문) 저희 조합은 사업시행인가 이후 이주를 개시하였습니다. 그런데 조합원 중 1명이 그의 주택에 대하여 수인에게 임대(전세)를 준 후 다액의 임대보증금을 받아 이를 반환하지 아니함으로서 임차인 이주를 못하고 있습니다. 이럴 경우 조합에서 그 임차인에게 임차보증금을 반환하여 재건축사업을 촉진할 수 있을까요?
답) ① 정비사업의 시행으로 인하여 지상권ㆍ전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지한 후 전세금ㆍ보증금 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 이를 행사할 수 있습니다. 따라서 조합은 임차인이 임차보증금을 청구할 경우 임차보증금을 지급할 의무가 있습니다.
② 조합은 임차인에게 임차보증금을 지급하고 당해 토지등소유자에게 구상할 수 있으며, 구상이 되지 아니할 경우 당해 토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있으며, 이 경우 압류한 권리는 저당권과 동일한 효력이 있습니다.
③ 이와 같이 압류한 권리에 도시정비법이 저당권과 같은 물권적 효력(우선변제권등)을 특별히 인정하고 있습니다만 압류대상 부동산을 당해 토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물로 한정함으로써 조합의 권리확보에 많은 문제점이 발생할 수 있습니다.
④ 토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물은 이주, 철거, 준공까지 약5년 정도의 기간 및 절차를 거쳐 이전고시가 확정되는 것이며, 이전고시에 따른 소유권보존등기를 완료한 후에야 비로소 압류가 가능하게 되는 것입니다. 또한 소유자가 가지고 있었던 구(旧)토지 또는 건축물의 등기상 근저당권, 가압류, 가처분등 제한물권은 소멸되지 아니한 채, 그 권리 그대로 토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물에 우선적으로 이전 됩니다. 만일 이주 및 등기까지 5년여 사이에 토지등소유자가 구토지 또는 건축물에 근저당권, 가등기 등을 설정등기 하여 놓는다면 그 권리들이 조합의 압류보다 선순위로 등기되어 우선권이 있으므로 조합이 준공후 토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물에 압류처분을 하였다 하더라도 우선변제순위에 밀려 채권을 변제받지 못하는 경우들이 종종 발생합니다.
⑤ 도시정비법 제70조의 조문상 압류대상 부동산을 “토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물”이 아닌 “토지등소유자가 소유하고 있는 당해 대지 또는 건축물”이라고 하였더라면, 조합의 권리보호에 진일보 접근할 수 있을 것인데 입법적 미비로 조합의 채권확보에 미흡한 부분이 있습니다.
⑥ 조합으로서는 이러한 피해를 방지하기 위하여 토지등소유자를 찾아 임차보증금 지급시 당해 토지 또는 건축물에 근저당권설정을 하여야 할 것입니다.
