노후·불량건축물의 판단 기준

  「도시 및 주거환경정비법」 제2조제3호라목에서는 “노후·불량건축물”이란 도시미관을 저해하거나 노후화로 인하여 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 건축물을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제2조제3항제1호에서는 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제3호라목에 따라 시·도 조례로 정할 수 있는 건축물은 “준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물”을 말한다고 규정하고 있는바, 

  “준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물”에 해당하면 그로써 곧 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제3호라목에 따른 “노후·불량건축물”에 해당하게 되는지? 

  “준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물”에 해당하더라도 그로써 곧 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제3호라목에 따른 “노후·불량건축물”에 해당하게 되는 것은 아닙니다. 

  「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제2조제3호에서는 “노후·불량건축물”이란 도시미관을 저해하거나 노후화로 인하여 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 건축물(라목) 등 같은 호 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다고 규정하고 있습니다. 
  그리고, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 “도시정비법 시행령”이라 함) 제2조제3항에서는 도시정비법 제2조제3호라목에 따라 시·도 조례로 정할 수 있는 건축물은 “준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물”(제1호) 등 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다고 규정하고 있는바, 
  이 사안은 “준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물”에 해당하면 그로써 곧 도시정비법 제2조제3호라목에 따른 “노후·불량건축물”에 해당하게 되는지에 관한 것이라 하겠습니다. 
  먼저, 도시정비법 제2조제3호라목에 따른 “노후·불량건축물”에 해당하기 위해서는 “노후화로 인하여 구조적 결함 등이 있는 건축물”이라는 요건과 “대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 건축물”이라는 요건을 모두 충족하여야 하는지, 아니면 “대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 건축물”에만 해당하면 되는지는 같은 법 제2조제3호라목의 문언만으로는 판단할 수는 없다고 할 것이고, 하위법령에서 규정하고 있는 내용이 법률상의 “노후·불량건축물”의 요건을 구체화하고 있는 것인지, 아니면 법률상의 “노후·불량건축물”의 요건의 기준을 제시한 것에 불과한 것인지를 고려하여 판단하여야 할 것입니다. 
  그런데, 도시정비법 및 같은 법 시행령에서 “준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물”을 “노후화로 인하여 구조적 결함 등이 있는 건축물”의 하나로 규정하고 있는 취지는 준공된 후 일정기간이 경과하면 건축물이 그에 비례하여 노후화하고 그에 따라 구조적 결함 등이 발생할 가능성도 크다는 데 있다고 할 것인바, 준공된 후 일정기간이 경과하였다고 하여 반드시 그에 비례하여 건축물이 노후화되는 것은 아니라고 할 것이므로 도시정비법 시행령 제2조제3항제1호에서 규정하고 있는 “준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 조례로 정하는 기간”과 같은 일정기간의 경과는 도시정비법 제2조제3호라목에 따른 노후·불량화의 징표가 되는 여러 기준의 하나로서 제시된 것이라고 보아야 한다고 할 것입니다. 따라서, 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지나기만 하면 그로써 곧 도시정비법과 같은 법 시행령에 따른 “노후화로 인하여 구조적 결함 등이 있는 건축물”에 해당하게 되는 것은 아니라고 할 것입니다(대법원 2012. 6. 18. 선고 2010두16592 판결례 참조). 
  그리고, 2012년 2월 1일 법률 제11293호로 도시정비법을 일부개정하면서 “노후·불량건축물”의 용어 정의에서 “철거가 불가피한” 부분이  삭제되었는데, 해당 법령의 입법 과정에서 당시 국토해양위원회에 회부되어 있던 여러 도시정비법 일부개정법률안 중 “노후·불량건축물”의 정의에서 “구조적 결함”의 요건까지 삭제하는 내용으로 회부된 도시정비법 일부개정법률안에 대하여 해당 개정안과 같이 건축물의 노후화 여부만을 노후·불량건축물의 판단기준으로 삼을 경우, 노후화는 되었으나 관리상태가 양호하여 구조적 결함이 발생하지 않은 건축물도 정비사업의 대상이 되는 불합리한 측면이 있다는 국회 심사 과정의 지적이 있었던 점[의안번호 제1813583호 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안(정부제출) 국회 국토해양위원회 검토보고서 참조]도 이 사안을 해석할 때 고려되어야 할 것입니다. 
  더욱이, 도시정비법 제4조제1항 본문에서는 자치구의 구청장 또는 광역시의 군수는 기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 정비계획을 수립하도록 규정하고 있는바, 정비계획이 수립되면 정비구역의 지정을 통해 정비사업이 추진될 수 있게 되는데, 정비사업을 하게 되면 같은 법 제39조 및 제40조에 따라 토지 또는 건축물의 수용이나 매도청구 등과 같은 제3자의 재산권을 제한하는 절차가 필수적으로 수반된다는 점에 비추어 볼 때 토지 또는 건축물 소유자 등의 이해관계도 충분히 고려되어야 할 것인바, 일정기간이 경과하면 그로써 곧 도시정비법 제2조제3호라목에 따른 “노후화로 인하여 구조적 결함 등이 있는 건축물”에 해당한다고 보기는 어렵다고 할 것입니다. 
  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, “준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물”에 해당하면 그로써 곧 도시정비법 제2조제3호라목에 따른 “노후·불량건축물”에 해당하게 되는 것은 아니라고 할 것입니다. 
※ 법령정비의견
○ “노후·불량건축물”은 정비계획 수립대상구역의 판단에 기준이 되는 중요한 개념임에도 불구하고 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제3호라목 및 같은 법 시행령 제2조제3항제1호에서는 다소 모호하게 규정하고 있어 실무상ㆍ해석상 혼란의 여지가 있으므로, ‘노후화로 인한 구조적 결함 등이 있는 건축물’을 ‘기간 요건’과 별도의 요건으로 하려는 경우에는 법률 단계에서 각 호나 목으로 구분하여 각각의 요건을 모두 충족하여야 한다는 점을 명확하게 규정할 필요가 있고, ‘노후화로 인한 구조적 결함 등이 있는 건축물’을 별도의 요건으로 하지 않으려는 경우에는 법률 단계에서 위임 범위를 명확하게 규정할 필요가 있습니다.