투기과열지구에서 세대원의 근무상 사정으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 않은 다른 특별시ㆍ광역시 등으로 이전한 후에 재건축사업의 조합설립인가가 이루어지고, 그 후에 재건축사업의 정비구역 내의 건축물(부속토지 포함)을 양도하려는 경우, 그 양도인이 도시정비법 제39조 제2항 단서 및 제1호에 해당하여 해당 건축물의 양수인에게 조합원 지위를 인정할 수 있는지에 대한 법제처의 아래와 같은 유권해석이 있어 소개한다.
결론부터 말하자면 투기과열지구에서 조합설립 전 근무상 사정으로 세대원전원이 사업구역 밖으로 이전하였어도 조합설립이후에 건축물을 양수한 자는 조합원이 될 수 없다.
그 이유는 다음과 같다.
첫째, 원칙에 대한 예외규정은 엄격히 해석되어야 하기 때문이다. 법령의 단서 규정은 본문의 규정을 전제로 본문의 주된 내용에 대한 예외를 인정하거나 규율 대상 중 일부에 대해서는 달리 정할 필요가 있을 때 두는 것이다.
이 점에 비추어 볼 때, 제39조 제2항 단서의 규정은 같은 항 본문에서 규정한 ‘조합설립인가 후’ 해당 정비사업의 건축물을 양도ㆍ양수하는 경우를 전제로, 그러한 양도가 세대원의 근무상 사정으로 인한 이전과 그에 따른 양도인 경우에는 예외적으로 그 건축물의 양수인에게 조합원의 지위를 인정할 수 있다는 의미로 보아야 한다.
따라서 조합설립 전에 이미 세대원이 전부 구역 밖으로 이사했다면 그것이 근무상의 사유라 하여도 조합설립 후에 이사한 것이 아니므로 단서를 적용할 수 없게 된다.
둘째, 입법취지다. 제39조제2항은 투기과열지구에서 재건축사업의 조합설립인가 후에 조합원 자격의 취득을 제한함으로써 재건축주택에 대한 투기수요를 차단해 주거안정을 달성하되, 다만 근무상 사정 등으로 불가피하게 다른 지역으로 이전하는 경우에는 예외적으로 건축물의 양수인이 조합원 자격을 취득할 수 있도록 하여 투기수요 차단이라는 입법목적을 달성함과 동시에 재산권 침해를 최소화하여 공익과 사익 간의 조화를 도모하려는 것이다.
만약 조합설립인가 전에 근무상 사정으로 다른 지역으로 이전한 경우까지 예외 사유에 해당한다고 보아 양수인에 대한 조합원 지위를 인정한다면, 어느 시점까지의 이전을 도시정비법 제39조 제2항 제1호의 적용대상으로 인정할 것인지에 대한 명확한 제한 없이 예외 사유의 범위가 과도하게 확장될 수 있다.
셋째, 우연한 사정에 의한 악의적 거래를 통한 특별한 이득의 취득을 방지해야 한다는 해석상의 고려이다.
투기과열지구로 지정된 지역에서 조합설립인가 전에 근무상 사정 등으로 다른 지역으로 이전했으나, 그 시점에 해당 건축물을 양도하지 않고 계속 보유하다가 조합설립인가가 이루어진 후 조합원 지위를 전매하는 경우까지 도시정비법 제39조 제2항 단서 및 제1호에 해당된다고 본다면, 근무상 사정으로 인한 이전이라는 일정한 사실이 발생한 후 건축물의 매매를 지연하여 가격 상승 등으로 인한 특별한 이득을 취하려는 악의적 거래를 사실상 방지하기 어렵게 된다.
이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
결론부터 말하자면 투기과열지구에서 조합설립 전 근무상 사정으로 세대원전원이 사업구역 밖으로 이전하였어도 조합설립이후에 건축물을 양수한 자는 조합원이 될 수 없다.
그 이유는 다음과 같다.
첫째, 원칙에 대한 예외규정은 엄격히 해석되어야 하기 때문이다. 법령의 단서 규정은 본문의 규정을 전제로 본문의 주된 내용에 대한 예외를 인정하거나 규율 대상 중 일부에 대해서는 달리 정할 필요가 있을 때 두는 것이다.
이 점에 비추어 볼 때, 제39조 제2항 단서의 규정은 같은 항 본문에서 규정한 ‘조합설립인가 후’ 해당 정비사업의 건축물을 양도ㆍ양수하는 경우를 전제로, 그러한 양도가 세대원의 근무상 사정으로 인한 이전과 그에 따른 양도인 경우에는 예외적으로 그 건축물의 양수인에게 조합원의 지위를 인정할 수 있다는 의미로 보아야 한다.
따라서 조합설립 전에 이미 세대원이 전부 구역 밖으로 이사했다면 그것이 근무상의 사유라 하여도 조합설립 후에 이사한 것이 아니므로 단서를 적용할 수 없게 된다.
둘째, 입법취지다. 제39조제2항은 투기과열지구에서 재건축사업의 조합설립인가 후에 조합원 자격의 취득을 제한함으로써 재건축주택에 대한 투기수요를 차단해 주거안정을 달성하되, 다만 근무상 사정 등으로 불가피하게 다른 지역으로 이전하는 경우에는 예외적으로 건축물의 양수인이 조합원 자격을 취득할 수 있도록 하여 투기수요 차단이라는 입법목적을 달성함과 동시에 재산권 침해를 최소화하여 공익과 사익 간의 조화를 도모하려는 것이다.
만약 조합설립인가 전에 근무상 사정으로 다른 지역으로 이전한 경우까지 예외 사유에 해당한다고 보아 양수인에 대한 조합원 지위를 인정한다면, 어느 시점까지의 이전을 도시정비법 제39조 제2항 제1호의 적용대상으로 인정할 것인지에 대한 명확한 제한 없이 예외 사유의 범위가 과도하게 확장될 수 있다.
셋째, 우연한 사정에 의한 악의적 거래를 통한 특별한 이득의 취득을 방지해야 한다는 해석상의 고려이다.
투기과열지구로 지정된 지역에서 조합설립인가 전에 근무상 사정 등으로 다른 지역으로 이전했으나, 그 시점에 해당 건축물을 양도하지 않고 계속 보유하다가 조합설립인가가 이루어진 후 조합원 지위를 전매하는 경우까지 도시정비법 제39조 제2항 단서 및 제1호에 해당된다고 본다면, 근무상 사정으로 인한 이전이라는 일정한 사실이 발생한 후 건축물의 매매를 지연하여 가격 상승 등으로 인한 특별한 이득을 취하려는 악의적 거래를 사실상 방지하기 어렵게 된다.
이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
