문) 저는 재건축조합 임원입니다. 어떤 사람이 저희 재건축조합 정비구역이 지정된 이후 사업구역 내 나대지 5평을 매입한 이후 조합의 최고서를 일부러 수령을 하지 아니하여 매도청구소송도 제기하지 못하였고 결국 사업시행인가를 신청하였으나, 관할 행정기관은 정비사업구역내 위 토지에 대하여 소유권을 확보하지 아니하면 사업시행인가를 하여주지 않겠다고 하여 할 수 없이 저희 재건축조합은 나대지 소유자로부터 5평의 나대지를 시세보다 7배나 비싼 금350,000,000원에 매입하였습니다. 이 경우 나대지소유자를 부당이득죄로 고소할 수 있을까요?
답) ‘부당이득죄’란 형법 제349조에 해당하는 죄로서 사람의 궁박한 상태를 이용하여 현저하게 부당한 이익을 취득한 자에 대하여 성립하는 죄로서 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정되어 있습니다.
부당이득죄에 있어서 궁박이라 함은 ‘급박한 곤궁’을 의미하는 것으로서, 피해자가 궁박한 상태에 있었는지 여부는 거래당사자의 신분과 상호간의 관계, 피해자가 처한 상황의 절박성의 정도 등 제반사항을 종합하여 구체적으로 판단하여야 할 것이고, 특히 부동산의 매매와 관련하여 피고인이 취득한 이익이 현저하게 부당한지 여부는 우리 헌법이 규정하고 있는 자유시장경제질서와 여기에서 파생되는 계약자유의 원칙을 바탕으로 피고인이 당해 토지를 보유하게 된 경위 및 보유기간, 주변 부동산의 시가, 가격결정을 둘러싼 쌍방의 협상과정 및 거래를 통한 피해자의 이익 등을 종합하여 구체적으로 신중하게 판단하여야 합니다.
위에서 보는 바와 같이 부당이득죄는 단순히 시세보다 현저하게 비싸게 매도하였다는 사실만으로 죄가 성립되지는 않으며, 엄격한 요건을 구비하여야 죄가 성립한다고 봅니다.
귀하의 질문을 토대로 추정하여 살펴보면 ,
① 재건축조합으로서 조합원이 되고자 하였다면 조합원 자격요건이 되는 아파트인 건물과 부속 토지를 매입하였어야 함에도 조합원 자격이 되지 않는 토지만 매입한 점
② 매입의 시점이 재건축사업을 진행하기 위한 정비구역지정 이후인 점
③ 매입한 토지의 면적이 단 5평으로서 조합에 토지를 매도하는 것 이외에 다른 사용·수익할 가치가 없는 점
④ 조합에서 매도청구권을 행사하기 위한 전단계로 최고서를 발송하였으나 매도청구권을 행사하지 못하도록 고의적으로 최고서 수령을 거부한 점
⑤ 사업시행인가에는 반드시 사업부지내 토지가 확보되어야 사업시행인가를 받아 사업을 추진하여야 할 급박한 상태에 있었던 점등을 종합하여 보면 부당이득죄가 성립하는 것으로 추정이 됩니다.
