신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말합니다. 즉, 신탁은 위탁자가 수탁자 앞으로 재산권(신탁재산)을 이전 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자는 신탁재산을 수익자의 이익이나 특정한 목적을 위하여 관리, 처분, 운용, 개발하는 제도라고 할 수 있습니다.
재건축 사업에 있어 신탁등기의 필요성
첫째, 교환등기용이
사업부지와 인근 토지 간에 종종 교환으로 지적을 정리하여야 하므로 조합원 소유 토지를 조합명의로 신탁 및 소유권이전등기를 받아 놓아야 교환등기를 용이하게 할 수 있고,
둘째, 재산상 피해 방지
투기과열지구로 지정된 지역에서는 조합설립인가 시부터 준공인가 시까지 전매가 제한됨에도 불구하고 이를 간과하여 전매가 이루어질 경우 조합 및 조합원에게 불측의 재산상 피해가 발생하고,
셋째, 경매기입등기 제한
이주에서 준공 및 이전고시까지 4~5년이 소요되는 바, 조합으로 신탁 및 소유권이전 등기를 하여 두지 아니하면 악성조합원들에 의하여 자신의 토지에 다액의 근저당권, 압류 등을 유발하더라도 조합으로서는 어쩔 수 없이 대법원의 도시 및 주거환경정비 등기처리 규칙에 따라 신축 아파트에 위 근저당권, 압류 등을 선순위로 등기하여 주어야 하므로 공사비, 조합 부담금 등을 우선적으로 확보할 수 없는 문제가 발생함으로써 조합 및 다수 조합원에게 피해를 주게 된다. 하지만 이러한 문제를 방지하기 위해 조합명의로 신탁등기를 해 두게 되면 위탁자인 조합원은 등기부상 현재의 소유자가 아니어서 등기의무자가 될 수 없는 것이 원칙이므로, 신탁법 제22조에 의하여 위탁자인 조합원을 등기의무자로 하는 압류·가압류의 처분제한의 등기와 강제집행 등의 경매기입등기는 할 수가 없으며,
넷째, 법인세 절감
재건축 조합은 도시정비법상의 법인으로서 일반분양분 등에 대하여 법인세를 납부하게 된다. 그런데 조합원의 재산 출연 시점은 조합설립인가일 또는 신탁등기일을 기준으로 하게 되는데, 조합설립인가일로부터 신탁등기일 까지는 상당한 시간의 경과로 인하여 사회경제적 변화에 따라 재건축 부지의 부동산 가격이 높아질 경우 조합명의로 신탁등기를 하고, 이 신탁등기일을 재산의 출연시점으로 삼으면 법인세를 절감할 수 있으며,
다섯째, 주택분양보증서 발급
재건축 조합도 대부분 아파트 및 상가에 대하여 조합원분을 제외하고는 일반분양을 하여 그 수입금으로 공사비 일부를 충당하게 되므로, 조합에서 아파트 및 상가를 일반분양하려면 주택도시기금법 제26조에 의하여 주택도시보증 등으로부터 주택분양 보증서를 발급받아 행정기관으로부터 분양승인을 받게 됩니다. 그러므로 주택분양 보증서를 발급받기 위해서는 조합이 모든 사업부지의 소유권을 확보(주택법 제61조에 따라 주택건설 사업부지에 대하여「이 토지는 주택법에 따라 입주자를 모집한 토지로서 입주예정자의 동의를 얻지 아니하고는 당해 토지에 대하여 양도 또는 제한물권을 설정하거나 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등 소유권에 제한을 가하는 일체의 행위를 할 수 없음」이라는 부기등기 문구를 명시한 후 일반분양자에게 소유권 이전등기를 신청할 수 있는 날로부터 60일 이내에는 마음대로 말소할 수 없으므로 조합원 소유 건물에 대한 보존등기시 각 조합원 구분건물에 토지에「별도등기 있음」이라는 권리 제한적 부기등기가 기입되어 재산상 불이익을 받을 수 있음) 하거나 조합원 소유의 토지를 신탁등기(주택법시행령 제72조 제2항 제1호 다목의 규정에 의하여 조합원이 주택조합에 대지를 신탁할 경우는 부기등기 제외됨)하여야 주택분양보증서를 발급 받을 수 있습니다.
이와 같이 조합원 재산출연에 따라 조합명의로 신탁 및 소유권이전등기를 하면서 재건축 사업을 추진하는 것이 여러 가지 측면에서 조합 및 조합원에게 이익을 안겨다 주게 될 것이므로 재건축 사업에 있어서 신탁 및 소유권 이전 등기가 필요 합니다.
