도시정비법 제73조 제3항에 따른 분양신청을 하지 않은 토지등소유자는 해당 정비사업의 결과인 주택 공급을 받지 않겠다는 의사를 분명하게 밝혔다고 볼 수밖에 없어 더 이상 해당 조합의 조합원으로서의 지위를 유지하게 할 이유가 없다.
조합원이 현금청산 대상자가 된 이상 청산절차의 종료 여부와는 상관없이 조합원으로서의 지위는 상실한다고 보아야 한다.
그런데 분양신청을 하지 않아 현금청산대상이 된 토지등소유자에게 다시 분양신청을 하게 할 수 있을까.
문제는 도시정비법 제72조 제5항의 해석이다. 이 조항에 의하여 사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우가 아닌 경우에도 조합정관이 이에 대해 정함이 있다면 다시 현금청산자에게 분양신청을 하게 할 수 있는지 여부이다.
토지등소유자 중 분양신청을 포기한 현금청산 대상자가 많아지면 사업시행자가 지출해야 할 손실보상금의 규모가 커지고, 이주과정에서 발생하는 갈등으로 사업이 지연되어 금융비용이 증가하는 등으로 정비사업의 진행에 어려움을 겪게 된다.
반면 현금청산대상자에 대해 무제한적으로 재분양신청을 허용하는 것은 분양신청기간을 법정하여 그 기간이 종료되면 조합원등 다수의 이해관계를 관리처분계획에 의해 일률적으로 확정하려는 도시정비법 제72조 제2항, 제3항의 취지에 반한다.
그러한 이유로 도시정비법 제72조 제4항, 제5항이 신설되기 전에도 현금청산대상자에게 총회의결을 거쳐서 다시 분양신청의 기회를 주어 조합원의 지위를 부여하는 것이 적법한지에 관한 논의가 있었다.
정비사업의 사업시행자인 조합은 일정한 요건을 갖추어 조합원의 자격에 관한 정관규정을 변경할 수 있고, 분양신청절차를 거친 후에도 잔여분이 있는 경우 이를 정관 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위해 보류지로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다.
따라서 사업시행자는 정관의 규정에 의하거나 총회의결을 거친다면 잔여분에 대하여 분양신청을 하지 않아 조합원 지위를 상실한 현금청산대상자에게 다시 분양신청 기회를 부여하고 조합원으로 받아들이는 것도 허용된다고 보는 것이 실무였다.
그런데, 법제처는 도시정비법 제72조 제5항의 ‘제4항에 따라’의 의미는 같은 조 제4항에서 규정하고 있는 “제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다”는 부분을 의미하는 것이 아니고, 같은 조 제4항에서 정한 바와 같이 “분양신청기간 종료 후 사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라져서 분양공고 등의 절차를 다시 거치는 경우”를 의미하는 규정으로 보는 것이 입법취지와 문언의 체계에 부합하는 해석이라고 밝히고 있다.
법원도 “도시정비법 제72조 제5항은 사업시행계획의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우를 전제로 현금청산대상에 대한 재분양의 요건 및 절차에 관하여 정한 것으로 봄이 타당하다(수원지법 2019구합74059판결 등)”고 판시하고 있다.
도시정비법 제72조 제4항은 종전에 분양신청을 하여 조합원의 지위를 유지하고 있는 토지등소유자를 대상으로 재분양신청을 할 수 있도록 규정한 것이고, 도시정비법 제72조 제5항은 “정관 등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자에게 분양신청을 다시하게 할 수 있다”고 규정하고 있더라도,
사업시행계획의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우를 전제로 해당 조합은 총회의 의결 등을 거쳐서 도시정비법 제72조 제5항에 따라 현금청산자를 상대로 다시 분양신청절차를 거칠 수 있다고 보는 것이 타당하다고 할 것이다.
이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
조합원이 현금청산 대상자가 된 이상 청산절차의 종료 여부와는 상관없이 조합원으로서의 지위는 상실한다고 보아야 한다.
그런데 분양신청을 하지 않아 현금청산대상이 된 토지등소유자에게 다시 분양신청을 하게 할 수 있을까.
문제는 도시정비법 제72조 제5항의 해석이다. 이 조항에 의하여 사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우가 아닌 경우에도 조합정관이 이에 대해 정함이 있다면 다시 현금청산자에게 분양신청을 하게 할 수 있는지 여부이다.
토지등소유자 중 분양신청을 포기한 현금청산 대상자가 많아지면 사업시행자가 지출해야 할 손실보상금의 규모가 커지고, 이주과정에서 발생하는 갈등으로 사업이 지연되어 금융비용이 증가하는 등으로 정비사업의 진행에 어려움을 겪게 된다.
반면 현금청산대상자에 대해 무제한적으로 재분양신청을 허용하는 것은 분양신청기간을 법정하여 그 기간이 종료되면 조합원등 다수의 이해관계를 관리처분계획에 의해 일률적으로 확정하려는 도시정비법 제72조 제2항, 제3항의 취지에 반한다.
그러한 이유로 도시정비법 제72조 제4항, 제5항이 신설되기 전에도 현금청산대상자에게 총회의결을 거쳐서 다시 분양신청의 기회를 주어 조합원의 지위를 부여하는 것이 적법한지에 관한 논의가 있었다.
정비사업의 사업시행자인 조합은 일정한 요건을 갖추어 조합원의 자격에 관한 정관규정을 변경할 수 있고, 분양신청절차를 거친 후에도 잔여분이 있는 경우 이를 정관 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위해 보류지로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다.
따라서 사업시행자는 정관의 규정에 의하거나 총회의결을 거친다면 잔여분에 대하여 분양신청을 하지 않아 조합원 지위를 상실한 현금청산대상자에게 다시 분양신청 기회를 부여하고 조합원으로 받아들이는 것도 허용된다고 보는 것이 실무였다.
그런데, 법제처는 도시정비법 제72조 제5항의 ‘제4항에 따라’의 의미는 같은 조 제4항에서 규정하고 있는 “제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다”는 부분을 의미하는 것이 아니고, 같은 조 제4항에서 정한 바와 같이 “분양신청기간 종료 후 사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라져서 분양공고 등의 절차를 다시 거치는 경우”를 의미하는 규정으로 보는 것이 입법취지와 문언의 체계에 부합하는 해석이라고 밝히고 있다.
법원도 “도시정비법 제72조 제5항은 사업시행계획의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우를 전제로 현금청산대상에 대한 재분양의 요건 및 절차에 관하여 정한 것으로 봄이 타당하다(수원지법 2019구합74059판결 등)”고 판시하고 있다.
도시정비법 제72조 제4항은 종전에 분양신청을 하여 조합원의 지위를 유지하고 있는 토지등소유자를 대상으로 재분양신청을 할 수 있도록 규정한 것이고, 도시정비법 제72조 제5항은 “정관 등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자에게 분양신청을 다시하게 할 수 있다”고 규정하고 있더라도,
사업시행계획의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우를 전제로 해당 조합은 총회의 의결 등을 거쳐서 도시정비법 제72조 제5항에 따라 현금청산자를 상대로 다시 분양신청절차를 거칠 수 있다고 보는 것이 타당하다고 할 것이다.
이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
