신탁등기는 법률의 규정에 의해 강제되는 것이 아니라 원활한 정비사업 수행을 위한 필요성에 의해 소유자인 조합원들의 합의에 의해 시행되고 있다.
재개발사업은 열악한 도로, 공원 등을 확보하고 노후·불량 주택의 주거환경을 개선하기 위한 공공성이 강한 사업이다.
따라서 재개발조합에 분양신청을 하지 않는 등의 이유로 조합원 지위를 상실해 현금청산자로 분류된 토지등소유자에 대하여는 ‘도시정비법’ 및 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 따라 토지 또는 건축물의 소유권을 강제수용하는 방법으로 소유권을 확보해 재개발사업을 추진해 왔다.
지금까지는 주로 재건축조합에서 신탁등기제도를 활용하고 있고, 재개발조합에서는 일부 조합을 제외하고는 조합에서 신탁등기제도를 활용하지 않고 있다. 그러나 앞으로는 투기과열지구인 재개발에 있어서도 신탁등기제도를 적극 활용해야 할 필요성이 있다.
그 이유를 살펴보면 첫째, 재개발사업이 완료되기 전에 사업부지와 인근학교, 종교시설, 공공시설등과 종종 교환으로 지적을 정리해야하므로 조합원 소유 토지를 조합명의로 신탁 및 소유권이전등기를 받아 놓아야 교환등기를 용이하게 하여 재개발사업을 원활하게 추진하거나 토지대금 등을 정산할 수 있다.
둘째, 사업시행인가 이후 이주에서 준공 및 이전고시까지 4~5년이 소요되는 바, 조합으로 신탁 및 소유권이전등기를 해 두지 아니하면 악성조합원들이 자신의 토지에 다액의 근저당권, 압류 등을 유발하더라도 재개발조합으로서는 어쩔 수 없이 대법원의 도시 및 주거환경정비 등기처리 규칙에 따라 신축 아파트에 위 근저당권, 압류 등을 선순위로 등기해주어야 한다. 이로 인해 공사비, 조합 부담금 등을 우선적으로 확보할 수 없는 문제가 발생함으로써 조합 및 다수 선량한 조합원에게 많은 피해를 주게 된다.
이러한 문제를 방지하기 위해 조합명의로 신탁등기를 해 두게 되면 위탁자인 조합원은 등기부상 현재의 소유자가 아니어서 등기의무자가 될 수 없는 것이 원칙이므로, 신탁법 제22조에 의해 위탁자인 조합원을 등기의무자로 하는 압류·가압류의 처분제한의 등기와 강제집행 등의 경매기입등기는 할 수가 없다.
재개발조합의 입장에서는 사업완료시까지 조합원의 재산이 감소되지 아니하여 분담금 등의 채권을 용이하게 확보할 수가 있게 된다.
셋째, 재개발조합은 조합설립인가일로부터 30일 이내에 관할법원에 등기함으로써 도시정비법상의 법인으로 설립되고, 사업년도가 종료될 때 일반분양분은 수익사업에 해당해 법인세가 과세된다.
그런데 조합원의 재산 출연 시점은 조합설립인가일 또는 신탁등기일을 기준으로 하게 되는데, 조합설립인가일로부터 신탁등기일까지는 상당한 시간이 경과되기 때문에 재개발부지의 부동산가격이 높아질 경우 조합명의로 신탁등기를 하고, 이 신탁등기일을 재산의 출연시점으로 삼으면 법인세를 절감할 수 있다.
넷째, 2017.8.3. 서울시 전지역(25개구)이 투기과열지구로 지정되었고, 도시정비법 개정으로 2018.1.25.부터 재개발지역에서도 과거와 달리 관리처분계획의 인가 후에는 예외사유에 해당하지 않는 한 조합원지위를 양도할 수 없어 관리처분계획의 인가 후에 매매, 증여 등 그 밖의 권리변동을 수반하는 일체의 법률행위를 통해 양수받은 토지등소유자는 조합원이 될 수 없고 현금청산자로 분류되어 손실보상의 대상이 된다.
정비사업구역 내 조합 또는 조합원 소유가 아닌 현금청산자의 건축물 또는 토지가 존재하면(정비구역내 다수의 조합원 외의 권리자가 토지를 소유하게 되고, 이는 소위 ‘알박기’로 이어질 것으로 예상됨) 착공 후 일반분양승인 및 준공인가를 받지 못하게 되므로 착공 및 일반분양지연, 준공지연으로 이주비 및 사업비이자 증가, 준공지연에 따른 조합원의 재산권행사 불가로 엄청난 재산상 피해가 발생하게 될 것이다.
그러므로 투기과열지구 안에 있는 재개발지역의 경우 조합원의 재산상 피해를 예방하고 원활한 재개발을 추진하기 위해서는 신탁에 관한 규정을 정관규정에 반영하고, 이주비지급에 따른 근저당권설정과 동시에 조합명의로 신탁등기의 절차를 진행해 사업을 수행하는 것이 더욱 더 유리하다.
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
재개발사업은 열악한 도로, 공원 등을 확보하고 노후·불량 주택의 주거환경을 개선하기 위한 공공성이 강한 사업이다.
따라서 재개발조합에 분양신청을 하지 않는 등의 이유로 조합원 지위를 상실해 현금청산자로 분류된 토지등소유자에 대하여는 ‘도시정비법’ 및 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 따라 토지 또는 건축물의 소유권을 강제수용하는 방법으로 소유권을 확보해 재개발사업을 추진해 왔다.
지금까지는 주로 재건축조합에서 신탁등기제도를 활용하고 있고, 재개발조합에서는 일부 조합을 제외하고는 조합에서 신탁등기제도를 활용하지 않고 있다. 그러나 앞으로는 투기과열지구인 재개발에 있어서도 신탁등기제도를 적극 활용해야 할 필요성이 있다.
그 이유를 살펴보면 첫째, 재개발사업이 완료되기 전에 사업부지와 인근학교, 종교시설, 공공시설등과 종종 교환으로 지적을 정리해야하므로 조합원 소유 토지를 조합명의로 신탁 및 소유권이전등기를 받아 놓아야 교환등기를 용이하게 하여 재개발사업을 원활하게 추진하거나 토지대금 등을 정산할 수 있다.
둘째, 사업시행인가 이후 이주에서 준공 및 이전고시까지 4~5년이 소요되는 바, 조합으로 신탁 및 소유권이전등기를 해 두지 아니하면 악성조합원들이 자신의 토지에 다액의 근저당권, 압류 등을 유발하더라도 재개발조합으로서는 어쩔 수 없이 대법원의 도시 및 주거환경정비 등기처리 규칙에 따라 신축 아파트에 위 근저당권, 압류 등을 선순위로 등기해주어야 한다. 이로 인해 공사비, 조합 부담금 등을 우선적으로 확보할 수 없는 문제가 발생함으로써 조합 및 다수 선량한 조합원에게 많은 피해를 주게 된다.
이러한 문제를 방지하기 위해 조합명의로 신탁등기를 해 두게 되면 위탁자인 조합원은 등기부상 현재의 소유자가 아니어서 등기의무자가 될 수 없는 것이 원칙이므로, 신탁법 제22조에 의해 위탁자인 조합원을 등기의무자로 하는 압류·가압류의 처분제한의 등기와 강제집행 등의 경매기입등기는 할 수가 없다.
재개발조합의 입장에서는 사업완료시까지 조합원의 재산이 감소되지 아니하여 분담금 등의 채권을 용이하게 확보할 수가 있게 된다.
셋째, 재개발조합은 조합설립인가일로부터 30일 이내에 관할법원에 등기함으로써 도시정비법상의 법인으로 설립되고, 사업년도가 종료될 때 일반분양분은 수익사업에 해당해 법인세가 과세된다.
그런데 조합원의 재산 출연 시점은 조합설립인가일 또는 신탁등기일을 기준으로 하게 되는데, 조합설립인가일로부터 신탁등기일까지는 상당한 시간이 경과되기 때문에 재개발부지의 부동산가격이 높아질 경우 조합명의로 신탁등기를 하고, 이 신탁등기일을 재산의 출연시점으로 삼으면 법인세를 절감할 수 있다.
넷째, 2017.8.3. 서울시 전지역(25개구)이 투기과열지구로 지정되었고, 도시정비법 개정으로 2018.1.25.부터 재개발지역에서도 과거와 달리 관리처분계획의 인가 후에는 예외사유에 해당하지 않는 한 조합원지위를 양도할 수 없어 관리처분계획의 인가 후에 매매, 증여 등 그 밖의 권리변동을 수반하는 일체의 법률행위를 통해 양수받은 토지등소유자는 조합원이 될 수 없고 현금청산자로 분류되어 손실보상의 대상이 된다.
정비사업구역 내 조합 또는 조합원 소유가 아닌 현금청산자의 건축물 또는 토지가 존재하면(정비구역내 다수의 조합원 외의 권리자가 토지를 소유하게 되고, 이는 소위 ‘알박기’로 이어질 것으로 예상됨) 착공 후 일반분양승인 및 준공인가를 받지 못하게 되므로 착공 및 일반분양지연, 준공지연으로 이주비 및 사업비이자 증가, 준공지연에 따른 조합원의 재산권행사 불가로 엄청난 재산상 피해가 발생하게 될 것이다.
그러므로 투기과열지구 안에 있는 재개발지역의 경우 조합원의 재산상 피해를 예방하고 원활한 재개발을 추진하기 위해서는 신탁에 관한 규정을 정관규정에 반영하고, 이주비지급에 따른 근저당권설정과 동시에 조합명의로 신탁등기의 절차를 진행해 사업을 수행하는 것이 더욱 더 유리하다.
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
