준공이 나고 이전고시 전까지 조합원 명의변경(매매, 증여)등이 가능한가요?
도시정비법 제39조 제2항 투기과열지구 내에서의 조합원 지위 양도 제한은 전매금지의 법리상 조합설립인가 후부터(재개발은 관리처분계획의 인가 후) 준공 후 이전고시와 소유권보존등기를 할 때까지 적용된다(다른 견해: 조합원지위 양도금지의 ‘종기(終期)’는 언제인가? 이는 정비사업이 최종적으로 종결되고 신축아파트에 대하여 조합원들에게 보존등기가 생기게 되는 이전고시의 시점이라고 보아야 할 것이다. 결국 재건축사업의 경우에는 조합설립인가 이후부터 이전고시 때까지 조합원지위 양도가 금지된다 - 000 변호사).
그러므로 정비사업조합의 준공인가 후 이전고시와 소유권보존등기를 할 때까지 매매, 증여(조합원 명의변경) 등 권리의 변동을 수반하는 일체의 법률행위를 할 수가 없다.
조합원지위 양도금지의 ‘종기’에 관하여 이전고시인지 아니면 소유권보존등기인지에 관하여 구분할 실익은 그리 크지 않지만, 도시 및 주거환경정비 등기에 관한 업무처리지침에 따르면, 이전고시가 있은 후에는 소유권이전등기, 근저당설정등기, 가압류등기 등 일체의 등기를 할 수가 없으므로 사실상 조합원지위 양도금지의 ‘종기’를 이전고시라 보아도 무방할 것이다(등기예규 제1590호).
도시정비법 제39조 제2항 및 같은 법 시행령 제37조에 따라 예외적으로 조합원 지위 양도가 가능한 경우 어떤 형태로 등기를 할 것인지에 관하여는 최근 ‘부동산등기 선례 제201812-2호’에 따라 소유권보존등기 절차를 진행하면 된다. 그런데 사실상 준공 후에는 조합원 지위를 양도하기보다는 조합원이 소유권보존등기를 할 것을 전제로 매매 등에 의한 소유권이전등기의 물권변동을 목적으로 하는 매매계약서를 작성하는 경우도 고려해 볼 수 있을 것으로 보인다.
도시정비법 상의 재건축사업 공사 완료에 대한 준공인가가 있은 날(준공인가 전 사실상 사용이 허용된 경우에는 ‘사실상의 사용일’을 말한다) 이후 이전고시가 있기 전에 조합원의 지위가 갑에서 을로 양도되어 A 구분건물에 대한 분양받을 자가 을로 변경된 경우, 지방세법 시행령 제20조 제6항 본문에 따라 기존 조합원 갑에게는 원시취득에 대한 취득세가 부과되고 승계 조합원 을에게는 승계취득에 대한 취득세가 부과되고 있으므로, 사업시행자는 이전고시가 있게 되면 완공된 A 구분건물에 대하여는 납세자가 “을”로 기재되고 취득원인이 “유상취득(농지외)”으로 기재된 취득세영수필확인서를 첨부정보로서 제공하여 “을” 명의의 소유권보존등기를 신청할 수 있다(부동산등기 선례 제201812-2호, 시행).
