문) 저희 재개발조합설립 추진위원회에서는 여러 가지의 쟁송문제와 토지등소유자 확정을 위한 소유권 등 권리분석, 세무정리 등을 위하여 변호사, 법무사, 세무사를 선정하려고 하고 있습니다. 가능한 일인가요?
답) 가. 조합설립 추진위원회에서는 조합설립을 위한 준비업무로서,
① 정비사업전문관리업자의 선정
② 설계자의 선정 및 변경
③ 조합의 설립인가를 받기위한 준비업무
④ 추진위원회 운영규정의 작성
⑤ 토지등소유자의 동의서 징구
⑥ 조합의 설립을 위한 창립총회의 준비 및 개최
⑦ 조합정관의 초안작성
⑧ 개략적인 사업시행계획서의 작성 등의 업무를 수행할 수 있도록 하고 있습니다.
나. 또한 도시정비법 제24조 제3항 제6호는 조합설립인가 후 조합원 총회에서 선정하여야 하는 업체로서 시공자(철거 업무는 시공에 포함), 감정평가업자(재건축조합에 한함)를 정하여 두고 있습니다.
다. 조합설립 추진위원회는 조합과 연속적인 업무관계에 있고, 조합설립 추진위원회도 비법인 사단으로서 상당기간 실체를 가지고 있으면서,
①정비구역지정무효,추진위원회설립승인무효,추진위원선임무효,미동의자에 대한 토지분할청구등 각종 소송이 많이 발생하고 있으므로 변호사를 선임하여 자문 및 업무위임을 하여야 할 필요가 있고,
②조합설립인가를 받기 위하여 그 전단계로 토지등소유자로부터 조합설립동의서를 받아야 하므로 그러하기 위하여는 토지등소유자가 조합원으로서 가입할 자격이 있는지? 이를테면 ‘재개발조합’에서 토지지분만 가지고 있을 경우 또는 분할되었더라도 과소면적을 소유할 경우 조합원 자격이 있는지? ‘재건축’의 경우 토지 및 건물을 모두 소유하고 있는지? 토지나 건축물 하나만 소유하고 있지는 않는지 등을 조사하여 조합원이 될 수 있는 자격이 있는 자와 수용(재개발의 경우) 또는 매도청구소송(재건축의 경우)대상자를 구별하여 확정하여야 할 필요가 있으며, 또한 미동의자에 대한 토지분할을 위한 토지지분조사와 다양한 민·형사적인 문제에 대한 자문등을 통하여 차질 없이 조합설립인가를 받아야 하므로, 법무사를 선정하여 정비사업구역내의 토지 및 건축물에 대한 권리관계를 조사하는 등 업무처리를 위임할 필요가 있으며,
③추진위원회도 조합과 마찬가지로 직원을 고용하고, 사무실을 운영하는 등 상품 및 용역의 매출과 매입이 발생하고 있으므로 세무사를 선정하여 부가가치세, 소득세 등 세무신고 업무를 처리케 할 필요가 있습니다. 따라서 조합설립추진위원회에서 조합설립을 위하여 변호사·법무사·세무사의 조력을 받을 필요가 있고, 도시정비법에 시공자, 감정평가업자와 같이 ‘조합설립인가 후의 조합총회’에서만 선정하도록 하는 명시적인 제한을 두고 있지 아니함으로 조합설립추진위원회에서도 선정할 수 있습니다.
또한 과거에는 조합설립인가 후에 발생하였던 쟁송업무들이 작금에 이르러 조합설립 추진위원회 단계에서 발생하고 있으며, 비전문가들이 초기대응 및 시작을 잘못하여 놓아 각종 인·허가가 무효되거나 취소되어 몇 년 동안 추진하였던 조합사업이 원점으로 되돌아가서 조합에 많은 손실이 발생하는 사례들이 많이 발생하고 있으므로, 조합설립 추진위원회 초기부터 재건축·재개발 전문가들을 선정하여 적극적으로 자문을 받거나 업무처리위임을 하여 효율적인 대응과 합리적인 업무처리로 조합원들의 손실이 발생하지 않도록 하는 것이 바람직하다 할 것입니다.
