도시정비법에 따른 정비사업의 사업시행자가 같은 법 제30조 제1항에 따라 임대사업자(“민간임대주택에 관한 특별법” 제2조제7호에 따른 임대사업자를 말함)를 선정하여 공공지원민간임대주택을 공급하려는 경우 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제20조 제1항 전단을 적용하여 입주자모집 승인을 받아야 하는지에 관한 법제처의 유권해석이 나왔다.
법제처는 아래와 같은 이유로 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제20조 제1항 전단이 적용되지 않으므로 사업시행자는 입주자모집 승인을 받지 않아도 된다고 밝히고 있다.
주택법 제54조 제1항의 위임에 따른 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제15조에서는 사업주체는 착공과 동시에 입주자모집을 할 수 있는 것을 원칙으로 하면서, 요건을 갖추지 못하거나 사업주체가 영업정지처분을 받은 경우 등에는 일정한 건축공정에 달한 후에 모집할 수 있도록 규정하고 있고, 같은 규칙 제19조 제1항에서는 공개모집의 방법으로 입주자를 모집하도록 규정하고 있으며, 같은 규칙 제20조 제1항에서는 제18조 각 호의 사업주체를 제외한 사업주체는 입주자를 모집하려면 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받아야 한다고 규정하고 있다.
한편 도시정비법 제74조 제1항 제4호 단서에서는 공공지원민간임대주택의 경우 같은 법 제30조 제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소를 관리처분계획에 포함하도록 규정하고 있는바, 도시정비법에 따른 절차상 정비사업으로 공공지원민간임대주택을 공급하려는 경우 임대사업자 선정은 정비사업이 착공되기 전 단계인 관리처분계획 수립 전에 이루어져야 한다.
그리고 도시정비법 제30조의 위임에 따라 임대사업자 선정에 관한 사항을 정하고 있는 ‘정비사업 연계 임대사업자 선정기준’에서는 입찰공고를 하고 총회에서 조합원 등의 투표 등을 통해 우선협상대상자를 선정하고 가격협상 및 매매예약 체결 등을 거쳐 임대사업자를 선정하도록 규정하고 있다.
이와 같이 도시정비법에서 공공지원민간임대주택을 임대사업자에게 공급하는 경우의 임대사업자 선정 절차를 별도로 정한 것은 주택법 제54조 제1항 및 ‘주택공급에 관한 규칙’에 따른 입주자 모집 절차에 대한 특례를 정한 것으로, 정비사업으로 공공지원민간임대주택을 공급하는 것은 주택법에 따른 일반적인 주택사업과 그 추진 절차상 차이가 있을 뿐 아니라, 공공지원민간임대주택 공급을 위해 선정하는 임대사업자를 일반적인 수분양자와 달리 규율할 필요가 있기 때문인바, 정비사업의 사업시행자가 도시정비법 제30조 제1항에 따라 임대사업자를 선정하여 공공지원민간임대주택을 공급하려는 경우에는 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제20조 제1항 전단이 적용되는 것이 아니라 도시정비법에 따른 임대사업자 선정 절차에 따라야 한다.
또한 도시정비법 제79조제4항 및 같은 법 시행령 제67조에서는 같은 법 제72조에 따른 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다고 하면서 분양공고와 분양신청절차는 주택법 제54조를 준용하도록 규정하여 정비사업으로 주택을 공급하는 한정적인 경우에 대해서만 주택법 제54조를 준용하도록 하고 있다.
그리고 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제18조 제6항에서는 주택법 제54조에 따른 사업주체가 주택을 공급하는 경우에는 같은 조 제1항에도 불구하고 그 주택을 공공지원민간임대주택으로 운영하려는 임대사업자에게 주택(분양가상한제 적용주택은 제외함.) 전부를 우선적으로 공급할 수 있다고 규정하고 있는 점에 비추어 보면,
주택법 또는 ‘주택공급에 관한 규칙’에서 입주자모집 승인 대상에서 명시적으로 제외하지 않더라도 정비사업으로 공급하는 공공지원민간임대주택의 임대사업자 선정에 대해서는 ‘주택공급에 관한 규칙’에 따른 입주자모집 승인을 받지 않아도 된다고 보는 것이 관련 법령체계에도 부합하는 해석이다.
만약 이와 달리 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제20조 제1항 전단에 따라 사업시행자가 입주자모집 승인을 받아야 한다고 본다면 도시정비법상 절차에 따라 선정된 임대사업자가 있음에도 불구하고 해당 사업 착공 이후에 다시 임대사업자를 모집해야 하는 절차상 모순이 발생하게 된다.
다만, 법제처는 도시정비법 제30조 제1항에 따른 공공지원민간임대주택의 임대사업자 선정시 위 규칙 제20조에 따른 입주자모집 승인을 받아야하는지 여부에 대해 혼란이 있을 수 있으므로, 도시정비법에 따른 임대사업자 선정절차를 고려하여 ‘주택공급에 관한 규칙’에 그 적용 여부를 명확히 할 필요가 있다고 권고하고 있다.
이학수 법무사 / 이학수법무사법인(유)
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
법제처는 아래와 같은 이유로 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제20조 제1항 전단이 적용되지 않으므로 사업시행자는 입주자모집 승인을 받지 않아도 된다고 밝히고 있다.
주택법 제54조 제1항의 위임에 따른 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제15조에서는 사업주체는 착공과 동시에 입주자모집을 할 수 있는 것을 원칙으로 하면서, 요건을 갖추지 못하거나 사업주체가 영업정지처분을 받은 경우 등에는 일정한 건축공정에 달한 후에 모집할 수 있도록 규정하고 있고, 같은 규칙 제19조 제1항에서는 공개모집의 방법으로 입주자를 모집하도록 규정하고 있으며, 같은 규칙 제20조 제1항에서는 제18조 각 호의 사업주체를 제외한 사업주체는 입주자를 모집하려면 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받아야 한다고 규정하고 있다.
한편 도시정비법 제74조 제1항 제4호 단서에서는 공공지원민간임대주택의 경우 같은 법 제30조 제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소를 관리처분계획에 포함하도록 규정하고 있는바, 도시정비법에 따른 절차상 정비사업으로 공공지원민간임대주택을 공급하려는 경우 임대사업자 선정은 정비사업이 착공되기 전 단계인 관리처분계획 수립 전에 이루어져야 한다.
그리고 도시정비법 제30조의 위임에 따라 임대사업자 선정에 관한 사항을 정하고 있는 ‘정비사업 연계 임대사업자 선정기준’에서는 입찰공고를 하고 총회에서 조합원 등의 투표 등을 통해 우선협상대상자를 선정하고 가격협상 및 매매예약 체결 등을 거쳐 임대사업자를 선정하도록 규정하고 있다.
이와 같이 도시정비법에서 공공지원민간임대주택을 임대사업자에게 공급하는 경우의 임대사업자 선정 절차를 별도로 정한 것은 주택법 제54조 제1항 및 ‘주택공급에 관한 규칙’에 따른 입주자 모집 절차에 대한 특례를 정한 것으로, 정비사업으로 공공지원민간임대주택을 공급하는 것은 주택법에 따른 일반적인 주택사업과 그 추진 절차상 차이가 있을 뿐 아니라, 공공지원민간임대주택 공급을 위해 선정하는 임대사업자를 일반적인 수분양자와 달리 규율할 필요가 있기 때문인바, 정비사업의 사업시행자가 도시정비법 제30조 제1항에 따라 임대사업자를 선정하여 공공지원민간임대주택을 공급하려는 경우에는 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제20조 제1항 전단이 적용되는 것이 아니라 도시정비법에 따른 임대사업자 선정 절차에 따라야 한다.
또한 도시정비법 제79조제4항 및 같은 법 시행령 제67조에서는 같은 법 제72조에 따른 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다고 하면서 분양공고와 분양신청절차는 주택법 제54조를 준용하도록 규정하여 정비사업으로 주택을 공급하는 한정적인 경우에 대해서만 주택법 제54조를 준용하도록 하고 있다.
그리고 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제18조 제6항에서는 주택법 제54조에 따른 사업주체가 주택을 공급하는 경우에는 같은 조 제1항에도 불구하고 그 주택을 공공지원민간임대주택으로 운영하려는 임대사업자에게 주택(분양가상한제 적용주택은 제외함.) 전부를 우선적으로 공급할 수 있다고 규정하고 있는 점에 비추어 보면,
주택법 또는 ‘주택공급에 관한 규칙’에서 입주자모집 승인 대상에서 명시적으로 제외하지 않더라도 정비사업으로 공급하는 공공지원민간임대주택의 임대사업자 선정에 대해서는 ‘주택공급에 관한 규칙’에 따른 입주자모집 승인을 받지 않아도 된다고 보는 것이 관련 법령체계에도 부합하는 해석이다.
만약 이와 달리 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제20조 제1항 전단에 따라 사업시행자가 입주자모집 승인을 받아야 한다고 본다면 도시정비법상 절차에 따라 선정된 임대사업자가 있음에도 불구하고 해당 사업 착공 이후에 다시 임대사업자를 모집해야 하는 절차상 모순이 발생하게 된다.
다만, 법제처는 도시정비법 제30조 제1항에 따른 공공지원민간임대주택의 임대사업자 선정시 위 규칙 제20조에 따른 입주자모집 승인을 받아야하는지 여부에 대해 혼란이 있을 수 있으므로, 도시정비법에 따른 임대사업자 선정절차를 고려하여 ‘주택공급에 관한 규칙’에 그 적용 여부를 명확히 할 필요가 있다고 권고하고 있다.
이학수 법무사 / 이학수법무사법인(유)
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
