문) 저희 조합은 사업시행인가를 받고 시공사를 선정하려고 합니다. 그런데 일부 조합원들이 지분제 방식으로 시공사를 선정하자고 주장하고 있습니다. 시공사와의 공사도급계약 체결시 도급제방식과 지분제방식의 장단점에 대하여 설명하여 주시면 감사하겠습니다.
답) 부동산 가격의 상승기에 일반분양 물량이 많은 조합에서는 공사도급제를 선호하였으나, 최근 부동산경기가 침체되어 일반분양가격이 하락하고 일반분양율이 저조하는 등 불확실성의 증대로 인하여 일부 재건축 단지에서 공사지분제를 선호하고 있습니다. 그러면, 공사도급제와 지분제방식의 장단점에 대하여 살펴보겠습니다.
구 분 | 공 사 도 급 제 | 공 사 지 분 제 | 비 고 |
정 의 | 조합은사업시행주체로서 일반분양에 대한 수익과 손실을 귀속시키며,제경비의책정 및집행권을가지며, 시공사는공사수급인으로서 평당 공사비를 책정·시공하는 방식 | 조합원이 소유한 토지면적에 따라 시공사로부터무상으로일정비율의 신축건물을 받으며,일반분양분의 수익과손실을시공사에 귀속시키는공사계약방식 | 공사지분제에도순수지분제공사계약방식은없으며,조합이사업시행의주체로서예산의 편성과집행권을가지며,착공시기,인·허가조건,마감자재의변경등에따라추가분담이발생하는절충형지분제가일반적임 |
공사비 | 시공사 선정 및 가계약시 도급공사비가 정하여 지지만 관리처분계획에 따라 도급공사비 확정 | 지분제 방식은 시공사에서 미리 도급공사비와일반분양가격,제사업경비등을예측하여 조합원에게 소위 토지면적에 따른 신축건물 무상공급면적(무상지분율)제시 | |
분양가 산정 | 관리처분계획수립시 조합과협의하여조합원분양가를일반분양가보다낮게책정할 수있으며,조합원분을 일반분양분에 비해 로열층으로 우선 배정할 수 있음 | 조합원분양가와일반분양가를 동일하게 책정할 수 있으며, 조합원분과일반분양분을 로열·비로열층구별 없이동일하게배정할 수 있음 | |
일반분양가격 및 분양율에따른지분금 변동 | 일반분양시부동산가격의시황과 분양율에 따라조합원의수익 또는 추가 분담금 발생 | 원칙적으로부동산가격의시황및분양율에 관계없이 무상신축건물면적 확보 | |
마감자재 | 관리처분계획시또는 그 이후 마감재공사시에조합과시공사가 협의하여업그레이드한 마감자재 사용가능 | 입찰참여시 제시한 마감자재로 확정,상당한 시간의 경과로 인하여 기존의 마감재는 유행 및품질에뒤떨어져 반드시 마감재 업그레이드할필요가있으며,이때추가분담금이 발생 | |
각종경비 지출결의 등에대한 결정 | 관리처분계획의범위 내에서 조합에서 각종 용역비지출에대해 결정하므로시공사와의 자금집행 원활 | 용역업체에 대한 경비를절감하기위하여 각종용역비지출을 지체하므로용역업체의 서비스질 저하 및 업무의 차질로 사업의 지체,시공사와조합간의 마찰 발생 | |
시공사의 재건축추진 적극성여부 | 시공사는 확정된 도급공사비를 받기 때문에 각종인·허가에간접 지원하여재건축사업을 적극적으로 진행시킴 | 시공사는 부동산의 시황에따라수익이나 손해를보기때문에 일반분양가가낮아질 경우 재건축추진에 소극적이며,각종인·허가에 지원하지 않음 | |
