주택법 제21조(대지의 소유권 확보 등)는 제①항에서 “제15조 제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다”고 규정하고, 같은항 제4호에서 “제66조 제2항에 따라 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합이 제22조 제2항에 따라 매도청구를 하는 경우”로 정하고 있다.
리모델링사업을 진행하려면 위 주택법규정에서 보듯이 조합이 주택건설대지의 소유권을 확보해야 한다. 소유권확보를 위해 여러 방법이 있겠지만 여러 가지 이유로 신탁제도의 이용이 가장 무난한 방법으로 여겨진다.
그러므로 최종사업계획승인안에 동의한 조합원들은 신탁등기를 하여 조합으로 소유권을 이전하면 되고 그 외의 소유자들에게는 매도청구를 해야 한다.
세대수 증가형 리모델링의 경우 증가된 가구는 건물과 그 부속토지를 함께 일반분양해야 하므로 사업시행자가 수분양자에게 이전할 토지의 소유권을 확보해야 할 필요가 있다.
또한 일반분양을 위한 입주자를 모집하려면 사업시행자가 저당권, 가등기담보권, 가압류·가처분, 전세권, 지상권 및 등기되는 부동산임차권 등의 제한물권의 부담이 없는 소유권을 확보하도록 하고 있다.
신탁등기를 하면 조합원의 채권자나 조합원이 사업부지에 소유권외의 저당권·가등기담보권·가압류·가처분·전세권·지상권 및 등기되는 부동산임차권 등을 설정할 수 없게 되므로 일반수분양자에게 저당권 등의 부담이 없는 완전한 소유권을 이전할 수 있게 된다.
세대수 증가 없는 리모델링 시절에도 조합원 명의로 두는 경우 개별조합원이 이주비대출 이후 과도한 채무를 지고 잔금납부를 지체하는 등 사태가 발생하면 조합이 잔금확보를 위한 담보를 확보하지 못해(조합원 주택에 선순위저당 등이 설정됨) 조합의 손실로 처리할 수밖에 없는 사태를 보완하고자 이주비대출 이후 조합에 신탁하게 하여 사업을 안정적으로 운영해 온바 있다.
리모델링사업에서 신탁등기가 필요한 이유를 정리하면 아래와 같다. ㉠조합원, 일반분양자에게 배분될 대지지분이 변경돼야 할 경우에 그에 따른 지분 배당절차가 용이하다는 점, ㉡조합 앞으로 신탁등기를 하지 않을 경우 조합원 각자의 명의로 소유권을 가지고 있어 조합원들이 채무초과상태 및 신용불량상태가 되면 경매의 우려가 있고, 이 경우 조합은 조합원들에게 청산금을 지급받지 못하게 될 우려가 있는 등 위험이 상존하므로 신탁등기가 필요하다는 점, ㉢일반분양 시 조합원 전원의 명의가 아닌 조합 단일 명의로 계약체결이 가능해 절차가 간편해진다는 점, ㉣일반분양 시 소유권이전에 장애가 되는 모든 제한물권을 신탁등기와 함께 말소할 수 있다는 점, ㉤신탁법상 신탁재산에 대하여는 강제집행 또는 경매를 할 수 없다는 이 점 때문에 대출에도 유리하다는 점 등이다.
신탁등기의 시기에 대해서는 주택법 규정의 해석상 사업계획승인 신청전에 신탁등기를 해야 한다고 해석할 여지도 있기는 하다. 하지만 그 시기는 너무 이른 감이 있다. 실무상 재건축과 같이 이주전으로 운용될 소지가 있어 보이고 또한 그렇게 하는 것이 조합원의 저항을 줄이게 될 것으로 보인다.
신탁등기는 소유권을 이전하는 형식이므로 조합원의 심리적 저항이 큰 경우가 많다. 이를 원활히 해결하려면 정관에 조합원의 신탁등기의무나 현물출자의무를 규정하는 것이 바람직할 것이다.
이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)
리모델링사업을 진행하려면 위 주택법규정에서 보듯이 조합이 주택건설대지의 소유권을 확보해야 한다. 소유권확보를 위해 여러 방법이 있겠지만 여러 가지 이유로 신탁제도의 이용이 가장 무난한 방법으로 여겨진다.
그러므로 최종사업계획승인안에 동의한 조합원들은 신탁등기를 하여 조합으로 소유권을 이전하면 되고 그 외의 소유자들에게는 매도청구를 해야 한다.
세대수 증가형 리모델링의 경우 증가된 가구는 건물과 그 부속토지를 함께 일반분양해야 하므로 사업시행자가 수분양자에게 이전할 토지의 소유권을 확보해야 할 필요가 있다.
또한 일반분양을 위한 입주자를 모집하려면 사업시행자가 저당권, 가등기담보권, 가압류·가처분, 전세권, 지상권 및 등기되는 부동산임차권 등의 제한물권의 부담이 없는 소유권을 확보하도록 하고 있다.
신탁등기를 하면 조합원의 채권자나 조합원이 사업부지에 소유권외의 저당권·가등기담보권·가압류·가처분·전세권·지상권 및 등기되는 부동산임차권 등을 설정할 수 없게 되므로 일반수분양자에게 저당권 등의 부담이 없는 완전한 소유권을 이전할 수 있게 된다.
세대수 증가 없는 리모델링 시절에도 조합원 명의로 두는 경우 개별조합원이 이주비대출 이후 과도한 채무를 지고 잔금납부를 지체하는 등 사태가 발생하면 조합이 잔금확보를 위한 담보를 확보하지 못해(조합원 주택에 선순위저당 등이 설정됨) 조합의 손실로 처리할 수밖에 없는 사태를 보완하고자 이주비대출 이후 조합에 신탁하게 하여 사업을 안정적으로 운영해 온바 있다.
리모델링사업에서 신탁등기가 필요한 이유를 정리하면 아래와 같다. ㉠조합원, 일반분양자에게 배분될 대지지분이 변경돼야 할 경우에 그에 따른 지분 배당절차가 용이하다는 점, ㉡조합 앞으로 신탁등기를 하지 않을 경우 조합원 각자의 명의로 소유권을 가지고 있어 조합원들이 채무초과상태 및 신용불량상태가 되면 경매의 우려가 있고, 이 경우 조합은 조합원들에게 청산금을 지급받지 못하게 될 우려가 있는 등 위험이 상존하므로 신탁등기가 필요하다는 점, ㉢일반분양 시 조합원 전원의 명의가 아닌 조합 단일 명의로 계약체결이 가능해 절차가 간편해진다는 점, ㉣일반분양 시 소유권이전에 장애가 되는 모든 제한물권을 신탁등기와 함께 말소할 수 있다는 점, ㉤신탁법상 신탁재산에 대하여는 강제집행 또는 경매를 할 수 없다는 이 점 때문에 대출에도 유리하다는 점 등이다.
신탁등기의 시기에 대해서는 주택법 규정의 해석상 사업계획승인 신청전에 신탁등기를 해야 한다고 해석할 여지도 있기는 하다. 하지만 그 시기는 너무 이른 감이 있다. 실무상 재건축과 같이 이주전으로 운용될 소지가 있어 보이고 또한 그렇게 하는 것이 조합원의 저항을 줄이게 될 것으로 보인다.
신탁등기는 소유권을 이전하는 형식이므로 조합원의 심리적 저항이 큰 경우가 많다. 이를 원활히 해결하려면 정관에 조합원의 신탁등기의무나 현물출자의무를 규정하는 것이 바람직할 것이다.
이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)
