분양신청을 하지 않은 토지등소유자가 현금청산을 받지 않은 상태에서 사업시행계획이 변경된 경우 조합원 지위의 유지 여부(「도시 및 주거환경정비법」 제72조제4항 등 관련)

구 「도시 및 주거환경정비법」(2006. 12. 28. 법률 제8125호로 일부개정되어 같은 날 시행된 것을 말하며, 이하 “구 도시정비법”이라 함) 제46조제2항에 따라 주택재개발사업에 대한 분양신청을 하지 않은 토지등소유자(각주: 주택재개발사업 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말하며, 이하 같음.)에 대하여 같은 법 제47조에 따른 현금청산이 완료되지 않은 상태에서 사업이 중단되었고,(각주: 구 도시정비법 제20조제1항에서는 조합원의 자격에 관한 사항(제2호), 조합원의 제명ㆍ탈퇴 및 교체에 관한 사항을 정관으로 정하도록 규정하고 있는바, 해당 조합의 정관에서 분양신청기간 이내에 분양 신청을 하지 않은 자는 조합원의 자격이 상실된다고 규정하고 있는 경우를 전제함.) 이후 주택재개발사업의 사업시행자가 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제50조제1항 본문에 따라 사업시행계획변경의 인가를 받고 같은 법 제72조제5항에 따라 재분양신청을 하도록 하였으나 재분양신청을 하지 않은 경우, 해당 토지등소유자는 조합원의 지위를 유지하는지?

  민원인은 위 질의요지에 대해 현금청산이 완료되지 않았고 사업시행계획인가가 변경되었으므로 조합원의 지위를 유지한다는 입장이나, 국토교통부로부터 조합원의 지위를 유지하지 않는다는 회신을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

  이 사안의 토지등소유자는 조합원의 지위를 유지하지 않습니다.
  

  구 도시정비법 제46조제2항에서는 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 같은 조 제1항에 따른 분양신청기간 이내에 사업시행자에게 분양신청을 해야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제47조제1호에서는 분양신청을 하지 않은 토지등소유자에 대해서는 토지․건축물 또는 그 밖의 권리에 대해 현금으로 청산해야 한다고 규정하고 있는바, 이는 조합원인 토지등소유자라고 하더라도 분양신청을 하지 않은 경우에는 해당 조합으로 하여금 현금으로 청산하도록 함으로써 조합과 조합원 간의 관계를 종료시킬 수 있게 하여 주택재개발사업을 신속하고 차질 없이 추진할 수 있도록 하는 데에 그 취지가 있습니다.(각주: 대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결례 참조)

  그렇다면 구 도시정비법 제46조제2항에 따른 분양신청을 하지 않은 토지등소유자는 해당 주택재개발사업의 결과인 주택 공급을 받지 않겠다는 의사를 분명하게 밝혔다고 볼 수밖에 없어 더 이상 해당 조합의 조합원으로서의 지위를 유지하게 할 이유가 없고,(각주: 법제처 2016. 3. 7. 회신 15-0669 해석례 참조) 조합원이 같은 법 제47조에 따라 현금청산 대상자가 된 이상 청산절차의 종료 여부와는 상관없이 주택재개발조합의 조합원으로서의 지위는 상실한다고 보아야 합니다.(각주: 대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결례 참조)

  다음으로 도시정비법 제72조제3항에서는 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 같은 조 제2항에 따른 분양신청기간에 분양신청을 하는 것을 원칙으로 하면서, 같은 조 제4항에서는 사업시행자는 사업시행계획인가의 변경(각주: 경미한 사항의 변경은 제외함.)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있도록 규정하고 있고, 같은 조 제5항에서는 정관등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 사업시행자는 분양신청을 하지 않거나 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 도시정비법이 2017년 2월 8일 법률 제14567호로 전부개정되어 2018년 2월 9일 시행되면서 종전에는 분양신청기간 종료 후 사업시행계획이 변경되어 정비사업 규모가 변동되는 경우 이미 종료된 분양신청 결과가 유효한지 여부에 대한 논란이 있자 이를 해소하려는 목적으로 사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 예외적으로 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있도록 한 것(각주: 2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되어 2018. 2. 9. 시행된 도시정비법 개정이유·주요내용 및 2016. 8. 18. 의안번호 제2001642호로 발의된 도시정비법 전부개정법률안 국회 국토교통위원회 심사보고서 참조)입니다.

  즉 도시정비법이 법률 제14567호로 전부개정되면서 재분양신청 절차를 신설한 것은 분양신청을 하지 않은 자에게 다시 조합가입에 동의할 것을 전제로 주택재개발사업을 원만하게 진행하려는 것(각주: 서울고등법원 2013. 8. 29. 선고 2012나79660 판결례 참조)인바, 해당 규정에 따라 재분양 절차를 거칠 수 있도록 사업시행계획인가의 변경이 이루어진 것만으로 분양신청을 하지 않은 토지등소유자의 조합원 지위가 회복되는 것은 아니고, 도시정비법 제72조제4항․제5항에 따른 재분양신청을 함으로써 비로소 조합원의 지위가 회복되는 것이며, 이는 구 도시정비법 제46조제2항에 따른 분양신청을 하지 않은 토지등소유자의 경우에도 마찬가지이므로 이 사안의 토지등소유자는 조합원의 지위를 유지하지 않는다고 보아야 합니다.

구「도시 및 주거환경정비법」(2006. 12. 28. 법률 제8125호로 일부개정된 것)
제46조(분양공고 및 분양신청) ① (생  략)
  ② 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 제1항의 규정에 의한 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.
제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) 사업시행자는 토지등소유자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.
  1. 분양신청을 하지 아니한 자
  2. 분양신청을 철회한 자
  3. 제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자

도시 및 주거환경정비법
제72조(분양공고 및 분양신청) ①ㆍ② (생  략)
  ③ 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 제2항에 따른 분양신청기간에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.
  ④ 사업시행자는 제2항에 따른 분양신청기간 종료 후 제50조제1항에 따른 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외한다)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다.
  ⑤ 사업시행자는 정관등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 제4항에 따라 제73조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다.
  ⑥ (생  략)
제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ① 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다.
  1. 분양신청을 하지 아니한 자
  2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자
  3. 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자
  4. 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자
  ②ㆍ③ (생  략)
<관계 법령>