수는 신축아파트의 호수(戶數)에 영향을 미치게 됩니다.
전산추첨의 장점은 소요시간이 짧고 비용이 저렴하다는 것입니다.
전산추첨의 단점은 추첨과정 및 결과의 공정성을 충분히 담보할 수 있느냐, 즉 조합원들이 추첨에 대하여 충분한 신뢰를 하지 못하게 되는 경우, 추첨결과에 대한 불만과 이의제기로 혼란과 갈등이 발생할 수 있다는 것입니다.
위에서 살펴본 바와 같이 수기추첨과 전산추첨은 각기 장ㆍ단점이 있습니다. 또한 추첨방법에 대하여는 조합이 정관 또는 조합원총회의 결의를 통해 자율적으로 정하는 방법에 의하도록 되어있기 때문에 어떠한 방법을 선택하느냐는 결국 해당 조합 및 조합원들이 결정할 문제인 것입니다.
