투기과열지구내 조합설립인가받은 재건축조합에서 1개의 집합건물을 2인(A, B)이 공유하고, A가 대표자로 선임되어 조합설립동의서를 제출했다.
그런데 A가 자녀 C에게 자기지분 전부를 증여하여 B, C의 공유가 되었다. C는 조합원자격을 상실하고 도시정비법 제39조3항에 의거 손실보상대상자가 되는가?
도시정비법 제39조 제1항은 “토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다”라고 규정하고 있다.
그렇다면 대표자가 아닌 공유자는 조합원이 아닌가? 조합원이 아니라면 그 여러 명을 대표하는 1명이 조합원 지위를 상실하면 대표자가 아닌 공유자는 단순히 토지등소유자로서 현금청산대상자가 되는가?
대법원 2009.2.12. 선고 2006다53245 판결에서는 대표자 이외의 공유자 지위에 관해 “재건축조합원 중 1세대가 2주택 이상을 소유하거나 1주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유하는 경우에는 이를 1조합원으로 보며 1주택만 공급한다고 규정하고 있다.
그런데 구 주택건설촉진법에 의해 설립된 재건축조합의 규약이 1주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유하는 경우에 관해 규정하면서 위 법조항의 문언과는 다소 다르게 공유자 중 1인을 조합원으로 보고 그 1인을 조합원으로 등록하도록 하고 있더라도,
이를 공유자 중 대표조합원 1인 외의 나머지 공유자를 재건축조합과의 사단적 법률관계에서 완전히 탈퇴시켜 비조합원으로 취급하겠다는 취지로 해석할 수는 없고, 공유자 전원을 1인의 조합원으로 보되 공유자 전원을 대리할 대표조합원 1인을 선출하여 그 1인을 조합에 등록하도록 함으로써 조합 운영의 절차적 편의를 도모함과 아울러,
조합규약이나 조합원총회 결의 등에서 달리 정함이 없는 한 공유자 전원을 1인의 조합원으로 취급하여 그에 따른 권리분배 등의 범위를 정하겠다는 의미로 보아야 한다“라고 판시한바 있다.
위 판례는 주촉법시절 조합규약에 관한 해석이지만 당시 조합규약이 법제화 된 것이 현행 도시정비법 제39조1항 “토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다”이다.
대법원판례의 취지대로라면 대표자 아닌 공유자도 조합원이므로 대표자가 소유권을 상실하여 조합원지위를 잃었다 하더라도 대표자 아닌 공유자는 여전히 조합원이므로 조합원지위가 없음을 전제로 현금청산하도록 규정한 도시정비법 제39조3항을 적용할 수 없다.
국토부도 2017년 12월 17일 ‘정비사업 조합원지위 양도 관련 Q&A’ 를 배포하면서 Q5 “부분 증여의 경우 증여받은 자가 대표조합원이 될 수 없음” 이라고 가이드라인을 제시했다. 이에 따르면 증여 받은자 이외의 공유자는 대표조합원이 될 수 있으므로 지분을 전부 양도하지 않고 0.1%라도 남겨둔 기존 대표조합원뿐 아니라 기존 대표조합원 아닌 조합원도 대표조합원 변경을 통해 대표조합원이 될 수 있다. 지난 5년간 위 Q&A를 근거로 부분 증여가 많이 이루어졌다.
위 사례의 경우 최초 공유자 A,B가 대표자도 선임하지 않지 않고, 조합설립동의서도 내지 않았다면 A의 승계인 C가 도시정비법 제39조2항에 따라 조합원이 될 수 없다 하더라도 B,C가 도시정비법 제39조1항에 따라 B를 대표자로 선임하여 조합원이 될 수 있다.
제39조1항은 “토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다”라고 규정하고 있기 때문이다.
그렇다면 투기과열지구에 공유자는 조합설립동의서를 내지 않고 있는 편이 동의서를 제출하여 대표자를 선임한 경우보다 재산권행사에 더 유리하다.
재산권행사를 제한하는 법률은 권리자가 예측할 수 있도록 명확하고, 권리침해가 최소한에 이르도록 해야 한다. 명확성, 최소침해에 반하는 권리제한 법률은 그 자체로 위헌성을 내포한다.
도시정비법 제39조가 재건축을 빠른 시일내에 끝낼 수 있도록 다수의 이익을 위해 동의서를 빨리 제출한 공유자는 재산권이 더 많이 제한되고, 전략적으로 동의서를 낸 사람은 덜 제한되는 결과로 해석하게 된다면 사회적 정의관념에도 맞지 않는다.
이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
그런데 A가 자녀 C에게 자기지분 전부를 증여하여 B, C의 공유가 되었다. C는 조합원자격을 상실하고 도시정비법 제39조3항에 의거 손실보상대상자가 되는가?
도시정비법 제39조 제1항은 “토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다”라고 규정하고 있다.
그렇다면 대표자가 아닌 공유자는 조합원이 아닌가? 조합원이 아니라면 그 여러 명을 대표하는 1명이 조합원 지위를 상실하면 대표자가 아닌 공유자는 단순히 토지등소유자로서 현금청산대상자가 되는가?
대법원 2009.2.12. 선고 2006다53245 판결에서는 대표자 이외의 공유자 지위에 관해 “재건축조합원 중 1세대가 2주택 이상을 소유하거나 1주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유하는 경우에는 이를 1조합원으로 보며 1주택만 공급한다고 규정하고 있다.
그런데 구 주택건설촉진법에 의해 설립된 재건축조합의 규약이 1주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유하는 경우에 관해 규정하면서 위 법조항의 문언과는 다소 다르게 공유자 중 1인을 조합원으로 보고 그 1인을 조합원으로 등록하도록 하고 있더라도,
이를 공유자 중 대표조합원 1인 외의 나머지 공유자를 재건축조합과의 사단적 법률관계에서 완전히 탈퇴시켜 비조합원으로 취급하겠다는 취지로 해석할 수는 없고, 공유자 전원을 1인의 조합원으로 보되 공유자 전원을 대리할 대표조합원 1인을 선출하여 그 1인을 조합에 등록하도록 함으로써 조합 운영의 절차적 편의를 도모함과 아울러,
조합규약이나 조합원총회 결의 등에서 달리 정함이 없는 한 공유자 전원을 1인의 조합원으로 취급하여 그에 따른 권리분배 등의 범위를 정하겠다는 의미로 보아야 한다“라고 판시한바 있다.
위 판례는 주촉법시절 조합규약에 관한 해석이지만 당시 조합규약이 법제화 된 것이 현행 도시정비법 제39조1항 “토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다”이다.
대법원판례의 취지대로라면 대표자 아닌 공유자도 조합원이므로 대표자가 소유권을 상실하여 조합원지위를 잃었다 하더라도 대표자 아닌 공유자는 여전히 조합원이므로 조합원지위가 없음을 전제로 현금청산하도록 규정한 도시정비법 제39조3항을 적용할 수 없다.
국토부도 2017년 12월 17일 ‘정비사업 조합원지위 양도 관련 Q&A’ 를 배포하면서 Q5 “부분 증여의 경우 증여받은 자가 대표조합원이 될 수 없음” 이라고 가이드라인을 제시했다. 이에 따르면 증여 받은자 이외의 공유자는 대표조합원이 될 수 있으므로 지분을 전부 양도하지 않고 0.1%라도 남겨둔 기존 대표조합원뿐 아니라 기존 대표조합원 아닌 조합원도 대표조합원 변경을 통해 대표조합원이 될 수 있다. 지난 5년간 위 Q&A를 근거로 부분 증여가 많이 이루어졌다.
위 사례의 경우 최초 공유자 A,B가 대표자도 선임하지 않지 않고, 조합설립동의서도 내지 않았다면 A의 승계인 C가 도시정비법 제39조2항에 따라 조합원이 될 수 없다 하더라도 B,C가 도시정비법 제39조1항에 따라 B를 대표자로 선임하여 조합원이 될 수 있다.
제39조1항은 “토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다”라고 규정하고 있기 때문이다.
그렇다면 투기과열지구에 공유자는 조합설립동의서를 내지 않고 있는 편이 동의서를 제출하여 대표자를 선임한 경우보다 재산권행사에 더 유리하다.
재산권행사를 제한하는 법률은 권리자가 예측할 수 있도록 명확하고, 권리침해가 최소한에 이르도록 해야 한다. 명확성, 최소침해에 반하는 권리제한 법률은 그 자체로 위헌성을 내포한다.
도시정비법 제39조가 재건축을 빠른 시일내에 끝낼 수 있도록 다수의 이익을 위해 동의서를 빨리 제출한 공유자는 재산권이 더 많이 제한되고, 전략적으로 동의서를 낸 사람은 덜 제한되는 결과로 해석하게 된다면 사회적 정의관념에도 맞지 않는다.
이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
