해마다 정부는 주택가격안정을 위해 도시정비법에 관한 규제책 등을 내놓고 있다. 지난 6.17.에도 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 발표했다.
투기과열지구내 소유자들로부터 문의전화가 빗발치듯 걸려 왔다. 영화 ‘타짜’ 주인공의 대사 중에 “손은 눈보다 빠르다”는 대사가 있다. “투자자의 움직임은 정부의 정책보다 빠르다.” 이미 수년전부터 법인설립을 통한 우회부동산투자를 보아온 터라 왠지 비슷한 느낌을 받았다.
이번 정부의 발표에 대한 질의중 많은 분들이 이해하기 힘들어 하는 토지등소유자와 조합원과 분양대상자에 대해서 설명해 본다.
토지등소유자에 관한 정의규정은 도시정비법 제2조 제9호에 사업의 종류가 재건축이냐, 재개발이냐에 따라 달리 정해 놓았다.
‘토지등소유자’에 대해 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자로, 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자로 규정하고 있다.
그리고 다시 동법 시행령 33조에 그 소유형태가 공유인 경우, 1인이 수개의 부동산을 소유한 경우, 여러 부동산을 수인이 공유하는 경우, 재개발사업구역의 지상권자와 소유자의 관계등 토지등소유자의 산정방법을 정의하고 있다.
조합원에 대한 정의규정은 따로 없으나 도시정비법 제39조 제1항에서 토지등소유자 중에서 이러이러한 자가 조합원으로 본다고 규정하여 조합원은 토지등소유자보다 범위가 좁아지는 것을 알 수 있다. 특히 여러명을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정함으로써 공유자중에 대표자가 아닌 토지등소유자는 토지등소유자일뿐 조합원이 아니라는 것을 밝히고 있다.
따라서 1세대에 속하거나, 공유자이거나, 재개발사업구역의 지상권이 있는 부동산에 대해 대표자가 아닌 소유자나 지상권자는 토지등소유자일뿐 조합원으로서 권리와 의무의 주체가 되지 못한다. 다만 대표자의 변경은 언제라도 가능하기 때문에 대표자로 변경이 된 이후부터는 기존 대표자는 조합원지위를 상실하고, 새로운 대표자가 조합원의 권리의무를 행사 할 수 있다.
마지막으로 분양대상자에 대한 정의규정도 조합원과 같은 정확한 정의규정은 없으나 도시정비법 제77조 제1항에서 ‘분양받을 권리의 산정기준일’을 규정하면서 분양대상자의 범위를 제한하고 있으며, 동 시행령 제63조는 ‘관리처분의 방법’에서 분양대상자를 제한하고 있다.
또 조례에 따라 조합원이 아니지만 분양대상자가 되는 경우도 있다. 예컨대 서울특별시 도시및주거환경정비조례 제26조와 제31조는 다가구나 협동주택의 소유자중 일정한 자에 대해서는 조합원은 아니지만 분양대상자로 분류하고 있다.
정관이나 총회결의도 분양대상자를 제한하거나 확장하는 역할을 하는데 대표적인 것이 재건축표준정관 제46조 제9호의 “종전의 부대·복리시설의 가액이 분양주택의 최소분양단위규모 추산액에 총회에서 정하는 비율(정하지 아니한 경우에는 1로 한다)을 곱한 가액 이상”에 나와 있듯이 조합정관이 미리 그 비율을 낮게 정하거나, 총회결의로 낮게 정하는 경우 주택의 분양대상자가 될 수 없는 상가조합원이 분양대상자가 될 수도 있다.
결론적으로 토지등소유자의 개념은 법과 시행령에 정리되어 있으나, 조합원의 개념은 도시정비법의 해석과 국토부가 정하는 투기과열지구여부에 따라 조금 유동적이며, 분양대상자의 개념은 법, 시행령, 조례, 정관, 총회결의 그리고 투기과열지구여부에 따라 더욱 유동적이다.
이번 6.17.대책에서 추가된 투기과열지구에서는 조합원지위 양도제한의 이슈가 발생하고, 올해 말 입법예정인 ‘2년 거주요건’은 ‘분양대상자’지위 제한의 이슈에 해당한다. 복잡한 개념들을 머리를 쥐어짜며 공부했는데 “분양대상자 지위를 안 줄거면 조합원지위는 뮈할라고 주느냐”는 푸념은 충분히 공감할만 하다.
이학수 법무사 / 이학수법무사법인(유)
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출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
투기과열지구내 소유자들로부터 문의전화가 빗발치듯 걸려 왔다. 영화 ‘타짜’ 주인공의 대사 중에 “손은 눈보다 빠르다”는 대사가 있다. “투자자의 움직임은 정부의 정책보다 빠르다.” 이미 수년전부터 법인설립을 통한 우회부동산투자를 보아온 터라 왠지 비슷한 느낌을 받았다.
이번 정부의 발표에 대한 질의중 많은 분들이 이해하기 힘들어 하는 토지등소유자와 조합원과 분양대상자에 대해서 설명해 본다.
토지등소유자에 관한 정의규정은 도시정비법 제2조 제9호에 사업의 종류가 재건축이냐, 재개발이냐에 따라 달리 정해 놓았다.
‘토지등소유자’에 대해 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자로, 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자로 규정하고 있다.
그리고 다시 동법 시행령 33조에 그 소유형태가 공유인 경우, 1인이 수개의 부동산을 소유한 경우, 여러 부동산을 수인이 공유하는 경우, 재개발사업구역의 지상권자와 소유자의 관계등 토지등소유자의 산정방법을 정의하고 있다.
조합원에 대한 정의규정은 따로 없으나 도시정비법 제39조 제1항에서 토지등소유자 중에서 이러이러한 자가 조합원으로 본다고 규정하여 조합원은 토지등소유자보다 범위가 좁아지는 것을 알 수 있다. 특히 여러명을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정함으로써 공유자중에 대표자가 아닌 토지등소유자는 토지등소유자일뿐 조합원이 아니라는 것을 밝히고 있다.
따라서 1세대에 속하거나, 공유자이거나, 재개발사업구역의 지상권이 있는 부동산에 대해 대표자가 아닌 소유자나 지상권자는 토지등소유자일뿐 조합원으로서 권리와 의무의 주체가 되지 못한다. 다만 대표자의 변경은 언제라도 가능하기 때문에 대표자로 변경이 된 이후부터는 기존 대표자는 조합원지위를 상실하고, 새로운 대표자가 조합원의 권리의무를 행사 할 수 있다.
마지막으로 분양대상자에 대한 정의규정도 조합원과 같은 정확한 정의규정은 없으나 도시정비법 제77조 제1항에서 ‘분양받을 권리의 산정기준일’을 규정하면서 분양대상자의 범위를 제한하고 있으며, 동 시행령 제63조는 ‘관리처분의 방법’에서 분양대상자를 제한하고 있다.
또 조례에 따라 조합원이 아니지만 분양대상자가 되는 경우도 있다. 예컨대 서울특별시 도시및주거환경정비조례 제26조와 제31조는 다가구나 협동주택의 소유자중 일정한 자에 대해서는 조합원은 아니지만 분양대상자로 분류하고 있다.
정관이나 총회결의도 분양대상자를 제한하거나 확장하는 역할을 하는데 대표적인 것이 재건축표준정관 제46조 제9호의 “종전의 부대·복리시설의 가액이 분양주택의 최소분양단위규모 추산액에 총회에서 정하는 비율(정하지 아니한 경우에는 1로 한다)을 곱한 가액 이상”에 나와 있듯이 조합정관이 미리 그 비율을 낮게 정하거나, 총회결의로 낮게 정하는 경우 주택의 분양대상자가 될 수 없는 상가조합원이 분양대상자가 될 수도 있다.
결론적으로 토지등소유자의 개념은 법과 시행령에 정리되어 있으나, 조합원의 개념은 도시정비법의 해석과 국토부가 정하는 투기과열지구여부에 따라 조금 유동적이며, 분양대상자의 개념은 법, 시행령, 조례, 정관, 총회결의 그리고 투기과열지구여부에 따라 더욱 유동적이다.
이번 6.17.대책에서 추가된 투기과열지구에서는 조합원지위 양도제한의 이슈가 발생하고, 올해 말 입법예정인 ‘2년 거주요건’은 ‘분양대상자’지위 제한의 이슈에 해당한다. 복잡한 개념들을 머리를 쥐어짜며 공부했는데 “분양대상자 지위를 안 줄거면 조합원지위는 뮈할라고 주느냐”는 푸념은 충분히 공감할만 하다.
이학수 법무사 / 이학수법무사법인(유)
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