사업시행계획변경인가로 분양공고 등의 절차를 다시 거치는 경우 종전 자산의 가격 평가 기준일

  「도시 및 주거환경정비법」 제72조제4항에 따라 사업시행계획인가의 변경으로 분양공고 등의 절차를 다시 거치는 경우 사업시행자가 같은 법 제2조제9호에 따른 토지등소유자에게 통지하여야 하는 종전 토지 또는 건축물의 가격을 평가하는 기준일인 “사업시행계획인가의 고시가 있은 날”은 최초 사업시행계획인가의 고시가 있은 날로 보아야 하는지?

  이 사안의 경우 종전 토지 또는 건축물의 가격을 평가하는 기준일을 반드시 최초 사업시행계획인가의 고시가 있은 날로 획일적으로 보아야 하는 것은 아닙니다.

  「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제72조에서는 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 120일 이내에 “분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격”(이하 “종전자산가격”이라 함), 분양대상자별 분담금의 추산액, 분양신청기간 등을 같은 법 제2조제9호에 따른 토지등소유자(이하 “토지등소유자”라 함)에게 통지하고 분양공고를 해야 하며(제1항), 토지등소유자는 분양신청기간에 사업시행자에게 분양신청을 해야 하고(제3항), 사업시행자는 분양신청기간 종료 후 사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있도록 규정하고 있는바(제4항), 사업시행계획인가의 변경으로 분양공고 등의 절차를 다시 거치는 경우 종전자산가격의 평가 기준일인 “사업시행계획인가의 고시가 있은 날”이 최초 사업시행계획인가의 고시가 있은 날인지 또는 사업시행계획변경인가의 고시가 있은 날인지 문언상 명확하지 않으므로 관련 규정의 내용과 입법 취지 등을 종합적으로 고려하여 해석해야 합니다.

  그런데 분양신청 전에 토지등소유자에게 종전자산가격 등을 미리 통지하도록 한 것은 관리처분단계에서 발생하는 분쟁을 방지하기 위해 도시정비법이 2017년 2월 8일 법률 제14567호로 전부개정되면서 도입된 것으로[주석: 2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정된 「도시 및 주거환경정비법」 국회 심사보고서 p.40 ∼ 44 참조
] 도시정비법 제72조에서 사업시행계획이 변경된 경우 종전자산가격의 평가를 새로 하여야 한다는 내용의 규정을 두고 있지 않은 것은 평가시점에 따라 토지 및 건축물의 가격이 달라질 경우 발생할 수 있는 분쟁을 방지하기 위한 취지로 조합원 사이의 형평에 반하는 경우 등 특별한 사정이 있는 경우가 아닌 한 종전자산가격은 최초 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 평가하려는 것으로 볼 수 있습니다.[주석: 대법원 2015. 10. 29. 선고 2014두13294 판결례 참조
]

  다만 도시정비법 제74조제1항제5호에 따르면 종전자산가격은 같은  조에 따른 관리처분계획에도 포함되어야 하는 내용이므로, 같은 법 제72조제1항제1호에 따라 사업시행자가 토지등소유자에게 통지하여야 하는 종전자산가격은 관리처분계획에 포함되는 종전자산가격과 동일한 것으로 보아야 할 것인데, 같은 법 제74조제2항제1호 단서에서 관리처분계획을 변경하려는 경우 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있도록 규정하여 종전자산가격 평가의 예외를 인정하고 있는 것과 같은 법 제76조제1항제6호에서는 주택 공급에 대한 관리처분계획의 수립기준으로 1세대 1주택 공급을 원칙으로 하면서도 같은 항 제7호다목 본문에서는 관리처분계획에 포함된 종전자산가격의 범위에서 2주택을 공급할 수 있도록 규정하고 있어 종전자산가격은 정비사업에 따른 주택공급의 기준에 큰 변수로 작용하고 있는 점을 고려하면, 최초 사업시행계획인가의 고시가 있은 날과 사업시행계획변경인가의 고시가 있은 날 사이에 시간적 간격이 있어 각각의 기준일을 적용한 종전자산가격 차이로 인해 주택 공급기준에 영향을 미치는 경우까지 최초 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 종전자산가격을 평가하도록 하는 것은 합리적이지 않다고 할 것입니다.

  그리고 도시정비법 제72조제1항제1호에서 종전자산가격을 토지등소유자에게 통지하도록 하고 같은 법 제74조제1항제5호에서 종전자산가격을 관리처분계획에 포함하도록 하는 이유는 정해진 사업비에 대한 개별 조합원들의 분담금을 형평성 있게 분배하기 위한 기준을 정하기 위한 것이라는 점[주석: 서울고등법원 2016. 2. 2. 선고 2015누60084 판결례 참조
]도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다. 

<관계 법령>

「도시 및 주거환경정비법」
제72조(분양공고 및 분양신청) ① 사업시행자는 제50조제7항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 다만, 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 그러하지 아니하다.
  1. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)
  2. 분양대상자별 분담금의 추산액
  3. 분양신청기간
  4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
  ②·③ (생  략)
  ④ 사업시행자는 제2항에 따른 분양신청기간 종료 후 제50조제1항에 따른 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외한다)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다.
  ⑤·⑥ (생  략)
제74조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다. 
  1. ∼ 4. (생  략)
  5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)
  6. ∼ 9. (생  략)
  ② 정비사업에서 제1항제3호ㆍ제5호 및 제8호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 따른다.
  1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 중 다음 각 목의 구분에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있다.
   가.·나. (생  략)
  2.·3. (생  략) 
  ③ ∼ ⑤(생  략)
제76조(관리처분계획의 수립기준) ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.
  1. ∼ 5. (생  략)
  6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.
  7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.
   가.·나. (생  략)
   다. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.
   라. (생  략)
  ② (생  략)