문) 관리처분계획을 수립하기 위하여 토지등소유자의 토지 또는 건축물에 대하여 어떠한 방법으로 평가하는가요?
답) ①재개발이나 재건축은 모두 토지등소유자가 소유하고 있던 기존의 토지 또는 건축물을 출연 받아 그 토대위에서 건축물을 신축함으로서 부가가치를 창출하는 것입니다. 건축물 신축단지의 절대가치를 높이는 것도 중요하지만 조합 내부적으로 조합원 사이에 출연된 재산에 대한 공정한 평가와 이에 따른 신축건물의 배분도 그에 못지않게 중요합니다. 조합원 사이의 출연재산과 신축건축물의 배분에 있어 형평성이 깨질 경우 조합원 사이의 격한 갈등요인으로 비화하곤 합니다. 따라서 이러한 갈등요인을 미연에 방지하고, 조합원 사이의 출연재산에 대한 공정한 평가와 신뢰성을 재고하기 위하여 국가기관에서 공인한 감정평가업자에게 감정평가를 의뢰하여 평가를 받고 있습니다.
②기존 토지 또는 건축물가치평가(종전자산평가)
‘사업시행인가일’을 기준시점으로 하여 각 조합원의 토지 또는 건축물에 대하여 가치평가를 합니다.
③신축건물 및 부속토지 가치평가(종후자산평가)
종전평가는 현존하는 토지 또는 건축물에 대한 가치평가인데 반하여, 종후평가는 사업시행인가와 설계기준에 따라 건축될 신축건물 및 부속토지에 대한 예측의 가치평가로서 분양예정 자산의 추산액을 산출하는 것입니다. 종후자산평가는 도시정비법 제74조 [관리처분계획의 인가]에 분양신청기간이 종료된 때에는 ‘분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액’을 기준으로 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다고 규정되어 있으므로 ‘분양신청기간 종료일’을 기준으로 향후의 추정가치를 평가하여야 합니다.
