1)리모델링주택조합 창립총회에서 인가에 필요한 정족수를 충족하지 못했으나 그 후 구분소유자들이 리모델링에 동의하는 취지의 서면을 별도로 제출해 리모델링결의 정족수를 갖춘 경우 리모델링 결의의 유효 여부.
[하우징헤럴드] 주택법 시행령 제20조 제1항 제1호 (나)목은 리모델링주택조합의 설립 또는 변경 인가를 받으려는 자가 인가신청 시에 첨부해야 하는 서류의 하나로, 주택단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 주택단지 전체 및 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의 및 각 동의 과반수의 결의를 요구하고 있다. 그리고 동을 리모델링하고자 하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의를 증명하는 서류를 요구하고 있다.
그런데 리모델링조합 설립절차에 사소한 하자가 발생할 경우 즉, 외관상 총회가 있었으나 실질적인 요건을 갖추지 못한 경우에 이를 유효한 조합으로 볼 수 있는지에 대해 여러 견해가 있을 수 있다.
이에 관해 대법원은 “위 규정이 요구하고 있는 리모델링에 관한 유효한 결의가 있었는지의 여부는 반드시 총회에서의 결의에만 한정하여 볼 것은 아니고, 비록 총회에서의 리모델링 동의자가 그 인가에 필요한 정족수를 충족하지 못했다고 하더라도 그 후 이를 기초로 한 리모델링 추진 과정에서 구분소유자들이 리모델링에 동의하는 취지의 서면을 별도로 제출함으로써 리모델링결의 정족수를 갖추게 된다면 그 시점에서 리모델링결의로서 유효하게 성립한다”라고 하여 설립에 관한 결의요건을 완화해 해석하고 있다<대법원 2011.2.10,선고, 2010두20768, 20775, 판결>
즉, 결의서 부족의 하자가 존재한다 하더라도 사후적으로 결의서를 보완한다면 유효한 조합으로 본다는 것이다.
2) 리모델링주택조합의 조합원이 임의로 조합을 탈퇴할 수 있는지 여부 및 서면결의 방법에 의한 리모델링결의에서 동의의 철회 기한
많은 사람들이 궁금해 하는 결의 취소 또는 결의 철회의 기한에 관해서도 위 판결에서는 “서면결의의 방법에 의한 리모델링결의에 있어 리모델링결의에 대한 동의의 철회는 그 결의가 유효하게 성립하기 전까지만 이를 할 수 있다고 볼 것이다. 한편 리모델링조합이 아직 설립인가를 받지 아니하였거나 리모델링에 동의한 자가 아직 조합원으로 포함되어 변경인가를 받기 전이라고 하더라도 조합의 규약 등에 조합원의 탈퇴를 허용하지 아니하는 규정이 있는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다고 할 것이다”라고 판시하고 있다.
살펴보면 대부분 리모델링조합의 규약에 보면 조합원의 탈퇴 금지를 규정하고 있다. 그러므로 일단 결의서를 제출하고 나서 창립총회를 개최하고 나면 더 이상 결의 취소나 철회는 할수 없다는 결론에 이르게 된다.
하지만 리모델링조합의 경우는 재건축과는 달리 조합원 탈퇴의 효과를 원하면 주택을 매도하는 방법이 있다. 사업진행기간 내내 매매는 자유롭기 때문이다.
3) 부분적인 리모델링의 가능 여부
재건축에서는 일단 정비구역으로 포함되면 그 구역내에서는 예외 없이 재건축에 들어가야 하지만, 리모델링의 경우는 그런 제한이 없다.
조금 어색한 상황으로 보일 수는 있지만 극단적으로 말하면 수개의 동으로 이루어진 아파트 단지에서 1개의 동만으로 조합을 설립해 사업을 진행할 수도 있다.
그러므로 리모델링을 진행하려는 단지들 중 각 단지에 사정에 맞추어 일단 특정동은 제외하여 리모델링사업을 진행하다가 차후에 그 제외된 특정동의 결의서가 요건을 갖추어 제출되었다면 조합의 변경인가절차를 통해 변경인가를 얻은 후 원래의 하나의 조합처럼 사업을 진행할 수 있다.
그와는 반대로 두 개의 단지가 통합해 리모델링사업을 진행할 수 있는지도 문제될 수 있다. 현실적으로 많은 단지가 통합리모델링 형태로 진행하고 있다. 그러나 그 단지들이 ‘통합’이라는 단어를 사용한다고 해서 정말 통합이 되는 것은 아니다. 오히려 ‘공동’이라는 표현이 더 적절한 듯 합니다.
그러므로 그 단지들은 각각 추진위를 구성하고 차후에 조합도 별개로 구성해 별개의 절차로 사업을 진행해야 한다. 단지, 공동으로 사업을 추진하면서 규모의 경제 효과를 누릴 수 있다고 보는 것이 더 적절한 이해라고 판단된다.
이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
[하우징헤럴드] 주택법 시행령 제20조 제1항 제1호 (나)목은 리모델링주택조합의 설립 또는 변경 인가를 받으려는 자가 인가신청 시에 첨부해야 하는 서류의 하나로, 주택단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 주택단지 전체 및 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의 및 각 동의 과반수의 결의를 요구하고 있다. 그리고 동을 리모델링하고자 하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의를 증명하는 서류를 요구하고 있다.
그런데 리모델링조합 설립절차에 사소한 하자가 발생할 경우 즉, 외관상 총회가 있었으나 실질적인 요건을 갖추지 못한 경우에 이를 유효한 조합으로 볼 수 있는지에 대해 여러 견해가 있을 수 있다.
이에 관해 대법원은 “위 규정이 요구하고 있는 리모델링에 관한 유효한 결의가 있었는지의 여부는 반드시 총회에서의 결의에만 한정하여 볼 것은 아니고, 비록 총회에서의 리모델링 동의자가 그 인가에 필요한 정족수를 충족하지 못했다고 하더라도 그 후 이를 기초로 한 리모델링 추진 과정에서 구분소유자들이 리모델링에 동의하는 취지의 서면을 별도로 제출함으로써 리모델링결의 정족수를 갖추게 된다면 그 시점에서 리모델링결의로서 유효하게 성립한다”라고 하여 설립에 관한 결의요건을 완화해 해석하고 있다<대법원 2011.2.10,선고, 2010두20768, 20775, 판결>
즉, 결의서 부족의 하자가 존재한다 하더라도 사후적으로 결의서를 보완한다면 유효한 조합으로 본다는 것이다.
2) 리모델링주택조합의 조합원이 임의로 조합을 탈퇴할 수 있는지 여부 및 서면결의 방법에 의한 리모델링결의에서 동의의 철회 기한
많은 사람들이 궁금해 하는 결의 취소 또는 결의 철회의 기한에 관해서도 위 판결에서는 “서면결의의 방법에 의한 리모델링결의에 있어 리모델링결의에 대한 동의의 철회는 그 결의가 유효하게 성립하기 전까지만 이를 할 수 있다고 볼 것이다. 한편 리모델링조합이 아직 설립인가를 받지 아니하였거나 리모델링에 동의한 자가 아직 조합원으로 포함되어 변경인가를 받기 전이라고 하더라도 조합의 규약 등에 조합원의 탈퇴를 허용하지 아니하는 규정이 있는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다고 할 것이다”라고 판시하고 있다.
살펴보면 대부분 리모델링조합의 규약에 보면 조합원의 탈퇴 금지를 규정하고 있다. 그러므로 일단 결의서를 제출하고 나서 창립총회를 개최하고 나면 더 이상 결의 취소나 철회는 할수 없다는 결론에 이르게 된다.
하지만 리모델링조합의 경우는 재건축과는 달리 조합원 탈퇴의 효과를 원하면 주택을 매도하는 방법이 있다. 사업진행기간 내내 매매는 자유롭기 때문이다.
3) 부분적인 리모델링의 가능 여부
재건축에서는 일단 정비구역으로 포함되면 그 구역내에서는 예외 없이 재건축에 들어가야 하지만, 리모델링의 경우는 그런 제한이 없다.
조금 어색한 상황으로 보일 수는 있지만 극단적으로 말하면 수개의 동으로 이루어진 아파트 단지에서 1개의 동만으로 조합을 설립해 사업을 진행할 수도 있다.
그러므로 리모델링을 진행하려는 단지들 중 각 단지에 사정에 맞추어 일단 특정동은 제외하여 리모델링사업을 진행하다가 차후에 그 제외된 특정동의 결의서가 요건을 갖추어 제출되었다면 조합의 변경인가절차를 통해 변경인가를 얻은 후 원래의 하나의 조합처럼 사업을 진행할 수 있다.
그와는 반대로 두 개의 단지가 통합해 리모델링사업을 진행할 수 있는지도 문제될 수 있다. 현실적으로 많은 단지가 통합리모델링 형태로 진행하고 있다. 그러나 그 단지들이 ‘통합’이라는 단어를 사용한다고 해서 정말 통합이 되는 것은 아니다. 오히려 ‘공동’이라는 표현이 더 적절한 듯 합니다.
그러므로 그 단지들은 각각 추진위를 구성하고 차후에 조합도 별개로 구성해 별개의 절차로 사업을 진행해야 한다. 단지, 공동으로 사업을 추진하면서 규모의 경제 효과를 누릴 수 있다고 보는 것이 더 적절한 이해라고 판단된다.
이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
