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신문기고

조합원 명의 부동산에 유치권 행사 가능할까?

정비사업조합의 조합원이 공사비를 납부하지 아니할 뿐 아니라 시공사가 연대보증한 은행으로부터 차입한 중도금대출도 변제하지 아니한 상태에서 일괄등기에 따라 조합원명의로 소유권보존등기가 경료되었는데, 이 경우 시공사가 위의 양 권리를 피보전권리로 하여 해당 부동산에 유치권을 행사할 수 있는지가 문제됩니다.


첫째 시공사가 공사대금채권에 대하여 유치권을 행사할 수 있는지에 관하여 살펴보면, 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 권리를 가지는데, 이를 유치권이라 말합니다.

 

이 경우 시공사는 공사대금 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물의 목적물인 조합원 소유 부동산 전부에 대하여 유치권을 행사할 수 있습니다.

 

유치권자인 시공사가 조합원 소유 부동산을 점유하고 있는 동안에는 그 권리를 행사하고 있는 것이므로 유치권이 시효로 인하여 소멸하는 일은 없습니다.


다만 시공사의 유치권의 행사는 공사대금채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니합니다.

 

다시 말해서 조합원 부동산을 유치하고 있다고 해서 그것이 곧 공사대금채권을 행사하고 있는 것이 아니므로, 시공사의 유치권의 행사는 공사대금채권의 소멸시효에 영향을 미치지 않습니다.

 

그러므로 시공사가 채무자인 조합원으로부터 공사대금채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치권을 행사를 할 수 있지만, 공사대금채권에 대한 소멸시효기간 3년이 경과하면 유치권의 행사가 적법하지 않게 됩니다.


따라서 조합원 소유 부동산에 대하여 유치권을 행사하고 있는 동안에도 공사대금채권의 소멸시효를 별도로 중단시켜야 하는데, 이 경우 시공사는 채무자인 조합원을 상대로 민법 제168조 이하의 중단사유인 재판상청구, 압류나 가압류 등의 행위를 하여야 합니다.


둘째, 조합원이 은행대출금에 대하여 그 변제를 이행하지 못하여 시공사가 연대보증인으로서 책임을 지는 경우에 시공사는 조합원에 대하여 구상금채권이 발생하는데, 이 구상금채권을 가지고 조합원 소유 부동산에 대하여 유치권을 행사할 수 있는지에 관하여 살펴보면, 유치권이 성립하려면 채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 것이어야 합니다.


여기서 채권이 목적물에 ‘관하여 생긴 것’이란 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우이거나 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계 또는 동일한 사실관계로부터 발생한 것이야 합니다.


그런데 시공사가 가진 구상금채권이 조합원 소유 부동산 자체로부터 발생한 것도 아니고, 조합원이 귀 시공사에 가지는 조합원 소유 부동산의 반환청구권과 동일한 법률관계 또는 사실관계로부터 발생한 것도 아니어서 시공사가 은행에 연대보증한 조합원에 대한 구상금채권을 가지고 조합원 소유 부동산에 대하여 유치권을 행사할 수는 없습니다.

출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)

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등록자관리자

등록일2019-11-06

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