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국토부 메뉴얼 및 법령지침

정비사업 연계 기업형임대사업자 선정기준

정비사업 연계 기업형임대사업자 선정기준

[시행 2018. 2. 9.] [국토교통부고시 제2018-77호, 2018. 2. 9., 일부개정]
jsm20433@molit.go.kr" style="margin: 0px; padding: 0px;">국토교통부(주택정비과), 044-201-4080

       제1장 총 칙

     제1조(목적) 이 기준은 「도시 및 주거환경정비법」 제30조에 따라 사업시행자의 기업형임대사업자 선정에 관하여 필요한 사항을 정함을 목적으로 한다.

       제2조(용어의 정의) 이 고시에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

      1. "사업시행자"란 「도시 및 주거환경정비법」(이하 "법"이라 한다)에 따라 정비사업을 시행하는 자를 말한다.

      2. "기업형임대사업자"란 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제8호에 따라 8년 이상 임대할 목적으로 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자(부동산투자회사, 집합투자기구 또는 투자회사의 설립을 통해 기업형임대사업을 하려는 경우에는 해당 부동산투자회사, 집합투자기구 또는 투자회사)를 말한다.

      3. "우선협상대상자"란 사업시행자가 기업형임대주택을 공급하기 위해 정비구역 내 토지, 공동주택, 지분 등의 매매에 대한 배타적 협상권을 부여한 자(부동산투자회사, 집합투자기구 또는 투자회사의 설립을 통해 기업형임대사업을 하려는 경우에는 부동산투자회사, 집합투자기구 또는 투자회사를 설립하려는 자를 포함한다)를 말한다.

      4. "금융전문지원기관"이란 부동산 금융에 대한 전문성을 갖추고, 사업시행자의 기업형임대사업자 선정을 지원하는 기관을 말한다.

      5. "용적률 인센티브"란 기업형임대주택의 원활한 공급을 위해 관할 지방자치단체가 기업형임대주택을 공급하는 정비구역의 용적률을 상향하는 것을 말한다.

      6. "적정 비례율"이란 사업시행자가 기업형임대주택을 공급하면서 정비사업을 추진할 의사가 있는 비례율의 최소 수준을 말한다.

      7. "추정 분담금"이란 기업형임대주택을 공급하면서 정비사업을 추진하는 경우, 적정 비례율에 따라 산정한 분담금 추정액을 말한다.

         제3조(고시의 적용) 이 고시로 정하지 않은 사항은 정관, 규약 또는 시행규정(이하 "정관 등"이라 한다)이 정하는 바에 따르고, 정관 등으로 정하지 않은 구체적인 방법 및 절차는 대의원회 또는 주민대표회의(이하 "대의원회 등"이라 한다)의 의결에 따른다. 다만, 대의원회 등을 두지 않은 경우에는 조합 총회 또는 토지등소유자 전체회의(이하 "총회 등"이라 한다)의 의결에 따른다.

           제4조(공정성 유지 의무) ① 기업형임대사업자 선정절차에 관계된 자는 공정성을 잃지 않도록 이해 충돌의 방지에 노력하여야 한다.

          ② 누구든지 기업형임대사업자 선정과 관련하여 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니 된다.

          1. 금품, 향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공하거나 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위

          2. 금품, 향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공받거나 제공의사 표시를 승낙하는 행위

          3. 제3자를 통하여 또는 제3자의 이익을 위하여 제1호 또는 제2호에 해당하는 행위를 하는 행위

             제5조(공고 등의 방법) 이 고시에 따른 공고 및 평가결과 공개는 해당 정비구역 주민이 널리 볼 수 있는 일간신문, 인터넷 또는 쉽게 접할 수 있는 일정한 장소에 게시하는 방법 등으로 하여야 한다.

                   제2장 우선협상대상자의 선정

               제6조(입찰공고) ① 사업시행자는 제안서 제출마감일의 전일부터 기산하여 30일 전에 입찰공고를 하여야 한다. 이 경우 입찰 공고 이후에 현장설명회를 실시할 수 있다.

              ② 입찰공고에는 다음 각 호의 사항을 명시하여야 한다.

              1. 정비사업의 명칭

              2. 정비사업의 개요(현재 용적률, 건폐율 등 정비계획의 주요내용 포함)

              3. 용적률 인센티브의 범위(용적률 인센티브가 있는 경우)

              4. 입찰을 위한 현장설명회 참석의무 여부

              5. 제안서의 제출기간

              6. 제안서에 포함되어야 할 내용

              7. 제안서의 평가요소 및 평가방법

              8. 기타 사업시행자가 필요하다고 인정하는 사항

              ③ 제1항에 따른 현장설명회 자료에는 제2항 각 호의 사항 외에 다음 각 호의 사항을 포함하여야 한다.

              1. 기업형임대주택으로 공급할 세대수

              2. 제15조제1항에 따른 공모 참여 시 계획한 재정착임대주택 공급 세대 수

              3. 건축계획

              4. 기업형임대주택의 공급을 위해 매도 예정인 공동주택, 토지, 지분 등의 매도의향 가격 범위

              5. 기타 사업시행자가 필요하다고 인정하는 사항

              ④ 제2항제5호의 제안서의 내용에는 다음 각 호의 사항을 포함하여야 한다.

              1. 사업계획

              가. 기업형임대주택 공급 물량

              나. 사업계획에 반영된 용적률 인센티브 수준

              다. 의무임대기간 동안 연평균 임대료 상승률 및 임대료 수준

              라. 기업형임대주택 공급 시 임대계획(임대유지 기간 및 주거서비스 계획 포함)

              2. 재무계획

              가. 재무상태, 신용도, 사업수행실적(부동산투자회사, 집합투자기구 또는 투자회사의 설립을 통해 기업형임대사업을 하려는 자의 경우에는 설립하려는 자의 재무상태, 신용도, 사업수행실적을 말한다)

              나. 사업성분석, 사업구조 및 위험관리 계획

              다. 재원조달·운용계획

              3. 제안가격

              가. 제안 매입가격 범위(중간값 기준 상하 10%이내)

              나. 예상 운영수익률(예상 내부수익률)

              4. 기타 기업형임대사업자 선정을 위해 필요한 사항

              ⑤ 제2항제6호에 따른 제안서의 평가요소에는 제8조제1항의 평가기준이 포함되어야 한다.

                 제6조의2(입찰보증금) ① 사업시행자는 입찰에 참가하려는 자에게 입찰보증금을 내도록 할 수 있다.

                ② 제2항에 따른 입찰보증금의 금액은 제안 매입총액의 2000분의 1 이내의 범위에서 사업시행자가 정할 수 있다.

                ③ 입찰보증금의 납부방법, 입찰보증금의 귀속·반환 등 그 밖에 필요한 사항은 사업시행자가 정한다.

                   제7조(재공고입찰) ① 입찰공고에 2 이상의 유효한 입찰자가 없는 경우 재공고입찰에 부쳐야 한다. 이 경우 재공고 입찰에 따른 제안서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 15일 전에 공고할 수 있다.

                  ② 재공고입찰 결과 1 이상의 유효한 입찰자가 있는 경우 입찰이 성립된 것으로 본다.

                  ③ 사업시행자가 제6조제1항에 따른 입찰공고에 입찰참가조건으로 현장설명회 참석 의무를 적시한 경우, 현장설명회에 참석한 업체가 1 이하이면 즉시 제1항에 따른 재공고입찰을 실시할 수 있다.

                     제8조(제안서의 평가) ① 사업시행자는 제출받은 제안서에 대해 다음 각 호의 사항을 종합적으로 평가하여야 한다. 이 경우 사업시행자는 다음 각 호의 사항을 포함하여 평가기준을 마련하여야 한다.

                    1. 가격적정성 : 시세 대비 제안가격의 비율, 제안가격의 정합성

                    2. 재무여건 : 출자비율, 신용도

                    3. 사업계획 : 의무임대기간 종료 후 임대유지기간, 주거서비스 계획

                    ② 사업시행자는 제출받은 제안서에 부동산투자회사, 집합투자기구 또는 투자회사의 설립을 통해 기업형임대주택을 공급하려는 계획이 포함되어 있는 경우 제1항 각 호와 함께 다음 각 호의 사항을 포함하여 평가기준을 마련하여야 한다.

                    1. 주택도시기금의 출·융자를 받는 계획이 포함되어 있는 경우

                    가. 주택기금 내부수익률 : 주택도시기금이 투자를 통해 얻게 되는 기대수익률로서 주택도시기금 출자금의 현재가치 총액과 미래수익의 현재가치 총액을 동일하게 하는 할인율

                    나. 사업완충률 : 자본이득확보율[(1-부동산매입가 / 인근사업장 시세 또는 감정가격) × 100]과 후순위출자율[(사업제안자의 기금후순위 참여금액 / 인근사업장 시세 또는 감정가격) × 100]의 합

                    다. 운용실적 : 부동산투자회사, 집합투자기구 또는 투자회사를 설립하려는 자의 운용자산규모 등

                    라. 임대조건율 : 인근사업장 전세환산가 대비 해당 사업장 전세환산가 비율

                    2. 주택도시보증공사의 보증을 이용하는 계획이 포함되어 있는 경우

                    (주택도시기금의 출·융자 없이 주택도시보증공사의 보증만을 이용하는 경우에 한한다)

                    가. 출자비율 : 출자자의 매입금액 대비 출자비율

                    나. 운용실적 : 부동산투자회사, 집합투자기구 또는 투자회사를 설립하려는 자의 운용자산규모 등

                    다. 임대조건율 : 인근사업장 전세환산가 대비 해당 사업장 전세환산가 비율

                    ③ 사업시행자는 제1항 및 제2항에 따른 제안서의 평가를 제13조에 따른 금융전문지원기관에게 대행하게 할 수 있으며, 금융전문지원기관의 운영기준에 반영된 평가기준을 사업시행자의 평가기준으로 할 수 있다.

                       제9조(우선협상대상자의 선정) ① 사업시행자는 우선협상대상자를 선정하기 위해 총회 등에서 조합원 또는 토지등소유자(이하 "조합원 등"이라 한다)를 대상으로 투표를 실시하여야 하며, 이 경우 조합원 등에게 제8조에 따른 평가결과와 제안가격의 범위를 총회 등 개최 7일 전에 공개하여야 한다.

                      ② 제1항에 따른 총회 등은 조합원 등 총수의 10% 이상이 직접 출석하여야 한다. 이 경우 정관 등이 정한 대리인이 출석한 때에는 직접 출석한 것으로 본다.

                      ③ 사업시행자는 제1항에 따른 투표에서 최다 득표자가 선정총회에 출석한 조합원 등(서면으로 의결권을 행사하는 경우 포함)의 과반수의 표를 얻지 못한 경우에는 최다 득표자에 대한 찬반투표를 통해 선정총회에 출석한 조합원 등(서면으로 의결권을 행사하는 경우 포함)의 과반수의 찬성을 얻어야 한다.

                      ④ 사업시행자는 총회 등의 의결을 거쳐 제1항에 따른 득표수에 따른 차순위 협상대상자를 정하고, 우선협상대상자와 가격협상이 성립되지 않는 경우 차순위 협상대상자와 순차적으로 가격협상을 실시하여야 한다.

                      ⑤ 사업시행자는 제7조에 따른 재공고 입찰결과 유일한 입찰자가 있는 경우 제1항부터 제4항까지의 절차를 거쳐 해당 입찰자를 우선협상대상자로 선정할 수 있다.

                      ⑥ 사업시행자가 시장·군수, 주택공사 등인 경우에는 사업시행자가 직접 입찰을 실시하거나 주민대표회의가 입찰을 실시하여 선정한 자를 사업시행자에게 추천하는 방법으로 우선협상대상자를 선정할 수 있다. 이 경우 주민대표회의에서의 투표 방법은 제1항에 따라 토지등소유자 전체를 대상으로 실시한다.

                             제3장 기업형임대사업자의 선정

                         제10조(가격협상의 진행) ① 사업시행자와 우선협상대상자는 기업형임대주택의 공급을 목적으로 매각할 토지, 공동주택, 지분 등의 가격에 대해 성실하게 협상하여야 한다.

                        ② 사업시행자는 제1항에 따른 가격협상을 실시하고자 하는 경우에는 협의일로부터 30일 전에 다음 각 호의 사항이 포함된 서류를 별지 제1호 서식에 따라 작성하여 우선협상대상자에게 통보하여야 한다.

                        1. 협상 일시·기간·장소·방법

                        2. 예상 총 주택공급량 및 규모별 세대수

                        3. 예상 기업형임대주택 공급량 및 규모별 세대수

                        4. 예상 총사업비 내역(일반분양분 매각 예정가격, 예정공사비 등 포함)

                        5. 사업의 추진이 가능한 비례율의 범위 및 추정 분담금의 수준

                        6. 기타 가격 협상에 필요한 사항

                        ③ 우선협상대상자는 제2항에 따른 통보를 받으면 협의일로부터 15일 전에 다음 각 호의 사항이 포함된 서류를 별지 제2호서식에 따라 작성하여 사업시행자에게 송부하여야 한다.

                        1. 제2항제3호에 따른 규모별 매수의향 가격

                        2. 제1호에 따른 예상 운영수익률(예상 내부수익률)

                        3. 기타 가격 협의에 필요한 사항

                        ④ 사업시행자는 우선협상대상자와의 가격협상이 성립되면 다음 각 호의 사항에 대한 업무협약을 체결하여야 한다.

                        1. 기업형임대주택 예상 공급량

                        2. 규모별 매매가격

                        3. 규모별 예상 세대수

                        4. 건축계획 수립, 시공사 선정, 시공과정 등에 대한 협의절차

                        5. 기타 기업형임대주택 공급을 위해 필요한 사항

                           제11조(가격협상의 조정) ① 사업시행자 및 우선협상대상자는 제10조에 따른 협상이 성립되지 아니하거나 협상을 할 수 없을 때에는 「한국감정원법」에 따라 설립된 한국감정원(이하 "한국감정원"이라 한다) 에 가격협상의 조정을 요청할 수 있다. 이 경우 사업시행자 및 우선협상대상자는 제10조제2항 및 제3항에 따른 자료를 한국감정원에 제출하여야 한다.

                          ② 사업시행자와 우선협상대상자는 제1항에 따른 감정원의 조정결과를 참고하여 가격협상을 재개하여야 한다.

                          ③ 한국감정원은 가격협상의 조정을 위한 절차, 수수료 등을 정하기 위한 내부규정을 마련하고, 국토교통부장관의 승인을 얻어 운영하여야 한다.

                             제12조(기업형임대사업자의 선정) ① 사업시행자는 제10조제4항에 따른 업무협약을 체결한 후 대의원회 등 또는 총회 등의 의결을 통해 업무협약의 상대방인 우선협상대상자를 기업형임대사업자로 지정하여야 한다. 다만, 우선협상대상자가 부동산투자회사, 집합투자기구 또는 투자회사의 설립을 통해 기업형임대사업을 하려는 경우에는 부동산투자회사, 집합투자기구 또는 투자회사를 설립한 이후에 그 부동산투자회사, 집합투자기구 또는 투자회사를 기업형임대사업자로 지정하여야 한다.

                            ② 제1항에 따라 우선협상대상자를 기업형임대사업자로 지정하는 경우에는 사업시행자와 우선협상대상자 사이에 맺은 기업형임대사업에 대한 업무협약 등은 기업형임대사업자에게 승계된다.

                            ③ 제2항에도 불구하고 사업시행자와 기업형임대사업자 사이에 합의가 있는 경우에는 제10조에 따른 가격협상을 다시 진행할 수 있다.

                            ④ 사업시행자와 기업형임대사업자(또는 우선협상대상자)는 법 제50조에 따른 사업시행계획인가 이후 제10조에 따른 가격협상의 결과에 따라 기업형임대주택 공급을 위한 토지, 공동주택, 지분 등에 대한 매매예약을 체결하여야 하며, 사업시행자와 기업형임대사업자는 법 제78조에 따른 관리처분계획의 인가 고시 후 2개월 이내에 매매계약을 체결하여야 한다.

                                   제4장 기업형임대사업자 선정 업무의 지원

                               제13조(금융전문지원기관) ① 국토교통부장관은 제8조에 따른 제안서의 평가 업무를 대행하게 하기 위해 금융전문지원기관을 지정할 수 있다.

                              ② 국토교통부장관은 금융전문지원기관을 지정하려면 금융전문지원기관의 지정계획 및 지정요건을 공고하여야 한다.

                              ③ 금융전문지원기관으로 지정을 받고자 하는 자는 별지 제3호서식의 금융전문지원기관 지정신청서와 함께 다음 각 호의 서류를 제출하여야 한다.

                              1. 제2항의 지정요건에 부합함을 확인할 수 있는 서류

                              2. 제4항에 따른 평가기준 및 절차에 대한 운영기준

                              3. 그 밖에 국토교통부장관이 업무 수행을 위하여 필요하다고 인정하는 서류

                              ④ 금융전문지원기관은 제1항에 따른 업무를 대행하기 위한 운영기준을 마련하여 국토교통부장관의 승인을 받아 운영하여야 한다. 이 경우 금융전문지원기관은 제8조에 따른 평가기준을 수립하여 운영기준에 반영하여야 하며, 필요한 경우 국토교통부장관의 승인을 받아 제8조에 규정된 항목 이외의 사항을 추가하거나 변경하여 평가기준을 수립할 수 있다.

                              ⑤ 금융전문지원기관은 사업시행자로부터 업무대행에 대한 수수료를 받을 수 있다. 이 경우 수수료 징수의 방법, 수수료 산정 기준 등에 대하여는 제4항에 따른 금융전문지원기관 운영기준이 정하는 바에 따른다.

                              ⑥ 사업시행자는 제8조에 따른 제안서의 평가 업무를 금융전문지원기관에 대행하게 하려고 할 때에는 금융전문지원기관에게 다음 각 호의 사항에 대한 자료를 별지 제4호서식에 따라 작성·제공하여야 한다.

                              1. 정비구역 내 기업형임대주택 도입을 위한 사업계획

                              2. 사업계획에 반영된 용적률 인센티브의 종류 및 범위

                              3. 기업형임대주택 도입 시 적정 비례율 및 추정분담금의 범위

                              4. 일반분양분 매도의향서 및 매도가격 범위

                              5. 기타 금융전문지원기관이 요청하는 자료

                                 제14조(각종 심사의 지원) ① 사업시행자, 우선협상대상자(우선협상대상자가 되려는 자를 포함한다) 및 기업형임대사업자는 필요한 경우 한국감정원에 다음 각 호의 사항에 대한 심사를 의뢰할 수 있다. 이 경우 제13조에 따른 금융전문지원기관은 필요한 경우 사업시행자의 비용으로 다음 각 호의 사항에 대한 심사를 의뢰할 수 있다.

                                1. 제6조제3항제3호에 따른 매도의향 가격 범위의 적정성

                                2. 제6조제4항제1호제나목 중 용적률 수준 등의 적정성

                                3. 제6조제4항제3호제가목의 제안 매입가격 범위의 적정성

                                4. 제10조제2항제5호의 비례율 범위 및 추정분담금 수준의 적정성

                                5. 제10조제3항제1호의 매수의향 가격의 적정성

                                6. 기타 기업형임대주택 공급과 관련된 사항

                                ② 한국감정원은 제1항에 따른 가격 심사의 절차, 수수료 등을 정하기 위한 내부규정을 마련하고, 국토교통부장관의 승인을 얻어 운영하여야 한다.

                                   제15조(부동산투자회사 등에 대한 기금·보증지원) ① 국토교통부장관은 우선협상대상자가 설립하는 부동산투자회사, 집합투자기구 또는 투자회사에 대한 원활한 기금·보증지원을 위해 관할 지방자치단체를 대상으로 정비구역 공모를 실시할 수 있다.

                                  ② 국토교통부장관은 원활한 기금·보증지원을 위해 자료제출 요청, 현장방문 등의 방법으로 제1항에 따라 선정한 정비구역의 사업진행 현황을 점검할 수 있으며, 필요한 경우 사업시행자, 우선협상대상자, 기금·보증지원 업무를 수행하는 공공기관으로 구성된 협의체를 운영할 수 있다.

                                  ③ 국토교통부장관은 제1항에 따라 선정한 정비구역이 기금·보증을 지원하기에 적절하지 아니하다고 판단하는 경우에는 관할 지방자치단체에 공모선정 취소를 통보할 수 있다.

                                  ④ 제1항에 따른 공모에 선정된 정비구역의 사업시행자는 법 제52조에 따른 사업시행계획서를 작성한 후 우선협상대상자가 설립하는 부동산투자회사, 집합투자기구 또는 투자회사에 대한 기금·보증지원 여부에 대한 사전심사를 주택도시보증공사에 요청할 수 있다. 다만, 사전심사 결과에도 불구하고 기금·보증지원 여부에 대한 최종 결정은 주택도시보증공사의 기금출자, 보증심사 기준 등에 따른 본 심사결과에 따른다.

                                  ⑤ 주택도시보증공사는 제4항에 따른 사전심사 절차 등을 정하기 위한 내부규정을 마련하고, 국토교통부장관의 승인을 얻어 운영하여야 한다.

                                  ⑥ 제1항부터 제3항까지에 따른 공모의 실시, 선정구역의 점검, 취소, 협의체 운영 등에 대한 구체적인 사항은 국토교통부장관이 정한다.

                                  ⑦ 국토교통부장관은 제1항부터 제3항까지의 업무를 다음 각 호의 기관 중 어느 하나에 대행하게 할 수 있다.

                                  1. 한국감정원

                                  2. 삭제

                                  3. 「한국토지주택공사법」에 따라 설립된 한국토지주택공사

                                         제5장 기 타

                                     제16조(비용부담의 원칙) 기업형임대사업자 선정을 위한 비용은 사업시행자가 부담한다. 다만, 기업형임대사업자 또는 우선협상대상자가 되려는 자와 사업시행자 사이에 비용부담에 대한 협의가 있는 경우에는 그 협의된 내용에 따른다.

                                       제17조(재검토기한) 국토교통부장관은 「훈령·예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」(대통령 훈령 제334호)에 따라 이 고시에 대하여 2018년 7월 1일 기준으로 매 3년이 되는 시점(매 3년째의 6월 30일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.


                                      부칙   <제2016-263호, 2016. 5. 16.>

                                      제1조(시행일) 이 고시는 발령한 날부터 시행한다.

                                      부칙   <제2017-164호, 2017. 3. 21.>

                                      제1조(시행일) 이 고시는 발령한 날부터 시행한다.

                                      부칙   <제2017-637호, 2017. 9. 27.>

                                      제1조(시행일) 이 고시는 발령한 날부터 시행한다.

                                      부칙   <제2018-77호, 2018. 2. 9.>

                                      제1조(시행일) 이 고시는 발령한 날부터 시행한다.

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                                      등록일2019-12-20

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