문) 저는 시공자의 직원입니다. 관리처분계획의 수립과 일반분양을 위하여 아파트 평형별 대지지분을 배분하려고 합니다. 대지지분은 어떠한 기준에 의하여 배분하여야 하는가요?
답) ① 재건축·재개발에 있어 신축부동산의 가치는 신축건축물과 그 부속토지로 이루어지며, 신축건축물에 대하여 대지지분의 배분은 매우 중요한 업무입니다. 종종 아파트 평형별, 상가 면적별로 대지지분을 잘못 배분함으로써 토지지분이 부족한 경우가 발생하곤 합니다. 토지지분 배분의 잘못으로 인하여 일반분양자에게 계약된 토지지분보다 적게 토지가 이전되어 조합에서 부족한 토지대금 상당액을 반환하여 주거나 손해배상청구소송을 당하기도 합니다.
② 아파트면적은 전용면적, 분양면적 또는 공급면적〔전용면적+주거공용면적(계단,복도,현관등)〕,계약면적〔분양면적+기타공용면적(지하층,노인정,관리사무소등)〕으로 부르고 있습니다. 도시정비법 시행령 제63조 1항 6호에「1필의 대지위에 2인 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우에는 건축물의 ‘분양면적의 비율’에 의하여 그 대지소유권이 주어지도록 할 것, 이 경우 토지의 소유관계는 공유로 한다」고 규정하고 있으므로 대지지분은 아파트 및 상가(상가토지 분할된 경우 별도계산)평형에 따른 ‘분양면적 기준’으로 배분하여야 합니다. 전용면적, 분양면적, 계약면적에 따른 각 대지지분 배분면적은 차이가 나므로 반드시 ‘분양면적 기준’으로 산정하여야 합니다. 특히, 아파트와 상가의 대지가 분할되지 아니하고 공유된 경우에 있어 전유면적에 따라 대지 소유권을 부여하는 것으로 관리처분계획을 수립한 조합에 대하여 관리처분계획이 무효이므로 효력을 집행정지한 사례가 있습니다.「전유면적에 따라 대지소유권이 부여되도록 한 갑 주택재건축정비사업조합의 정관 규정 및 상가관리처분계획이 구 도시정비법 시행령 제52조 제2항에 위반하여 무효이므로, 상가조합원들로서는 위 분배기준이 확정됨으로 인하여 생길 회복하기 어려운 손해를 예방하기 위하여 위 상가관리처분계획의 효력을 정지할 긴급한 필요가 있다고 한 사례, 대법원 2010. 3. 25. 2009무165결정」
그 이유는 상가는 아파트에 비하여 주거공용면적이 상대적으로 크며, 전유면적율이 적기 때문에 전유면적으로 대지지분을 배분할 경우 아파트에 비하여 상가의 대지지분이 적어 형평에 어긋나기 때문입니다.
