문) 저희 재개발조합의 정비사업부지와 인접한 타 정비사업부지의 일부가 상호 교차소유하고 있고, 인근 정비사업조합은 조만간 준공허가를 받을 예정이며, 저희 재개발조합은 곧 사업시행인가를 받아 이주를 개시할 예정입니다. 조기에 교환을 하여 토지소유권을 정리하고 준공인가를 받으려고 하는데 방법은 없는가요?
답) 재개발조합에서 사업부지를 확보함에 있어 미동의자, 분양신청을 하지 않는 자등에 대하여는 협의 또는 수용의 방법으로 토지의 소유권을 확보하고 있습니다.
그러나 귀문과 같이 학교, 종교시설, 인접사업지등과 같이 사업완료 전에 토지를 분할하여 이전하여 줄 필요가 있는 경우 재개발에서도 재건축과 같이 조합원의 토지에 대하여 조합으로 신탁등기 및 소유권이전 등기를 실시하여, 사업부지 전체 토지를 조합명의로 소유권을 확보한 다음, 조합에서 토지를 분할 한 후, 인근조합과 교환하면 무방할 것입니다.
또한 재개발사업에서 이주에서 준공 및 이전고시까지 5년 정도 소요되는 것이 보통이므로 악성조합원 또는 신용불량자에 의하여 자신의 토지에 과도한 금액의 근저당권, 압류 등이 이루어진다 하더라도 조합으로서는 대법원의 도시 및 주거환경정비등기처리규칙에 따라 신축아파트에 위 근저당권, 압류 등을 선순위로 등기하여 주어여 하므로 공사비, 조합부담금등을 우선적으로 확보할 수 없는 문제가 발생함으로써 오랫동안 시공사에게 공사비 지급을 못하는 등 조합원에게 피해가 발생하는 사례가 늘고 있습니다.
유치권에 기해 경매신청을 한다 하더라도 우선채권자가 아닌 일반 채권자와 동일한 순위로 배당을 받을 수 밖에 없으므로 공사비도 회수할 수 없는 경우가 빈번하게 발생합니다.
지금과 같은 부동산 상황에서는 선량한 조합원의 재산권을 보호하고, 시공사와의 공사비지급을 원활히 이행하기 위하여서는 재개발에서도 재건축과 마찬가지로 조합에 신탁등기 및 소유권이전등기 제도를 적극 활용함으로써 제3의 채권자가 함부로 재건축부지에 압류 등을 할 수 없도록 조치하여 전체 조합원의 재산권을 보호할 필요가 있습니다.
