도시정비법 제74조 제1항 제8호에 따라 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액이 포함된 관리처분계획을 수립해 시장ㆍ군수 등의 인가를 받아야 하는 사업시행자의 범위에 재건축사업의 시행자가 포함되어 재건축사업에서의 세입자도 손실보상을 받을 수 있는지 문제된다.
결론은 재건축사업에서의 세입자는 손실보상을 받을 수 없다.
이유는 다음과 같다. 도시정비법 제2조 제2호에 따르면 정비사업 중 주거환경개선사업 및 재개발사업은 도로ㆍ상하수도 등 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역 등에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충 등을 통해 주거환경을 개선하거나 상권활성화 등을 위해 도시환경을 개선하기 위한 사업을 말한다.
재건축사업은 정비기반시설이 양호한 지역에서 노후ㆍ불량 공동주택의 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말한다.
재개발과 재건축은 각 사업의 목적ㆍ내용 및 대상지역 등을 비교할 때 전자가 후자보다 공공성이 더 강하다고 볼 수 있다.
이러한 차이로 인해 도시정비법에서는 주거환경개선사업 및 재개발사업에는 일반적으로 사업시행자에게 정비사업의 시행에 필요한 토지ㆍ물건 또는 그 밖의 권리를 수용ㆍ사용할 수 있는 권리를 부여하고 있다. 그러나 재건축사업의 경우에는 공공사업으로서의 성격이 강한 도시정비법 제26조 제1항 제1호 및 제27조 제1항 제1호에 해당하는 재건축사업의 경우만 수용ㆍ사용권을 부여하고 그 밖의 재건축사업에 대해서는 수용ㆍ사용권 대신 재건축사업에 동의하지 않는 자에 대해 건축물ㆍ토지의 소유권 등을 매도할 것을 청구할 수 있는 권리를 부여하고 있다.
이렇듯 양자에 대해 공적 개입의 정도를 달리하는 규정 체계를 취하고 있는바, 이는 재건축사업이 기본적으로 토지등소유자의 자발적 참여를 중시하는 민간 주도 정비사업이라는 점을 고려한 것이다.
그렇다면 도시정비법 제74조 제1항 제8호에 따라 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액이 포함된 관리처분계획을 수립해 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장의 인가를 받아야 하는 사업시행자의 범위도 공공성이 강한 정비사업인 주거환경정비사업 및 재개발사업과 같은 법 제26조 제1항 제1호 및 제27조 제1항 제1호에 해당하는 재건축사업의 시행자에 한정되고 공공성이 약한 그 밖의 재건축사업의 시행자는 제외된다고 보는 것이 위와 같은 규정 체계와 재건축사업의 성격에 부합하는 해석이다.
만약 이와 달리 재건축사업에 대해서도 도시정비법 제74조 제1항 제8호가 언제나 적용된다고 본다면 해당사업 대상 공동주택의 세입자들에 대한 손실보상액이 사업비에 추가되어야 하는바 이는 민간 주도의 정비사업에 행정관청이 과도하게 개입해 사업비의 증액을 강제함으로써 재건축사업의 활성화를 저해하는 결과를 초래할 수 있다.
더 나아가 재건축사업의 경우에는 임의가입제를 택하여 그 사업에 동의한 토지등소유자만 조합원의 자격을 가지는데 재건축사업의 시행자에게도 세입자들에 대한 손실보상을 강제하면 결국 재건축사업에 동의하지 않은 토지등소유자와 계약관계를 맺은 세입자들에 대한 손실보상 부분까지도 해당 세입자들과 아무런 계약관계가 없는 재건축사업에 동의한 토지등소유자가 모두 부담하게 되는 불합리한 문제가 발생하게 되며 그 부담 부분의 구상과 관련해 추가적인 법률분쟁을 초래할 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 한다.
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
결론은 재건축사업에서의 세입자는 손실보상을 받을 수 없다.
이유는 다음과 같다. 도시정비법 제2조 제2호에 따르면 정비사업 중 주거환경개선사업 및 재개발사업은 도로ㆍ상하수도 등 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역 등에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충 등을 통해 주거환경을 개선하거나 상권활성화 등을 위해 도시환경을 개선하기 위한 사업을 말한다.
재건축사업은 정비기반시설이 양호한 지역에서 노후ㆍ불량 공동주택의 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말한다.
재개발과 재건축은 각 사업의 목적ㆍ내용 및 대상지역 등을 비교할 때 전자가 후자보다 공공성이 더 강하다고 볼 수 있다.
이러한 차이로 인해 도시정비법에서는 주거환경개선사업 및 재개발사업에는 일반적으로 사업시행자에게 정비사업의 시행에 필요한 토지ㆍ물건 또는 그 밖의 권리를 수용ㆍ사용할 수 있는 권리를 부여하고 있다. 그러나 재건축사업의 경우에는 공공사업으로서의 성격이 강한 도시정비법 제26조 제1항 제1호 및 제27조 제1항 제1호에 해당하는 재건축사업의 경우만 수용ㆍ사용권을 부여하고 그 밖의 재건축사업에 대해서는 수용ㆍ사용권 대신 재건축사업에 동의하지 않는 자에 대해 건축물ㆍ토지의 소유권 등을 매도할 것을 청구할 수 있는 권리를 부여하고 있다.
이렇듯 양자에 대해 공적 개입의 정도를 달리하는 규정 체계를 취하고 있는바, 이는 재건축사업이 기본적으로 토지등소유자의 자발적 참여를 중시하는 민간 주도 정비사업이라는 점을 고려한 것이다.
그렇다면 도시정비법 제74조 제1항 제8호에 따라 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액이 포함된 관리처분계획을 수립해 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장의 인가를 받아야 하는 사업시행자의 범위도 공공성이 강한 정비사업인 주거환경정비사업 및 재개발사업과 같은 법 제26조 제1항 제1호 및 제27조 제1항 제1호에 해당하는 재건축사업의 시행자에 한정되고 공공성이 약한 그 밖의 재건축사업의 시행자는 제외된다고 보는 것이 위와 같은 규정 체계와 재건축사업의 성격에 부합하는 해석이다.
만약 이와 달리 재건축사업에 대해서도 도시정비법 제74조 제1항 제8호가 언제나 적용된다고 본다면 해당사업 대상 공동주택의 세입자들에 대한 손실보상액이 사업비에 추가되어야 하는바 이는 민간 주도의 정비사업에 행정관청이 과도하게 개입해 사업비의 증액을 강제함으로써 재건축사업의 활성화를 저해하는 결과를 초래할 수 있다.
더 나아가 재건축사업의 경우에는 임의가입제를 택하여 그 사업에 동의한 토지등소유자만 조합원의 자격을 가지는데 재건축사업의 시행자에게도 세입자들에 대한 손실보상을 강제하면 결국 재건축사업에 동의하지 않은 토지등소유자와 계약관계를 맺은 세입자들에 대한 손실보상 부분까지도 해당 세입자들과 아무런 계약관계가 없는 재건축사업에 동의한 토지등소유자가 모두 부담하게 되는 불합리한 문제가 발생하게 되며 그 부담 부분의 구상과 관련해 추가적인 법률분쟁을 초래할 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 한다.
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
