투기과열지구에서 재건축사업의 조합설립인가 후 조합원으로부터 주택 지분의 일부를 양수한 경우 양수인의 손실보상 대상 여부(「도시 및 주거환경정비법」 제39조제3항 등 관련)

「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구에서 시행하는 재건축사업의 조합설립인가 후, 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제39조제1항에 따른 조합원이 단독으로 소유하던 주택의 지분 일부를 조합원이 아닌 자에게 양도하여(각주: 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우를 제외하며, 도시정비법 제39조제2항 각 호에 해당하지 않는 경우를 전제함.) 해당 주택을 양수인과 공유하게 된 경우, 양수인은 같은 법 제39조제3항에 따라 손실보상 대상에 해당하는지?

  민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

  이 사안의 경우 양수인은 도시정비법 제39조제3항에 따른 손실보상 대상에 해당하지 않습니다.

  도시정비법 제39조제1항에서는 재건축사업의 조합원은 재건축사업에 동의한 토지등소유자로 하되, 토지의 소유권이 여러 명의 공유에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다(제1호)고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 각 호 외의 부분 본문에서는 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 함)에서 재건축사업 조합설립인가 후 건축물 또는 토지를 양수한 자는 같은 조 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있습니다.

  그리고 도시정비법 제39조제3항에서는 같은 조 제2항에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 같은 법 제73조를 준용하여 손실보상을 하도록 규정하고 있는바, 이는 투기과열지구에서 재건축조합설립인가 후에 주택 등을 양수한 자에 대해 분양신청 권리를 행사할 수 있는 조합원 자격을 제한하여 투기수요를 차단하되(각주: 2003. 12. 31. 법률 제7056호로 개정된 도시정비법 개정이유 및 주요골자 참조) 재산권 행사가 제한되는 권리에 대해서는 손실보상을 하도록 하려는 취지입니다.

  그런데 이 사안과 같이 투기과열지구에서 재건축사업의 조합설립인가 후 조합원으로부터 주택의 지분 일부를 양수한 자는 도시정비법 제39조제2항에 따라 조합원 자격을 취득하지 못하는 것이 분명하나, 해당 주택을 공유하는 양도인은 여러 명의 토지등소유자를 대표하는 조합원으로서 그 주택에 기반한 분양신청을 할 수 있고, 조합원이 아닌 토지등소유자인 양수인은 조합원인 양도인을 통해 분양신청 등 조합원의 권리를 행사(각주: 법제처 2019. 3. 26. 회신 19-0118 해석례 참조)하게 된다는 점에 비추어 보면, 같은 조 제2항에 따라 조합원이 될 수 없다는 사정만으로 같은 조 제3항의 손실보상 규정의 전제가 되는 재산권 행사가 제한된다고 보는 것은 타당하지 않습니다.

  또한 관리처분계획의 수립기준을 정한 도시정비법 제76조제1항에서는 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급(제6호)한다고 규정하고 있을 뿐, 1주택을 공유한 자의 일부가 손실보상을 받게 될 경우 나머지 공유자에 대한 주택공급의 기준에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않은바, 이는 이 사안과 같이 1주택의 지분 일부만을 양수한 자는 도시정비법 제39조제3항에 따른 손실보상 대상이 되지 않는다는 것을 전제한 것으로 보아야 합니다.
 
  만약 이와 달리 1주택을 공유하게 된 자가 도시정비법 제39조제2항에 따라 조합원 자격의 취득이 제한되어 같은 조 제3항에 따른 손실보상을 받을 수 있다고 본다면, 1주택의 일부 지분만을 소유한 양도인에게 온전한 1개의 분양신청권을 인정할 수 있는지 여부가 문제된다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

※ 법령정비 권고사항 

  도시정비법 제39조제3항에 따른 손실보상 대상에 조합원으로부터 1주택 지분의 일부만을 양수한 자도 포함할 것인지 여부에 대해 정책적으로 검토한 후, 그 결과에 따라 해당 조항 및 관리처분계획의 수립기준 등 관련 규정을 정비할 필요가 있습니다.
 <관계 법령>
도시 및 주거환경정비법
제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. (단서 생략)
  1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
  2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.
  3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때
  ② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. (단서 및 각 호 생략)
  ③ 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다.
제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ① 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다.
  1. 분양신청을 하지 아니한 자
  2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자
  3. 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자
  4. 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자
  ②ㆍ③ (생  략)