재건축·재개발사업에서 조합이 관리처분인가를 득하면 조합원 및 세입자들은 이주를 하게 되는데, 실무상 조합원 및 세입자들의 이주기간은 5개월 내지 6개월의 기간을 주고 있다.
그러나 재건축·재개발사업에서 모든 조합원 및 세입자들이 정해진 이주기간 내에 이주를 한다면 문제가 발생할 여지가 없으나 필연적으로 이주를 완료하지 못하는 조합원 및 세입자들이 발생한다.
그렇게 된다면 조합은 그때야 이주를 완료하지 못한 조합원 및 세입자들을 상대로 명소소송을 제기해 집행권원을 확보하고 이후 명도집행을 해야 되므로 수많은 시간이 소요되며 이로 인해 이주비 및 사업비의 금융비용 증가, 시공사의 공사비 인상 요인 등 조합 및 조합원들에게 각종의 손해가 발생하므로 조합원들의 분담금에 직접적인 영향을 미친다.
위와 같은 사태를 방지하기 위해 조합은 관리처분인가를 득하고 이주시점에 조합원 및 세입자 전원을 피고로 하여 명도소장을 제출하고, 동시에 원활한 이주가 되도록 이주비 대출, 이주할 대상 부동산에 대한 금액별 정보제공, 이삿짐운송 염가제공 등 서비스를 실시간으로 제공해 이주편의를 제공하고 있는데 이를 실무상 일괄 또는 부분 명도업무라고 한다.
2015년 2월에 작성된 서울시 이주명도업무의 용역실태 조사보고서에 따르면 이주관리 및 일괄명도업무의 법적근거, 중요성, 이주관리와 명도업무의 연결성, 업무주체의 필요성 등을 인정하고 있다.
실무상 일괄 또는 부분 명도업무는 크게 두 가지로 나누어져 있다.
첫째, 재건축·재개발 전문 법무사는 대체로 대량의 직원을 보유하고 있으면서 절차적·실무적 업무에 능통하므로 우선적으로 법무사가 ①명도대상자 확정, 명도안내문 발송, 전체 점유자(조합원, 세입자 등)현황조사, 명도대상자 도면작성 등, ②점유자에 대한 최고서 발송, ③명도소장 제출, ④준비서면 제출, ⑤주소보정 및 특별송달, ⑥명도소송 취하, ⑦미이주자에 대한 점유이전금지가처분 순으로 진행해 이주를 95% 이상 완료시키고 이주기간 내에 이주한 자에 대한 명도소송은 소취하로 소송을 종결하고, 이후 5% 정도의 미이주자에 대한 변론 및 소송업무를 조합에서 직접(자문변호사가 있으면 자문변호사)하거나 또는 변호사에게 의뢰해 판결을 받아내는 방법이 있다.
둘째, 처음부터 변호사가 명도소송제기에서 강제집행까지 일괄해 수행하는 방법이 있다.
위 2가지 방법들 중에 각 조합에서 비용절감, 업무의 효율 및 전문성 등을 고려해 선택하고 있다.
실제 정비사업 현장에서는 조합이 명도소송을 제기하면 전체 조합원 및 세입자들 중 95% 이상이 정해진 이주기간 내에 이주를 해 소취하로 소송이 종결되고, 나머지 5% 정도만이 변론기일이 잡히고 판결이 선고되고 판결이 확정되므로써 소송이 종결된다.
이와 같이 정비사업에서의 명도소송은 고도의 법률적 쟁점이 도출되어 논리적인 법해석을 통한 실체적 판단을 요하는 것이 아니라, 95%이상이 소취하로 종결되고 공통된 권리 의무와 동일한 요건사실을 바탕으로 소장을 작성하는 기계적인 사무로서 절차법적 업무에 더 근접하다 할 것이다. 그렇기 때문에 소송당사자의 누락여부, 도면작성의 정밀도, 송달의 신속성 및 정확성 등이 이주와 명도를 성공시키는데 더 중요하다 할 것이다.
따라서 정비사업 현장에서 일괄 또는 부분 명도업무는 조합이 소송비용을 절감하고, 절차적 정문성을 활용하기 위해 우선적으로 법무사에게 명도소제기 등 업무를 맡기고 이후 변호사에게 미이주자에 대한 소송대리 업무를 맡겨서 처리하는 예가 많이 있다.
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
그러나 재건축·재개발사업에서 모든 조합원 및 세입자들이 정해진 이주기간 내에 이주를 한다면 문제가 발생할 여지가 없으나 필연적으로 이주를 완료하지 못하는 조합원 및 세입자들이 발생한다.
그렇게 된다면 조합은 그때야 이주를 완료하지 못한 조합원 및 세입자들을 상대로 명소소송을 제기해 집행권원을 확보하고 이후 명도집행을 해야 되므로 수많은 시간이 소요되며 이로 인해 이주비 및 사업비의 금융비용 증가, 시공사의 공사비 인상 요인 등 조합 및 조합원들에게 각종의 손해가 발생하므로 조합원들의 분담금에 직접적인 영향을 미친다.
위와 같은 사태를 방지하기 위해 조합은 관리처분인가를 득하고 이주시점에 조합원 및 세입자 전원을 피고로 하여 명도소장을 제출하고, 동시에 원활한 이주가 되도록 이주비 대출, 이주할 대상 부동산에 대한 금액별 정보제공, 이삿짐운송 염가제공 등 서비스를 실시간으로 제공해 이주편의를 제공하고 있는데 이를 실무상 일괄 또는 부분 명도업무라고 한다.
2015년 2월에 작성된 서울시 이주명도업무의 용역실태 조사보고서에 따르면 이주관리 및 일괄명도업무의 법적근거, 중요성, 이주관리와 명도업무의 연결성, 업무주체의 필요성 등을 인정하고 있다.
실무상 일괄 또는 부분 명도업무는 크게 두 가지로 나누어져 있다.
첫째, 재건축·재개발 전문 법무사는 대체로 대량의 직원을 보유하고 있으면서 절차적·실무적 업무에 능통하므로 우선적으로 법무사가 ①명도대상자 확정, 명도안내문 발송, 전체 점유자(조합원, 세입자 등)현황조사, 명도대상자 도면작성 등, ②점유자에 대한 최고서 발송, ③명도소장 제출, ④준비서면 제출, ⑤주소보정 및 특별송달, ⑥명도소송 취하, ⑦미이주자에 대한 점유이전금지가처분 순으로 진행해 이주를 95% 이상 완료시키고 이주기간 내에 이주한 자에 대한 명도소송은 소취하로 소송을 종결하고, 이후 5% 정도의 미이주자에 대한 변론 및 소송업무를 조합에서 직접(자문변호사가 있으면 자문변호사)하거나 또는 변호사에게 의뢰해 판결을 받아내는 방법이 있다.
둘째, 처음부터 변호사가 명도소송제기에서 강제집행까지 일괄해 수행하는 방법이 있다.
위 2가지 방법들 중에 각 조합에서 비용절감, 업무의 효율 및 전문성 등을 고려해 선택하고 있다.
실제 정비사업 현장에서는 조합이 명도소송을 제기하면 전체 조합원 및 세입자들 중 95% 이상이 정해진 이주기간 내에 이주를 해 소취하로 소송이 종결되고, 나머지 5% 정도만이 변론기일이 잡히고 판결이 선고되고 판결이 확정되므로써 소송이 종결된다.
이와 같이 정비사업에서의 명도소송은 고도의 법률적 쟁점이 도출되어 논리적인 법해석을 통한 실체적 판단을 요하는 것이 아니라, 95%이상이 소취하로 종결되고 공통된 권리 의무와 동일한 요건사실을 바탕으로 소장을 작성하는 기계적인 사무로서 절차법적 업무에 더 근접하다 할 것이다. 그렇기 때문에 소송당사자의 누락여부, 도면작성의 정밀도, 송달의 신속성 및 정확성 등이 이주와 명도를 성공시키는데 더 중요하다 할 것이다.
따라서 정비사업 현장에서 일괄 또는 부분 명도업무는 조합이 소송비용을 절감하고, 절차적 정문성을 활용하기 위해 우선적으로 법무사에게 명도소제기 등 업무를 맡기고 이후 변호사에게 미이주자에 대한 소송대리 업무를 맡겨서 처리하는 예가 많이 있다.
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
