22년 8월 서울시는 감사원에서 실시한 재건축 관리처분계획 인가처분 관련 실지감사결과에 따라 ‘재건축사업 부대·복리시설 소유자 주택공급 규정 운영방안’을 서울시 주택정책과, 주거정비과 등 관련 부서에 송부한 바 있다.
주요내용은 ①구 건설교통부가 보급한 표준정관 제46조 9호의 ‘새로운 부대·복리시설을 공급하지 아니하는 경우’로 되어 있으므로 새로 조합설립인가 시 해당 정관 조항을 ‘새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우’로 바꾼 경우에 인가하라는 것, ②상가조합원이 상가를 포기하는 경우에는 ‘1주택 공급 불가’한 것으로 유권해석을 하라는 것이다.
위 운영방안에 한 가지 오류가 있다. 표준정관에는 ‘새로운 부대·복리시설을 공급하지 아니하는 경우’가 아니라, ‘공급받지 아니하는 경우’로 되어 있다. 공급하지 아니하는 경우는 조합이 새로운 상가를 건설하지 않는 경우이지만, 공급받지 않는 경우는 조합이 상가를 건설하지만 상가조합원이 상가를 분양받지 않는 경우이므로 전혀 다른 내용이 된다.
표준정관 제47조9호 (가), (나), (다)목은 도시정비법시행령 제63조2항2호 (가), (나), (다)목의 내용과 같은 것처럼 보이지만 해석에 따라서는 전혀 다른 의미가 된다. 재건축 관리처분계획의 기준에 관한 현행 도시정비법시행령 제63조2항2호의 문구는 2003년 7월 1일 최초 도시정비법시행령(구 제52조) 문구와 똑같다.
그렇다면 2006년 국토부(당시 건설교통부)가 표준정관을 작성할 당시에 표준정관을 시행령과 달리 만든 이유는 무엇인가?
추측컨대 시행령의 모호한 점을 표준정관을 만들면서 보충하려 한 것이 아닌가 생각된다. 시행령과 같은 내용을 정관에 담을 이유가 없기 때문이다. 정관이 법·령의 강행규정에 위배될 경우 정관은 효력이 없고, 심지어 표준정관은 법·령의 강행규정이 개정된 경우 조합의 정관개정과 상관없이 정관이 개정된 것으로 간주하기 때문이다. 다만 시행령 제63조가 강행규정인지, 훈시규정인지는 별론으로 한다.
시행령 제63조2항2호 (나)목 앞에 ‘전체 부대·복리시설 조합원의’를 붙여 해석하면 “조합이 기존 상가보다 작은 규모로 짓는 경우”로 볼 수 있고, ‘개별 부대·복리시설 조합원의’를 붙여 해석하면 “조합이 새로 짓는 상가의 규모와 상관없이 개별 상가조합원이 상가분양 신청후에도 남는 종전자산이 있는 경우”로 해석될 수 있다.
표준정관 (가),(나),(다)목은 시행령 (나)목을 상가조합원의 선택에 따라 3가지 경우로 나눈 것으로 보인다. 표준정관 (가),(나),(다)목의 첫 번째 동사가 각각 ‘공급받지’, ‘공급받은’, ‘공급받은’임을 감안하면 주어가 상가조합원임을 알 수 있다.
즉 표준정관상 (가),(나),(다)목은 조합이 상가를 건설하는 경우를 전제로 △(가)목은 ‘상가조합원이 신축상가를 분양신청 하지 않는 경우’를, △(나)목은 ‘상가조합원이 신축상가를 분양신청한 경우’를, △(다)목은 ‘상가조합원이 가장 작은 신축아파트보다 비싼 상가를 분양신청한 경우’로 해석될 수 있다.
시행령을 논리적으로 해석하자면 기준을 일관되게 해야 한다. 즉 기준은 조합의 사업시행계획에 따라 (가)목은 “조합이 상가를 짓지 않는 경우”, (나)목은 “조합이 상가를 짓는 경우”, (다)목은 “조합이 상가를 짓긴 지었는데 예외적으로 아주 큰 단위로 지어서 상가조합원이 상가를 분양받기 어려운 경우”로 분류한 것이 논리적으로 보인다.
조합이 상가를 지었지만 상가조합원이 상가를 분양받지 않고 아파트만 분양받는 경우 서울고등법원은 유효하다고 판단했다. 판결 이유는 이러하다.
“상가 조합원이 상가 분양을 포기한 경우는 위 시행령 제52조(현행 제63조) 제2항제2호 (가)목의 ‘새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우’를 유추적용하거나, (나)목의 ‘새로 공급받는 부대·복리시설의 추산액’이 0인 경우로 보아 '기존 부대·복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위 규모의 추산액에 정관 등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 큰 경우'로서 위 제2호 (가) 및 (나)목에 기하여 1주택을 공급할 수 있다고 해석되므로, 피고 조합의 정관 제47조 제9호는 관련 법률과 시행령이 정한 기준에 부합한다”(서울고등법원 2007나73262).
재건축사업에서 상가를 짓는지 여부, 상가의 최소단위를 어느 정도로 할 것인지는 사업시행자인 조합이 사업시행계획에 의해 결정한다. 그렇다면 시행령 제63조2항2호도 조합의 사업시행계획을 기준으로 경우의 수를 나눈 것으로 보는 것이 논리적이다.
주택만 분양받기 원하는 상가조합원에 대해서는 전체 조합원 합의로 만든 정관상의 비율 또는 총회결의에 따라 분양여부를 결정해 조합의 사정에 따라 운영하는 것이 옳을 것이다.
이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)
주요내용은 ①구 건설교통부가 보급한 표준정관 제46조 9호의 ‘새로운 부대·복리시설을 공급하지 아니하는 경우’로 되어 있으므로 새로 조합설립인가 시 해당 정관 조항을 ‘새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우’로 바꾼 경우에 인가하라는 것, ②상가조합원이 상가를 포기하는 경우에는 ‘1주택 공급 불가’한 것으로 유권해석을 하라는 것이다.
위 운영방안에 한 가지 오류가 있다. 표준정관에는 ‘새로운 부대·복리시설을 공급하지 아니하는 경우’가 아니라, ‘공급받지 아니하는 경우’로 되어 있다. 공급하지 아니하는 경우는 조합이 새로운 상가를 건설하지 않는 경우이지만, 공급받지 않는 경우는 조합이 상가를 건설하지만 상가조합원이 상가를 분양받지 않는 경우이므로 전혀 다른 내용이 된다.
표준정관 제47조9호 (가), (나), (다)목은 도시정비법시행령 제63조2항2호 (가), (나), (다)목의 내용과 같은 것처럼 보이지만 해석에 따라서는 전혀 다른 의미가 된다. 재건축 관리처분계획의 기준에 관한 현행 도시정비법시행령 제63조2항2호의 문구는 2003년 7월 1일 최초 도시정비법시행령(구 제52조) 문구와 똑같다.
그렇다면 2006년 국토부(당시 건설교통부)가 표준정관을 작성할 당시에 표준정관을 시행령과 달리 만든 이유는 무엇인가?
추측컨대 시행령의 모호한 점을 표준정관을 만들면서 보충하려 한 것이 아닌가 생각된다. 시행령과 같은 내용을 정관에 담을 이유가 없기 때문이다. 정관이 법·령의 강행규정에 위배될 경우 정관은 효력이 없고, 심지어 표준정관은 법·령의 강행규정이 개정된 경우 조합의 정관개정과 상관없이 정관이 개정된 것으로 간주하기 때문이다. 다만 시행령 제63조가 강행규정인지, 훈시규정인지는 별론으로 한다.
시행령 제63조2항2호 (나)목 앞에 ‘전체 부대·복리시설 조합원의’를 붙여 해석하면 “조합이 기존 상가보다 작은 규모로 짓는 경우”로 볼 수 있고, ‘개별 부대·복리시설 조합원의’를 붙여 해석하면 “조합이 새로 짓는 상가의 규모와 상관없이 개별 상가조합원이 상가분양 신청후에도 남는 종전자산이 있는 경우”로 해석될 수 있다.
표준정관 (가),(나),(다)목은 시행령 (나)목을 상가조합원의 선택에 따라 3가지 경우로 나눈 것으로 보인다. 표준정관 (가),(나),(다)목의 첫 번째 동사가 각각 ‘공급받지’, ‘공급받은’, ‘공급받은’임을 감안하면 주어가 상가조합원임을 알 수 있다.
즉 표준정관상 (가),(나),(다)목은 조합이 상가를 건설하는 경우를 전제로 △(가)목은 ‘상가조합원이 신축상가를 분양신청 하지 않는 경우’를, △(나)목은 ‘상가조합원이 신축상가를 분양신청한 경우’를, △(다)목은 ‘상가조합원이 가장 작은 신축아파트보다 비싼 상가를 분양신청한 경우’로 해석될 수 있다.
시행령을 논리적으로 해석하자면 기준을 일관되게 해야 한다. 즉 기준은 조합의 사업시행계획에 따라 (가)목은 “조합이 상가를 짓지 않는 경우”, (나)목은 “조합이 상가를 짓는 경우”, (다)목은 “조합이 상가를 짓긴 지었는데 예외적으로 아주 큰 단위로 지어서 상가조합원이 상가를 분양받기 어려운 경우”로 분류한 것이 논리적으로 보인다.
조합이 상가를 지었지만 상가조합원이 상가를 분양받지 않고 아파트만 분양받는 경우 서울고등법원은 유효하다고 판단했다. 판결 이유는 이러하다.
“상가 조합원이 상가 분양을 포기한 경우는 위 시행령 제52조(현행 제63조) 제2항제2호 (가)목의 ‘새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우’를 유추적용하거나, (나)목의 ‘새로 공급받는 부대·복리시설의 추산액’이 0인 경우로 보아 '기존 부대·복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위 규모의 추산액에 정관 등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 큰 경우'로서 위 제2호 (가) 및 (나)목에 기하여 1주택을 공급할 수 있다고 해석되므로, 피고 조합의 정관 제47조 제9호는 관련 법률과 시행령이 정한 기준에 부합한다”(서울고등법원 2007나73262).
재건축사업에서 상가를 짓는지 여부, 상가의 최소단위를 어느 정도로 할 것인지는 사업시행자인 조합이 사업시행계획에 의해 결정한다. 그렇다면 시행령 제63조2항2호도 조합의 사업시행계획을 기준으로 경우의 수를 나눈 것으로 보는 것이 논리적이다.
주택만 분양받기 원하는 상가조합원에 대해서는 전체 조합원 합의로 만든 정관상의 비율 또는 총회결의에 따라 분양여부를 결정해 조합의 사정에 따라 운영하는 것이 옳을 것이다.
이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)
