문) 상가건물의 토지를 분할한 후 재건축조합설립인가를 신청할 수 있는 구체적인 절차는 어떠한가요?
답) 대부분 대규모 재건축 사업을 추진하는 단지에서 많이 발생하는 문제입니다. 가급적 아파트 및 상가 소유자들이 함께 재건축에 동참하여 진행하는 것이 가장 좋습니다. 귀하의 재건축조합 설립추진위원회와 같이 분산상가 소유자들이 조직적으로 연대하여 재건축조합설립동의서를 제출하지 않는다면 불가피하게 분산상가를 배제하고 아파트 소유자들만으로 재건축조합결성 및 사업계획승인을 받을 수 밖에 없을 것입니다. 재건축조합 설립동의서를 제출하지 아니하는 분산상가를 배제하고 조합설립인가 및 사업시행인가를 받는 절차와 요건은 다음과 같습니다.
1. 주체 및 시기
추진위원회설립인가 또는 재건축조합설립등기 이후에 가능합니다.
2. 요건
추진위원회 또는 재건축조합은 주택법 제16조 제1항의 규정에 의하여 사업계획승인을 받아 건설한 2 이상의 건축물이 있는 주택단지에 주택재건축사업을 하는 경우 도시정비법 제35조 제3항의 규정에 의한 조합설립의 동의요건을 충족하기 위하여 필요한 경우에는 그 주택단지안의 일부토지에 대하여 건축법 제57조의 규정에 불구하고 분할하고자 하는 토지면적이 동법 동조에서 정하고 있는 면적에 미달되더라도 토지분할을 청구할 수 있으며, 다음의 요건을 충족하여야 합니다. ①당해 토지 및 건축물과 관련된 토지등소유자의 수가 전체의 10분의 1 이하일 것
②분할되어 나가는 토지위의 건축물이 분할선상에 위치하지 아니할 것
③그 밖에 사업시행인가를 위하여 필요한 사항으로서 대통령이 정하 는 요건에 해당할 것
- 도시정비법 시행령 제56조 : 분할되어 나가는 토지가 건축법 제44 조【건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되 는 도로는 제외된다)에 접하여야 한다】에 적합할 것
3. 절차
가. 토지등소유자와 협의
추진위 또는 재건축조합은 미동의자와 사전협의를 거쳐야 합니다. 사전협의는 동의서 제출에 대하여 2∼3차례 촉구를 한 후 미동의자에 대하여 협의장소, 분할협의방법, 협의내용 등에 대하여 사전에 서면으로 송달하고 협의하여야 하며, 협의 시 녹취와 협의경위서를 작성하여야 합니다. 협의는 가급적 1달 이상 2∼3회 실시하는 것이 바람직합니다.
나. 측량
분할되어 나가는 건물의 토지지번, 토지면적을 확정하기 위하여 지적공사 등에 측량을 의뢰하여 측량을 실시한 후 측량성과도를 발급받아야 합니다. 지분비율, 토지의 위치, 면적, 용도, 형상, 현재의 점유상태 등을 고려하여 합리적으로 구획되어야 합니다.
다. 토지분할 청구소송
조합설립인가 신청 전에 재건축에 대한 동의서 제출안내, 미동의자에 대한 분할협의, 측량성과도 등을 첨부하여 소송을 제기하고 소장사본과 접수증명원을 행정기관에 제출하여야 합니다.
라. 행정기관의 인가
시장·군수는 분할되어 나갈 토지 및 그 위의 건축물이 위의 각 요건을 충족하는 경우에는 토지분할이 완료되지 아니하여 동의요건에 미달되더라도 건축위원회의 심의를 거쳐 조합설립의 인가와 사업시행인가를 할 수 있습니다.
