업시행인가 전에 받아야 할 각종 심의내용은 무엇인지?

문) 저희 조합은 사업시행인가 신청에 앞서 진행하여야 할 각종 심의에 대하여 알지 못하고 있습니다. 사업시행인가 전에 받아야 할 각종 심의내용은 무엇이며, 언제 받는 것이 적기인지 알려주시면 감사하겠습니다.

답) 사업시행인가(흔히 사업계획승인이라고도 함)는 정비구역 안에서 정비계획의 내용과 건축심의 내용 등을 반영하고, 건축관계 법률에 따른 심의를 거쳐 실질적인 사업의 범위 및 규모를 확정하여 재건축·재개발 사업을 할 수 있도록 시장·군수·구청장이 인가하여 주는 행정처분입니다. 행정기관에서 사업시행인가를 하여주기 위해서는 건축법, 주택법, 환경영향평가법, 도시교통정비촉진법 등 개별 법률에서 규정한 내용을 함께 점검하므로 조합에서는 사업계획서신청 전에 개별 법률에서 정하고 있는 내용에 대하여 심의를 받거나 이행을 하여 그 요건을 충족하여야 합니다. 개별 법률에서 정하고 있는 대표적인 심의 및 평가사항은 다음과 같습니다.

① 건축심의

건축법 제4조, 동법 시행령 제5조 제4항, 특별시·도 건축조례에 따라 지방건축위원회로부터 정비계획에 따른 건축에 대하여 ㉮주동형식, 주동층수, 주동평면 및 단면형태 등의 다양화계획 ㉯벽면확보, 발코니비율, 입면 및 발코니 형태의 다양화 등에 대한 심의를 받아야 하고,

② 환경영향평가

환경영향평가법 제4조 제1항 등의 규정에 따라 환경부로부터 사업의 시행으로 인하여 자연환경, 생활환경 및 사회·경제환경에 미치는 해로운 사항을 예측·분석하고 이에 대한 대책에 대한 심의를 받아야 하고,

③ 사전재해 영향성 검토

자연재해대책법 제43조 등의 규정에 따라 소방방재청으로부터 사업의 시행으로 인하여 자연재해에 영향을 미치는 각종 행정계획 및 개발사업으로 인한 재해유발요인을 예측·분석하고 대책을 강구하는 검토를 받아야 하고,

④ 교통영향분석·개선대책 검토

도시교통정비촉진법 제15조등의 규정에 따라 국토해양부로부터 사업의 시행으로 인하여 발생할 교통장애등 교통상의 각종 문제점 또는 그 효과를 예측·분석하고 이에 대한 대책을 수립하는 검토를 받아야 하고,

⑤ 문화재 심의 및 지표조사 검토

문화재보호법 제90조, 제91조 등에 따라 사업시행으로 인하여 문화재가 훼손·멸실되는 것을 방지하고 문화재 주변의 경관보호 및 당해 공사지역에 대한 유적의 매장 및 분포여부를 확인하고 그 보호대책에 대하여 심의 및 조사를 받아야 합니다.

※사업의 내용 및 규모 등에 따라 심의사항 등이 추가되며, 각 조합에서 통상 2~6개월 소요되는 심의시기를 실기함으로써 사업시행인가가 지체되는 경우가 많으므로 심의사항을 누락·지체하는 일이 없도록 미리 심의 등을 마쳐야 합니다.

특히 정비계획이 바뀌어 세대수가 늘어나거나 출입구등이 바뀔 경우 교통영향평가도 함께 바뀌어야 하므로 주의가 요망된다 할 것입니다.