재건축사업의 정비구역 내 토지등소유자가 조합설립인가 후 건축물 양도 시점에도 재건축사업에 동의하지 않은 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업 조합원의 범위(「도시 및 주거환경정비법」 제39조제1항 등 관련)

「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제39조제1항에서는 정비사업의 조합원은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당함)로 하되, 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때(제3호)에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있는바, 

  재건축사업의 정비구역 내 2주택을 소유하고 있던 토지등소유자가 조합설립인가 후에도 재건축사업에 동의하지 않은 상태에서 그 중 1주택을 토지등소유자가 아닌 자에게 양도하고, 이후 양도인과 양수인이 재건축사업에 각각 동의한 경우에 양도인과 양수인을 대표하는 1명만 조합원으로 보아야 하는지, 아니면 양도인과 양수인을 각각 조합원으로 보아야 하는지?

  이 사안의 경우, 양도인과 양수인을 대표하는 1명만을 조합원으로 보아야 합니다.

  도시정비법 제39조제1항 각 호 외의 부분 본문 및 제3호에서는 정비사업의 조합원은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당함)로 하되, 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있는데, 같은 항 각 호 외의 부분 본문 괄호의 내용은 재건축사업의 경우 사업에 동의하지 않는 토지등소유자는 조합원으로 보지 않는다는 의미일 뿐, 다수 소유자를 대표하는 1명만을 조합원으로 보도록 하는 요건인 같은 항 각 호의 적용 여부를 그 동의 여부에 따라 결정하려는 취지는 아니라고 할 것입니다(각주: 법제처 2016. 8. 11. 회신 16-0145 해석례 참조 ).

  그리고 도시정비법 제39조제1항 각 호 외의 부분 본문 및 같은 항 제3호를 종합하면, “조합설립인가 후”에 1명의 토지등소유자로부터 토지 및 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그들을 대표하는 1명만이 조합원이 된다는 점이 문언상 명백하고, 같은 호는 본인 소유의 여러 건축물 중 하나를 조합설립인가 후 제3자에게 양도하고 그 양도 이후에도 여전히 해당 정비구역 내에 다른 건축물을 소유하고 있는 양도인과 양수인에 대해서도 적용되는 것인바(각주: 법제처 2017. 1. 25. 회신 16-0632 해석례 참조), 주택의 양수 시기가 조합설립인가 후인 것이 분명함에도 양도 시 양도인인 토지등소유자가 재건축사업에 동의하지 않은 상태였다는 사정이 있다고 하여 양도인과 양수인 각각을 조합원으로 보는 것은 본질적으로 차이가 없는 사안을 달리 취급하는 것으로 타당하지 않다고 할 것입니다(각주: 법제처 2016. 8. 11. 회신 16-0145 해석례 참조 ).

  또한 현행 도시정비법 제39조제1항제3호는 투기세력 유입에 의한 도시정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하려는 취지로 2009년 2월 6일 법률 제9444호로 일부개정된 도시정비법에 제19조제1항제3호로 신설된 규정으로서(각주: 2008. 11. 3. 의안번호 제181705호로 발의된 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안 국회 국토해양위원회 검토보고서 참조 ), 투기의 목적이라는 내심의 의사는 외부에서 파악하기 어려우므로 조합설립인가 후 양도로 인해 1명이 소유하던 건축물 등을 여러 명이 소유하게 되었다는 객관적인 사실이 있으면 해당 규정을 일률적으로 적용하여야 할 것인바(각주: 법제처 2017. 6. 22. 회신 17-0203 해석례 참조), 주택의 양수 시기가 조합설립인가 후라면 도시정비법 제39조제1항제3호가 일률적으로 적용된다고 보는 것이 위와 같은 입법의도에 부합하는 해석이라고 할 것입니다.

  아울러 만약 양도인과 양수인을 각각 조합원으로 본다면, 재건축사업 정비구역 내 건축물들을 소유한 토지등소유자가 조합설립인가 후 재건축사업에 동의하지 않는 상태에서 개별 건축물 등을 양도함으로써 조합원의 숫자가 제한 없이 확대될 수 있어, 투기를 방지하려는 입법취지를 달성하기 어려워지고, 재건축사업의 원활한 추진이 저해될 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 함께 고려할 필요가 있습니다.

  따라서 이 사안의 경우, 양도인과 양수인을 대표하는 1명만을 조합원으로 보아야 합니다.
<관계 법령>
  도시 및 주거환경정비법
제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. (단서 생략)
  1.·2. (생  략)
  3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때
  ②·③ (생  략)