대표조합원이 아닌 토지등소유자 등의 손실보상 가능 여부

  가. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업(「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역에서 시행하는 재건축사업에 한정하며, 이하 같음)의 조합원으로서 2주택을 소유한 조합원이 하나의 주택분에 대해 분양신청을 하고 나머지 주택분에 대해서는 같은 법 제73조에 따라 손실보상을 받을 수 있는지?

  나. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업의 조합원으로서  2주택(주택 A, B)을 소유한 조합원 甲이 조합설립인가 이후에 동일세대원이 아닌 乙에게 주택 A를 양도하였고 같은 법 제39조제1항제3호에 따른 대표조합원을 乙로 하여 분양신청을 한 경우, 甲은 같은 법 제73조에 따라 손실보상을 받을 수 있는지?

 가. 질의 가에 대해

  이 사안의 경우 「도시 및 주거환경정비법」 제73조에 따른 손실보상을 받을 수 없습니다. 
 
 나. 질의 나에 대해

  이 사안의 경우 「도시 및 주거환경정비법」 제73조에 따른 손실보상을 받을 수 없습니다.

 가. 질의 가에 대해
 
  「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제73조제1항에서는 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 “분양신청을 하지 않은 자”(제1호)와 토지 등의 손실보상에 관한 협의를 하도록 하고 있습니다.

  그런데 위 규정에서는 조합원의 소유 주택의 수를 기준으로 “분양신청을 하지 않은 자”를 달리 보고 있지 않으므로 문언상 이미 분양신청을 완료한 조합원이 2주택을 소유하고 있다는 이유로 분양신청을 하지 않은 자라고 볼 수는 없습니다.

  또한 도시정비법 제73조제1항 각 호에서 손실보상에 관한 협의의 대상을 “분양신청을 하지 않은 자” 등으로 규정한 것은 조합원의 가장 주된 권리인 분양청구권을 포기한 자에 대해서는 형평의 원칙상 사업비 등의 비용납부의무, 철거ㆍ이주ㆍ신탁등기의무 등 조합원으로서의 의무를 면하게 하는 것이 타당하므로 이들에게 손실보상을 실시하여 조합원에서 제외함으로써 정비사업을 신속하고 효율적으로 추진하려는 취지[주석: 대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결례 참조]로 볼 수 있습니다.

  따라서 위 규정 취지를 고려할 때 분양신청을 하여 조합원의 지위를 유지하면서 같은 법 제73조제1항제1호에 따라 손실보상도 받을 수 있는 것으로 해석하는 것은 타당하지 않습니다.

 나. 질의 나에 대해

  도시정비법 제39조제1항제3호에서는 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자[주석: 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자를 말하며(도시정비법 제2조제9호나목 참조), 이하 같음.]로부터 건축물 등을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때 “그 여러 명을 대표하는 1명”을 조합원으로 본다고 규정하고 있습니다.

  이 경우 대표조합원은 표면상 1명의 조합원이나 그 실질은 다수의 토지등소유자를 대표하는 것이므로 대표조합원이 아닌 토지등소유자는 대표조합원을 통해 보유 지분에 해당하는 분양신청을 한 자로 보아야 할 것입니다. 

  그리고 질의 가에서 살펴본 바와 같이 도시정비법 제73조제1항 각 호에서 손실보상에 관한 협의의 대상을 “분양신청을 하지 않은 자” 등으로 규정한 취지는 분양신청권이 있는 자가 분양신청을 하지 않은 경우 이를 조합원에서 제외하여 정비사업을 신속하고 효율적으로 추진하려는 것입니다.

  따라서 이 사안과 같이 여러 토지등소유자를 대표한 1명의 대표조합원이 있는 경우에는 대표조합원이 전체 토지등소유자를 대표하여 분양청구권을 가진 것이므로 대표조합원이 분양신청을 한 이상 그 밖의 토지등소유자는 손실보상을 받을 수 없는 것으로 보아야 합니다.
<관계 법령>
「도시 및 주거환경정비법」
제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. (단서 생략)
  1.ㆍ2. (생  략)
  3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때
  ② ～ ③ (생  략)
제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ① 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다.   
  1. 분양신청을 하지 아니한 자
  2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자
  3. 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자
  4. 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자
  ② ～ ③ (생  략)
제76조(관리처분계획의 수립기준) ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.
  1. ～ 5. (생  략)
  6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.
  7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.
    가. ～ 다. (생  략)
    라. 과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있다. 다만, 투기과열지구 또는 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 경우에는 그러하지 아니하다.
  ② (생  략)