문) 비례율이 각 정비사업장마다 다른 이유는 무엇인가요?
답) 비례율이 100을 넘으면 투입되는 비용보다 창출되는 가치가 더 증가하여 개발이익이 발생하는 것이고, 비례율이 100미만이면 투입되는 비용에 비하여 가치창출이 되지 않아 개발하더라도 기존자산보다 오히려 자산가치가 줄어드는 것입니다. 과거에는 종전 부동산이 개발이익을 반영하고 있지 아니하여 대부분 정비사업 지역에서 비례율이 100을 초과하여 나왔지만 작금의 재건축·재개발 사업장은 종전 부동산의 가격이 재건축 또는 재개발 후의 개발이익까지 이미 시세에 반영되었거나 오히려 초과 반영되어있어 비례율이 100 미만에 그치는 곳도 많이 있습니다.
또한 비례율이 100을 초과하거나 100에 미달하더라도 그 숫자 자체로서 개발이익의 유무를 단정할 수는 없습니다. 왜냐하면 비례율 산정의 기초가 되는 조합원들의 종전 부동산 총액의 감정평가는 사업시행인가일을 기준으로 하므로 대체로 정확하게 평가할 수 있지만, 종후 대지 및 건축시설의 총추산액은 미래에 이루어질 일반분양분의 예상총수입이 포함되어 있으며, 부동산의 가격은 경제상황에 따라 계속 등락을 하면서 변하기 때문에 미래의 부동산 가격을 정확하게 추산할 수 없을 뿐만 아니라 정부정책변경에 따른 각종 부담감의 증가등을 정확하게 예측할 수 없기 때문이다.
