2023년 7월 18일 공기업, 신탁업자 등 전문개발기관이 사업을 시행할 경우 정비구역 지정 제안 권한을 부여하고, 정비구역과 사업시행자를 동시에 지정하므로써 인허가 절차를 간소화할 목적으로 도시 및 주거환경정비법 제101조의8 내지 10을 신설했다.
정비구역 지정의 특례에 관해 보건데 제101조의8(정비구역 지정의 특례) ①토지주택공사등 또는 지정개발자(신탁업자)는 대통령령으로 정하는 비율(2/3) 이상의 토지등소유자의 동의를 받아 정비구역의 지정권자(특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수)에게 정비구역의 지정을 제안할 수 있다로 되어 있다.
2024년 1월 19일 법시행을 앞두고 동법 시행령을 지난 9월 11일 입법예고하고, 다시 10월 18일 재입법예고를 하며 지정개발자(신탁업자)가 직접 정비구역의 지정을 제안할 수 있도록 했다.
10월 18일 입법 예고된 시행령 제21조1항3호에 의하면 지정개발자는 토지등소유자의 50%이상 추천을 받은 자로 되어 있다. 토지등소유자의 50%이상 추천을 받은 지정개발자는 토지등소유자 2/3이상의 동의를 받아 정비구역입안제안을 할 수 있다는 것이다.
도시정비법 제2조9호에는 토지등소유자를 ①주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는‘정비구역에 위치한’토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자, ②재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 라고 정의되어 있다.
위 도시정비법 제2조9항에 의하면 토지등소유자는 ‘정비구역에 위치한’을 전제로 한다. 정비예정구역에 위치한 토지등소유자가 아니다. 물론 현재도 도시정비법 제14조의 토지등소유자가 정비계획의 입안제안을 하는 경우 ‘정비구역’이 정해지기 전에 정비예정구역이라는 가상의 경계내에 ‘토지등소유자’의 일정범위(2/3 내지 60%)의 동의로 입안제안을 하고 있다.
그러나 아파트단지와 같이 경계가 명확한 지역의 경우는 구역경계에 대한 논란이 적을 것이나, 재개발이나 단독주택재건축의 경우 대로변에 위치한 토지등소유자가 상대적으로 자체개발의 이익이나, 종전자산평가에 대한 불만 등으로 조합설립에 반대하거나, 정비구역해제를 주도하는 현상을 생각하면 정비구역의 구역경계는 실무적으로 대단히 중요한 사안이다.
그럼에도 불구하고 도시정비법 제2조9항의 ‘토지등소유자’를 ‘정비예정구역’의 토지등소유자에까지 확대해석하는 것으로 보인다.
신설되는 도시정비법 제101조의8 내지 10은 정비구역의 지정권자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수로 한정하고 있으므로 서울특별시는 해당사항이 없으나, 서울특별시의 기본계획처럼 ‘정비예정구역’이라는 개념 대신 ‘생활권별’ 정비ㆍ보전ㆍ관리에 관한 기본계획을 수립한 경우는 대략적이나마 구역경계를 특정할 수 있는 기준이 없다.
정비구역경계가 확정되지 않은 상태에서 ‘토지등소유자’ 50%의 동의를 받은 지정개발자가 ‘토지등소유자’ 2/3이상의 동의로 정비계획을 입안 제안을 할 수 있다는 것은 논리적 모순이 내재되어 있다.
정비구역경계가 명확하지 않은데 전체 토지등소유자의 50%, 2/3는 무엇을 기준으로 산정할 수 있는가?
정비예정구역을 기준으로 토지등소유자를 산정한 후 동의가 많이 나온 지역이 정비구역에서 제외되거나, 정비구역이 늘어나서 전체 토지등소유자도 늘어나는 경우 입안제안 당시의 추천, 동의자 수 요건에 하자가 사후적으로 발생할 수 있다.
현재도 정비구역 지정과 정비계획을 동시에 고시하고 있는데 엄밀히 따지면 정비구역내 토지등소유자의 동의로 입안제안이 이루어진 것이 아니다.
따라서 정비구역경계를 정하는 정비구역지정과 정비계획수립을 철저히 이원화하여 구역경계부터 확정하고, 정비구역내 ‘토지등소유자’가 ‘정비계획’을 입안제안하는 방법이 논리적으로 보인다. 기존 관행과 도시정비법을 일치시키고자 한다면 도시정비법 제2조9호의 ‘토지등소유자’의 정의규정을 더욱 세분화하여 논리적 모순을 해소하는 것이 바람직해 보인다.
정비사업의 규제를 간소화해 주택공급을 활성화하겠다는 입법은 환영할 일이지만 논리적 모순을 남길 경우 한창 사업중인 조합이 정비계획무효 등 사법리스크에 노출될 수 있으므로 사전에 꼼꼼한 점검해야 할 것이다.
이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)
정비구역 지정의 특례에 관해 보건데 제101조의8(정비구역 지정의 특례) ①토지주택공사등 또는 지정개발자(신탁업자)는 대통령령으로 정하는 비율(2/3) 이상의 토지등소유자의 동의를 받아 정비구역의 지정권자(특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수)에게 정비구역의 지정을 제안할 수 있다로 되어 있다.
2024년 1월 19일 법시행을 앞두고 동법 시행령을 지난 9월 11일 입법예고하고, 다시 10월 18일 재입법예고를 하며 지정개발자(신탁업자)가 직접 정비구역의 지정을 제안할 수 있도록 했다.
10월 18일 입법 예고된 시행령 제21조1항3호에 의하면 지정개발자는 토지등소유자의 50%이상 추천을 받은 자로 되어 있다. 토지등소유자의 50%이상 추천을 받은 지정개발자는 토지등소유자 2/3이상의 동의를 받아 정비구역입안제안을 할 수 있다는 것이다.
도시정비법 제2조9호에는 토지등소유자를 ①주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는‘정비구역에 위치한’토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자, ②재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 라고 정의되어 있다.
위 도시정비법 제2조9항에 의하면 토지등소유자는 ‘정비구역에 위치한’을 전제로 한다. 정비예정구역에 위치한 토지등소유자가 아니다. 물론 현재도 도시정비법 제14조의 토지등소유자가 정비계획의 입안제안을 하는 경우 ‘정비구역’이 정해지기 전에 정비예정구역이라는 가상의 경계내에 ‘토지등소유자’의 일정범위(2/3 내지 60%)의 동의로 입안제안을 하고 있다.
그러나 아파트단지와 같이 경계가 명확한 지역의 경우는 구역경계에 대한 논란이 적을 것이나, 재개발이나 단독주택재건축의 경우 대로변에 위치한 토지등소유자가 상대적으로 자체개발의 이익이나, 종전자산평가에 대한 불만 등으로 조합설립에 반대하거나, 정비구역해제를 주도하는 현상을 생각하면 정비구역의 구역경계는 실무적으로 대단히 중요한 사안이다.
그럼에도 불구하고 도시정비법 제2조9항의 ‘토지등소유자’를 ‘정비예정구역’의 토지등소유자에까지 확대해석하는 것으로 보인다.
신설되는 도시정비법 제101조의8 내지 10은 정비구역의 지정권자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수로 한정하고 있으므로 서울특별시는 해당사항이 없으나, 서울특별시의 기본계획처럼 ‘정비예정구역’이라는 개념 대신 ‘생활권별’ 정비ㆍ보전ㆍ관리에 관한 기본계획을 수립한 경우는 대략적이나마 구역경계를 특정할 수 있는 기준이 없다.
정비구역경계가 확정되지 않은 상태에서 ‘토지등소유자’ 50%의 동의를 받은 지정개발자가 ‘토지등소유자’ 2/3이상의 동의로 정비계획을 입안 제안을 할 수 있다는 것은 논리적 모순이 내재되어 있다.
정비구역경계가 명확하지 않은데 전체 토지등소유자의 50%, 2/3는 무엇을 기준으로 산정할 수 있는가?
정비예정구역을 기준으로 토지등소유자를 산정한 후 동의가 많이 나온 지역이 정비구역에서 제외되거나, 정비구역이 늘어나서 전체 토지등소유자도 늘어나는 경우 입안제안 당시의 추천, 동의자 수 요건에 하자가 사후적으로 발생할 수 있다.
현재도 정비구역 지정과 정비계획을 동시에 고시하고 있는데 엄밀히 따지면 정비구역내 토지등소유자의 동의로 입안제안이 이루어진 것이 아니다.
따라서 정비구역경계를 정하는 정비구역지정과 정비계획수립을 철저히 이원화하여 구역경계부터 확정하고, 정비구역내 ‘토지등소유자’가 ‘정비계획’을 입안제안하는 방법이 논리적으로 보인다. 기존 관행과 도시정비법을 일치시키고자 한다면 도시정비법 제2조9호의 ‘토지등소유자’의 정의규정을 더욱 세분화하여 논리적 모순을 해소하는 것이 바람직해 보인다.
정비사업의 규제를 간소화해 주택공급을 활성화하겠다는 입법은 환영할 일이지만 논리적 모순을 남길 경우 한창 사업중인 조합이 정비계획무효 등 사법리스크에 노출될 수 있으므로 사전에 꼼꼼한 점검해야 할 것이다.
이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)
