문) 재건축과 재개발은 낡은 주택을 철거하고 그 대지 위에 새로운 아파트를 건축하는 것으로, 같은 것이라고 보이는데 다른 점이 있나요?
답) 귀하께서 질문하신 바와 같이 넓은 의미에서 재건축과 재개발은 노후 화된 아파트, 단독주택, 건축물 등을 철거하고 그 철거된 토지 위에 도로, 공원 등을 조성하면서 아울러 아파트 등을 신축하는 점에 있어서 동일합니다. 그렇지만 재건축과 재개발은 사업구역 지정요건, 사업추진 방법 및 절차 등 구체적인 부분에 있어서 많은 차이가 있습니다. 그 중요한 차이점은 아래의 도표와 같습니다.
재건축·재개발의 차이점
내용 | 재건축 | 재개발 |
사업의 정의 | 정비기반시설은 양호하나 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선 하지 위하여 시행하는 사업 | 정비기반시설이열악하고 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을개선하기위하여시행하는 사업 |
지정요건 | *단독주택 기존 200호 이상 또는 부지면적이 1만㎡ 이상인 지역으로서, ①정비기반시설이충분히 갖추어지고, ②노후·불량건축물이 3분의 2이상이거나 노후·불량 건축물이 2분의 1 이상으로서 준공 후 15년 이상 경과한 다세대주택 및 다가구 주택이 10분의 3 이상 *공동주택 노후·불량 건축물로서 기존세대수 또는 재건축사업 후의예정세대수가300세대 이상이거나 그 부지 면적이 1만㎡ 이상인 지역 | 가. ①노후·불량건축물의수 60% 이상 ②과소필지,부정형, 세장형 필지수 50% 이상 ③상습침수지역,재해위험지역 나. 주택접도율이 40% 이하 지역 다. 호수밀도가 60% 이상 지역 위 각 목 중 2가지 이상 해당지역 |
주택의 규모 및 건설비율 | 60㎡이하 20% 85㎡이하 40% 85㎡초과 40% | 60㎡이하 40% 85㎡이하 40% 85㎡초과 20% |
안전진단 시행여부 | 공동주택에 대하여 정비예정구역(기본계획)지정 후 건축물의 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 및 주거환경 적합성등을 심사하는 안전진단 실시 | 안전진단을 실시하지 않음 |
조합원의 자격 | 건축물및그부속토지의 소유자로서 주택재건축 사업에 동의한 자(토지 또는 건축물만 소유한 자는 조합원자격이 없음) | 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자 |
미동의자 등에 대한 처리방법 | 1.조합설립에 동의하지 아니한 자 2.건축물 또는 토지만 소유한 자 위 각호에 해당하는 자에 대하여 민사소송 절차인 매도청구소송에의하여 부동산 소유권 취득 | 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리를 수용 또는 사용 |
임대아파트 의무화 | 임대아파트제도 폐지됨 | *임대아파트 건설비율 전체세대수에 20% 이상 *매각방법 토지와 건축물을 포함하여 관리처분계획인가시에 감정평가에 의하여 결정된 금액으로 매각 |
국유지· 공유지의 점·사용료 면제 | 국유지·공유지의 점·사용료 납부 | 국유지·공유지의 점·사용료 면제 |
재건축 초과이익 환수여부 | 준공완공시점의 주택가격에서 추진위원회 승인된 날의 주택가격(제사업경비,인근지역 주택 정상 상승분 포함)을 뺀 금액에서 3,000만원을 초과한 금액에 대하여 누진과세 | 재개발초과이익 환수 없음 |
취득세 과세제도 | *조합 ⋅일반분양 건축물에 대하여 취득세 과세 ⋅일반분양 토지에 대하여 취득세 과세 *조합원 ⋅건축물에대하여취득세 과세 | *조합 ⋅재개발 사업을 위하여 취득하는 토지와 건축물은 비과세 *조합원 ⋅종전 권리가격의 범위 내에서 취득세 비과세 |
