정비구역 내 여러 주택단지가 있는 경우, 주택단지 내 복리시설 구분소유자의 조합설립 동의 요건(「도시 및 주거환경정비법」 제35조제3항 등 관련)

「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제35조제3항에서는 ‘재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아 제2항 각 호의 사항을 첨부하여 시장·군수등의 인가를 받아야 한다’고 규정하고 있는바,

  하나의 재건축사업 정비구역 내에 둘 이상의 주택단지가 있고, 각 주택단지에 복리시설이 있는 경우, 도시정비법 제35조제3항의 각 동별 동의 요건과 관련하여 해당 정비구역 내 전체 복리시설을 하나의 동으로 보고 그 전체 구분소유자의 과반수 동의를 받아야 하는지, 아니면 각 주택단지별로 구분하여 해당 주택단지에 속한 복리시설 전체를 하나의 동으로 보고 그 구분소유자의 과반수 동의를 받아야 하는지?

  이 사안의 경우, 해당 정비구역 내 전체 복리시설을 하나의 동으로 보고 그 전체 구분소유자의 과반수 동의를 받아야 합니다.

  도시정비법 제35조제3항에서는 재건축사업의 조합설립인가를 받기 위해서는 주택단지의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의를 받아야 한다고 규정하면서, 복리시설의 경우에는 ‘주택단지’의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다고 규정하고 있는바, 정비구역 내에 여러 주택단지가 있는 경우 도시정비법 제35조제3항의 복리시설 구분소유자의 동의 요건에서 규정된 ‘주택단지’는 여러 주택단지 전체를 지칭하는지, 아니면 각 개별 주택단지를 의미하는지가 문제됩니다. 

  도시정비법 제35조제3항에서는 하나의 규정 내에서 공동주택의 동은 ‘각 동별’이라고 규정하면서, 주택단지는 ‘각 주택단지별’이라고 규정하지 않고 ‘주택단지’라고만 규정하여 차이를 두고 있는데, ‘공동주택의 동’과 ‘주택단지’를 병렬적으로 규정하고 있는 하나의 규정 내에서 이러한 문언상 차이가 있다면, 이는 입법자의 의도에 따라 구분된 것으로 보아야 하므로, 같은 항에 규정된 “주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 동의”와 관련해서도 ‘주택단지’를 각 주택단지별로 전체 구분소유자의 동의율을 산정하는 것이 아니라 정비구역 내에 여러 주택단지들 전체를 일괄하는 의미로 보아 정비구역 내 모든 주택단지들 전체의 구분소유자의 동의율을 구하여야 한다고 해석해야 하는 바(각주: 서울고등법원 2019. 7. 9. 2018누69525 판결례 참조), 같은 항에 따른 복리시설의 구분소유자 동의 요건이 충족되었는지 역시 여러 주택단지들 전체의 복리시설 소유자를 일괄하여 그 중 과반수의 동의가 있는지 여부를 기준으로 판단해야 할 것입니다.

  그리고 해당 규정의 개정 연혁을 살펴보면, 재건축사업의 지연을 방지하고 노후한 지역에 대한 정비사업이 원활히 추진될 수 있도록 각 동별 구분소유자 동의 요건을 계속 완화하는 방향으로 개정하여 왔는데(각주: 2007. 12. 21. 법률 제8785호로 일부개정된 구 「도시 및 주거환경정비법」의 개정이유 및 주요내용, 2009. 2. 6. 법률 제9444호로 일부개정된 구 「도시 및 주거환경정비법」의 개정이유 및 주요내용 및 2016. 1. 27. 법률 제13912호로 일부개정된 구 「도시 및 주거환경정비법」의 개정이유 및 주요내용 참조), 이와 같은 일련의 개정 과정에서 복리시설 구분소유자의 동의 요건을 각 주택단지별로 산정하도록 하려는 내용이 검토된 바 없을 뿐 아니라, 각 주택단지별 복리시설마다 구분소유자의 과반수 동의를 요한다고 해석하면 하나의 주택단지 복리시설에 대해서만 구분소유자 동의 요건을 충족하지 못하더라도 전체 재건축사업 시행이 불가능해지므로, 여러 주택단지 전체의 복리시설을 하나의 동으로 보고 그 전체 구분소유자의 과반수 동의를 받도록 하는 경우보다 정비사업의 동의 요건 충족이 어려워 지게 되는바, 이는 정비사업의 원활한 추진을 위해 동별 동의 요건을 완화해 온 지금까지의 법령 개정 방향에 부합하지 않습니다.

  특히 2009년 2월 6일 법률 제9444호로 일부개정된 도시정비법에서는 상가 등 복리시설은 주택단지 내 구분소유자가 소수인 경우에도 복리시설 소유자의 의견에 따라 조합설립 동의 요건을 충족하지 못하게 할 수 있다는 점을 이용하여 본인의 영리를 위해 조합설립 동의를 고의적으로 거부 또는 게을리하거나 복리시설을 음성적으로 거래하는 폐해를 방지하려는 취지로 재건축사업의 각 동별 동의 요건을 완화하였는바(각주: 2008. 10. 30. 의안번호 제1801648호로 발의된 도시및 주거환경정비법 일부개정법률안 국회 국토해양위원회 심사보고서 참조), 각 주택단지별 복리시설마다 구분소유자의 동의 요건을 갖추어야 한다고 해석하는 것은 해당 개정의 취지와 맞지 않고, 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이려는 도시정비법의 입법 목적에도 부합하지 않습니다.

  따라서 재건축사업 정비구역 내에 둘 이상의 주택단지가 있고, 각 주택단지에 복리시설이 있는 경우, 도시정비법 제35조제3항의 각 동별 동의 요건과 관련하여 해당 정비구역 내 전체 복리시설을 하나의 동으로 보고 그 전체 구분소유자의 과반수 동의를 받아야 합니다. 

※ 법령정비 권고사항

  도시정비법 제35조제3항의 각 동별 동의 요건과 관련하여 하나의 재건축사업 정비구역 내에 여러 주택단지가 있더라도 복리시설은 주택단지의 구분 없이 전체 복리시설을 하나의 동으로 보고 그 전체 구분소유자의 과반수 동의를 받아야 한다는 점을 명확히 규정할 필요가 있습니다. 

  도시 및 주거환경정비법
제35조(조합설립인가 등) ① 시장·군수등, 토지주택공사등 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다. 다만, 제25조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우에는 그러하지 아니하다.
② (생  략)
③ 재건축사업의 추진위원회(제31조제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아 제2항 각 호의 사항을 첨부하여 시장·군수등의 인가를 받아야 한다.  
④ ～ ⑩ (생  략)
<관계 법령>