도시정비법은 재개발사업 관리처분계획시 과소필지 소유자를 공동주택 분양대상자에서 제외하고 현금청산이 가능하도록 하고 있다.
즉 법 제79조 제2항은 “사업시행자는 정비사업의 시행으로 건설된 건축물을 제74조에 의거 인가 받은 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급해야 한다”고 규정해 사업시행자는 주택과 부대복리시설을 분양을 희망하는 토지등소유자에게 우선 공급하도록 하면서도, 이에 대한 예외로 법 제76조 제1항 제3호는 “너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정 후 분할된 토지를 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다”고 규정하고 있다.
그러나 동조 제2항은 제1호에 따른 관리처분계획의 수립 기준 등에 필요한 사항을 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 동조 제2항과 법 제74조 제4항에 따라 위임받은 시행령 제63조 제1항 제3호 단서는 “공동주택을 분양하는 경우 시·도 조례로 정하는 금액 규모 취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시·도 조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다”고 규정해, 공동주택 분양대상자에서 제외되고 현금청산이 되는 과소필지의 면적에 대한 구체적인 기준을 정하지 않고 단지 시·도 조례로 정할 수 있도록 위임하고 있다.
법의 위임을 받은 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례는 공동주택 분양대상자에서 제외되는 과소필지 면적에 대한 기준을 별도로 규정하고 있는데, 제36조 제1항 제2호에 의하면 “분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지의 총면적이 90㎡ 이상인 자”인 바, 90㎡ 미만의 토지를 소유하고 있는 토지등소유자는 공동주택 분양대상자에서 제외하고 있다.
하지만 서울시와 달리 많은 타 시·도 조례는 공동주택 분양대상자에서 제외되는 과소필지 면적에 대한 구체적인 기준을 정하고 있지 않다.
이에 실제 재개발현장에서 시·도 조례에서 공동주택 분양대상자에서 제외되는 과소필지 면적에 대한 기준이 없는 경우, 조합이 관리처분계획에서 임의로 과소필지 기준을 정해 해당 과소필지 소유자를 공동주택 분양대상자에서 제외하고 현금청산대상자로 결정할 수 있는지에 대한 의문이 제기되고 있다. 최근 하급심 판례를 살펴보더라도 판례마다 상반된 입장을 보이고 있다.
먼저 수원지방법원 2023.1.11.선고 2022구합68757 판결은 “과소필지 소유자를 공동주택 분양대상자에서 제외하도록 하는 조례가 없더라도, 이 사건 관리처분계획은 도시정비법령에서 정한 바에 따라 분양대상자를 구체화한 것이어서 도시정비법령의 범위를 벗어나 위법하다 할 수 없다”라고 하면서, 이 사건 사업구역내 도로 5.8㎡에 관하여 소유권이전등기를 마친 원고가 피고 재개발조합을 상대로 피고가 인가받은 관리처분계획 중 원고를 현금청산대상자로 결정한 부분에 대해 취소를 구한 판결에서 원고 패소판결을 했다.
반면 같은 수원지방법원 2023.1.19.선고 2021구합75505 판결은 “일정 면적 미만의 토지소유자를 분양대상에서 제외하기 위해서는 시·도 조례로 ①분양대상에서 제외할 토지면적과 ②해당 면적 미만의 토지소유자를 분양대상에서 제외한다는 내용을 정해야하므로, 시·도 조례에 해당 규정이 없는 이상 사업시행자가 임의로 정하여 일정 면적 미만의 토지소유자를 분양대상에서 제외할 수는 없다”라고 했다.
경기도 조례는 분양대상에서 제외할 토지면적과 해당 면적 미만의 토지소유자를 분양대상에서 제외한다는 내용을 정하고 있지 않으므로 피고 재개발조합이 인가받은 관리처분계획 중 이 사건 정비구역 내 도로 2m² 및 같은 동 도로 35m²를 소유하고 있는 주식회사 A와 사업구역 내 도로 5m²를 소유한 주식회사 C를 현금청산대상자로 정한 부분은 무효임을 확인했다.
위 두 번째 판결에 의하면 법령과 시·도 조례에서 공동주택 분양대상자에서 제외되는 과소필지의 기준을 정하지 않는 경우 개별 재개발조합이 관리처분계획으로 임의로 과소필지 소유자를 정해 토지등소유자의 분양신청 의사와 무관하게 분양대상자에서 제외하고 현금청산하도록 결정하는 것은 법령상 근거가 없는 재산권 침해로 해당 관리처분계획이 무효로 될 소지가 있다.
결국 조합으로서는 과소필지 소유자를 공동주택 분양대상자에서 제외함으로써 제기될 수 있는 소송문제 및 이로 인해 새로운 관리처분계획의 수립·인가로 인한 정비사업 지연이라는 손해까지 감수해야 할 위험성이 존재한다. 이러한 불합리한 상황이 발생하는 것을 방지하기 위해서 과소필지의 면적에 대한 기준이 없는 해당 시·도 조례는 향후 관련 내용이 포함될 수 있도록 개정할 필요가 있다.
이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
즉 법 제79조 제2항은 “사업시행자는 정비사업의 시행으로 건설된 건축물을 제74조에 의거 인가 받은 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급해야 한다”고 규정해 사업시행자는 주택과 부대복리시설을 분양을 희망하는 토지등소유자에게 우선 공급하도록 하면서도, 이에 대한 예외로 법 제76조 제1항 제3호는 “너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정 후 분할된 토지를 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다”고 규정하고 있다.
그러나 동조 제2항은 제1호에 따른 관리처분계획의 수립 기준 등에 필요한 사항을 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 동조 제2항과 법 제74조 제4항에 따라 위임받은 시행령 제63조 제1항 제3호 단서는 “공동주택을 분양하는 경우 시·도 조례로 정하는 금액 규모 취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시·도 조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다”고 규정해, 공동주택 분양대상자에서 제외되고 현금청산이 되는 과소필지의 면적에 대한 구체적인 기준을 정하지 않고 단지 시·도 조례로 정할 수 있도록 위임하고 있다.
법의 위임을 받은 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례는 공동주택 분양대상자에서 제외되는 과소필지 면적에 대한 기준을 별도로 규정하고 있는데, 제36조 제1항 제2호에 의하면 “분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지의 총면적이 90㎡ 이상인 자”인 바, 90㎡ 미만의 토지를 소유하고 있는 토지등소유자는 공동주택 분양대상자에서 제외하고 있다.
하지만 서울시와 달리 많은 타 시·도 조례는 공동주택 분양대상자에서 제외되는 과소필지 면적에 대한 구체적인 기준을 정하고 있지 않다.
이에 실제 재개발현장에서 시·도 조례에서 공동주택 분양대상자에서 제외되는 과소필지 면적에 대한 기준이 없는 경우, 조합이 관리처분계획에서 임의로 과소필지 기준을 정해 해당 과소필지 소유자를 공동주택 분양대상자에서 제외하고 현금청산대상자로 결정할 수 있는지에 대한 의문이 제기되고 있다. 최근 하급심 판례를 살펴보더라도 판례마다 상반된 입장을 보이고 있다.
먼저 수원지방법원 2023.1.11.선고 2022구합68757 판결은 “과소필지 소유자를 공동주택 분양대상자에서 제외하도록 하는 조례가 없더라도, 이 사건 관리처분계획은 도시정비법령에서 정한 바에 따라 분양대상자를 구체화한 것이어서 도시정비법령의 범위를 벗어나 위법하다 할 수 없다”라고 하면서, 이 사건 사업구역내 도로 5.8㎡에 관하여 소유권이전등기를 마친 원고가 피고 재개발조합을 상대로 피고가 인가받은 관리처분계획 중 원고를 현금청산대상자로 결정한 부분에 대해 취소를 구한 판결에서 원고 패소판결을 했다.
반면 같은 수원지방법원 2023.1.19.선고 2021구합75505 판결은 “일정 면적 미만의 토지소유자를 분양대상에서 제외하기 위해서는 시·도 조례로 ①분양대상에서 제외할 토지면적과 ②해당 면적 미만의 토지소유자를 분양대상에서 제외한다는 내용을 정해야하므로, 시·도 조례에 해당 규정이 없는 이상 사업시행자가 임의로 정하여 일정 면적 미만의 토지소유자를 분양대상에서 제외할 수는 없다”라고 했다.
경기도 조례는 분양대상에서 제외할 토지면적과 해당 면적 미만의 토지소유자를 분양대상에서 제외한다는 내용을 정하고 있지 않으므로 피고 재개발조합이 인가받은 관리처분계획 중 이 사건 정비구역 내 도로 2m² 및 같은 동 도로 35m²를 소유하고 있는 주식회사 A와 사업구역 내 도로 5m²를 소유한 주식회사 C를 현금청산대상자로 정한 부분은 무효임을 확인했다.
위 두 번째 판결에 의하면 법령과 시·도 조례에서 공동주택 분양대상자에서 제외되는 과소필지의 기준을 정하지 않는 경우 개별 재개발조합이 관리처분계획으로 임의로 과소필지 소유자를 정해 토지등소유자의 분양신청 의사와 무관하게 분양대상자에서 제외하고 현금청산하도록 결정하는 것은 법령상 근거가 없는 재산권 침해로 해당 관리처분계획이 무효로 될 소지가 있다.
결국 조합으로서는 과소필지 소유자를 공동주택 분양대상자에서 제외함으로써 제기될 수 있는 소송문제 및 이로 인해 새로운 관리처분계획의 수립·인가로 인한 정비사업 지연이라는 손해까지 감수해야 할 위험성이 존재한다. 이러한 불합리한 상황이 발생하는 것을 방지하기 위해서 과소필지의 면적에 대한 기준이 없는 해당 시·도 조례는 향후 관련 내용이 포함될 수 있도록 개정할 필요가 있다.
이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
