문) 저는 재개발조합의 임원입니다. 사업구역 내 5명의 조합원이 재개발에 동의를 하여주지 않고 있습니다. 수용의 방법으로 토지와 건물을 취득하려고 하는데 그 절차와 방법은 어떠한가요?
답) 재건축 사업이나 재개발 사업에서 미동의자가 발생하기 마련입니다. 미동의자 발생시 재건축조합에서는 매도청구 소송의 방법으로, 재개발조합은 수용의 방법으로 미동의자의 부동산을 조합이 취득하게 됩니다.
재개발에 있어 미동의자의 토지수용절차 및 방법에 대하여 설명하여 드리겠습니다.
도시정비법 제63조는 ‘사업시행자는 정비구역 안에서 재개발 사업을 위하여 필요한 경우에는 공익사업법 제3조의 규정에 의한 토지·건물 또는 그 밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있다’고 규정하고 있습니다.
1. 수용의 의미
공익적 사업을 효율적으로 수행하기 위하여 부동산 소유자의 의사와 관계없이 적정한 보상을 실시하고 공권력에 의하여 강제적으로 부동산의 소유권을 이전시키는 절차입니다.
2. 수용절차(재결신청) 진행기간
사업시행인가고시(사업인정고시) 이후 사업시행인가서에 기재된 사업시행기간 이내 수용 또는 사용에 대한 재결을 신청할 수 있음｛재개발의 경우 미동의자는 분양신청기간 종료일까지(분양신청 종료일 다음날 조합원의 지위 상실)조합원으로 보며 그때까지 동의서를 낼 수 있으므로 분양신청 기간 종료일 이후 수용절차를 진행하여야 할 것임｝
3. 수용절차
① 보상협의
조합은 토지조서·물건조서를 작성하여 보상협의서｛협의기간(30일 이상), 협의장소 및 협의방법, 보상의 시기·방법·절차·금액,계약체결에필요한서류｝를 미동의자에게 서면으로 송달하고 협의하여야 하며, 협의시 협의경위서를 작성하여야 합니다.
4. 재결신청
조합과 미동의자간의 협의가 성립되지 아니하거나 소재 등을 알지 못하여 협의를 할 수 없는 때에는 1년 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있습니다.
5. 보상금의 지급
조합은 수용 또는 사용의 개시일까지 미동의자에게 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급 또는 공탁하여야 하며, 동기간 내에 지급 또는 공탁을 하지 아니할 경우 재결은 효력을 상실합니다.
6. 권리의 취득
조합은 재결서 상의 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸합니다. 또한 미동의자가 재결에 대한 이의신청이나 행정소송을 제기하더라도 사업의 진행 및 토지의 수용 또는 사용을 정지시키지 못합니다.
7. 소유권이전등기
재결 또는 소송이 종결되면, 재결확정증명서 또는 판결확정증명서를 발급받아 조합명의로 소유권이전등기 절차를 이행하여야 합니다.
