문) 저는 재건축 조합의 임원입니다. 관리처분계획의 수립 및 관리처분계획 인가를 받기 위하여 조합원들이 소유하고 있는 종전 자산에 대한 감정평가를 실시하려고 합니다. 비례율은 어떠한 의미를 가지며 그 산식은 어떠한가요?
답) 비례율이란 재건축·재개발사업을 통하여 창출되는 개발이익 유무를 백분율로 산출하는 것으로써 개발이익률 또는 추정개발 이익률이라고도 합니다. 비례율은 관리처분계획수립에 필요한 조합원 소유 종전 부동산의 권리가격산정의 기초가 되며, 조합원 분담금에 영향을 미치기도 합니다.
⑴ 비례율 산식
| 종후 대지 및 건축시설 총 추산액(총수입) - 총사업비(총지출액) | |
비례율= | ×100 | |
종전 토지 및 건축물의 총 가액(조합원의 총재산) | ||
| |
⑵ 권리가액 산식
조합원 권리가액 = 조합원 종전 감정평가금액 × 비례율
⑶ 조합원 분담금 = 조합원이분양받은부동산의분양가 - 조합원별권리가액
⑷ 비례율과 권리가액 및 분담금 산식 사례
어떤 정비사업조합이 다음과 같은 요건을 구비하고 있다고 가정하고, 비례율과 조합원 갑의 권리가액 및 분담금을 산출해 보기로 합니다.
※ 총수입이 3,200억원, 총사업비가 1,500억원 ※ 총 사업면적이 10,000평 ※ 조합원 갑은 20평을 소유, 분양신청한 30평의 분양가는 4억원 ※ 종전자산을 평당 1,500만원으로 감정평가(종전자산의 평당 단가는 동일하다는 전제임) |
①비례율
| 3,200억원 - 1,500억원 | |
비례율 = | × 100 | |
1,500억원 | ||
| |
= 113.333%
②권리가액
조합원 갑의 권리가액 = 300,000,000원 × 113.333%
= 339,999,000원
③조합원 갑의 분담금 = 400,000,000원 - 339,999,000원
= 60,001,000원
