리모델링주택조합의 조합원들이 주로 문의하시는 용적률에 관한 질문에 대해 지난 회에 이어 정리한다.
2.‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)’에 따른 지구단위계획구역 내에서 주택법령에 따른 공동주택을 리모델링하는 경우 국토계획법에 따른 용적률 기준을 초과하여 증축 리모델링을 할 수 있는지?
국토계획법에 따른 지구단위계획구역 내에서 공동주택을 리모델링하는 경우 같은 법에 따른 용적률 기준을 초과하여 적용할 수 없다.
국토계획법에 따르면 '지구단위계획'이란 도시계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획을 말하고, 이는 제1종 또는 제2종 지구단위계획으로 구분되고, 또한 지구단위계획은 도시관리계획으로 결정하도록 하고 있다.
국토계획법에 따라 지정된 용도지역이나 용도지구와 별도로 지구단위계획구역을 지정하는 이유는, 평면적으로 용도지역ㆍ지구만 지정하고 구체적인 토지이용계획을 수립하지 아니한 채 개별적인 건축행위를 규제하는 용도지역ㆍ지구제에 의한 건축규제와 달리 해당 지구단위계획구역에 입체적인 토지이용계획을 수립하고 이에 따라 건축규제를 하고자 하는 제도로서, 용도지역제도에 의한 일률적인 건축규제를 탈피하여 용도지역 안의 일정 지역에 건축물의 용도, 높이, 용적률 등의 건축기준에 대한 별도의 토지이용계획을 수립하여 그 범위 내에서 토지운용에 탄력성을 주고자 한 것이다. 그러므로 당해 지역 내의 건축행위도 해당 지구단위계획에서 정한 범위 내에서 이루어져야 한다.
이러한 취지에 따라 국토계획법은 용도지역이나 용도지구를 세분하거나 변경하는 사항, 또는 건축물의 용도제한이나 건폐율ㆍ용적률ㆍ높이제한에 관한 사항 등이 지구단위계획에 포함되도록 하고 있다. 또한 지구단위계획구역에서 국토계획법상의 용도지구나 용도지역에서의 건축제한ㆍ건폐율ㆍ용적률에 관한 사항이나 건축법 상의 공개공지 확보 규정 등을 완화하여 적용할 수 있도록 하고 있다. 이에 따라 국토계획법 시행령에서는 지구단위계획의 종류에 따른 용적률 등의 완화규정을 두고 있다.
한편, 국토계획법에서는 지구단위계획구역에서 건축물을 건축하거나 건축물의 용도를 변경하려면 그 ‘지구단위계획에 맞게 건축하거나 용도를 변경’하도록 정하고 있는바, 이는 용도지역ㆍ지구제에 구체성과 탄력성을 주기 위하여 지구단위계획을 수립하는 경우에도 그 구역 내에서는 구역의 지정취지와 부합되지 않는 건축물의 난립을 막기 위하여 지구단위계획에 맞는 건축행위를 하도록 한 것으로 볼 수 있다.
따라서, 주택법령에 따라 리모델링을 하는 경우에도 해당 건축행위가 지구단위계획구역 내에서 이루어지는 경우에는 해당 구역에서 정하는 건축행위 제한의 내용에 맞추어 이를 행해야 한다고 볼 것인바, 주택법령에 따른 리모델링의 범위 역시 지구단위계획구역 안의 건폐율, 용적률 등의 제한에 따라야 한다고 본다.
아울러, 건축행정의 체계상 국토계획법에 따라 시ㆍ도지사가 도시관리계획으로 결정한 지구단위계획에서 정한 용적률에도 불구하고, 주택법에 따른 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 리모델링 행위허가 등으로 해당 지역에 적용되는 용적률을 완화할 수 있다고 보기는 어려운바, 지구단위계획으로 정한 용적률을 완화하여 리모델링하기 위해서는 적법절차에 따라 그 지구단위계획에 관한 도시관리계획의 변경이 선행되어야 할 것이다.
그러므로, 국토계획법에 따른 지구단위계획구역 내에서 공동주택을 리모델링하는 경우 같은 법에 따른 용적률 기준을 초과하여 적용할 수 없다.
3. 주택법에서 정하고 있는 “각 세대의 주거전용면적(건축법 제38조에 따른 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분의 면적을 말한다)의 30%이내(세대의 주거전용면적이 85㎡미만인 경우에는 40%이내)에서 증축하는 행위. 이 경우 공동주택의 기능 향상 등을 위하여 공용부분에 대하여도 별도로 증축할 수 있다”라는 것은 주거전용면적 부분에만 적용되는 증축범위인지, 일반분양분을 포함한 증축 리모델링을 할 수 있는 총 범위인지?
주택법에서 정한 증축범위라는 것은 일반분양분을 포함한 증축 리모델링을 할 수 있는 총 범위를 말한다.
또한 리모델링에 관한 증축범위의 제한은 공동주택의 구조적 안전을 도모하고 주거환경이 열악해지는 것을 방지하기 위하여 도입되었다. 만약 주거전용면적 부분에만 증축제한 규정이 적용되고, 일반분양분의 증축범위의 제한 없이 리모델링이 가능하다고 하는 경우, 이는 오히려 주거환경의 열악을 초래할 수 있고 공동주택의 구조적 안전을 확보하는 범위에서 증축을 허용하고자 한 당초의 입법취지를 벗어나는 것이다.
이와 같은 법령 취지 등을 고려할 때, 주택법에서 “각 세대의 주거전용면적의 30%이내에서 증축하는 행위. 이 경우 공동주택의 기능 향상 등을 위하여 공용부분에 대하여도 별도로 증축할 수 있다”란 주거전용면적 부분에 한정되어 적용되는 증축의 제한범위라기 보다는 리모델링으로서 증축할 수 있는 총량을 나타낸 것으로 보는 것이 타당하다.
이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
2.‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)’에 따른 지구단위계획구역 내에서 주택법령에 따른 공동주택을 리모델링하는 경우 국토계획법에 따른 용적률 기준을 초과하여 증축 리모델링을 할 수 있는지?
국토계획법에 따른 지구단위계획구역 내에서 공동주택을 리모델링하는 경우 같은 법에 따른 용적률 기준을 초과하여 적용할 수 없다.
국토계획법에 따르면 '지구단위계획'이란 도시계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획을 말하고, 이는 제1종 또는 제2종 지구단위계획으로 구분되고, 또한 지구단위계획은 도시관리계획으로 결정하도록 하고 있다.
국토계획법에 따라 지정된 용도지역이나 용도지구와 별도로 지구단위계획구역을 지정하는 이유는, 평면적으로 용도지역ㆍ지구만 지정하고 구체적인 토지이용계획을 수립하지 아니한 채 개별적인 건축행위를 규제하는 용도지역ㆍ지구제에 의한 건축규제와 달리 해당 지구단위계획구역에 입체적인 토지이용계획을 수립하고 이에 따라 건축규제를 하고자 하는 제도로서, 용도지역제도에 의한 일률적인 건축규제를 탈피하여 용도지역 안의 일정 지역에 건축물의 용도, 높이, 용적률 등의 건축기준에 대한 별도의 토지이용계획을 수립하여 그 범위 내에서 토지운용에 탄력성을 주고자 한 것이다. 그러므로 당해 지역 내의 건축행위도 해당 지구단위계획에서 정한 범위 내에서 이루어져야 한다.
이러한 취지에 따라 국토계획법은 용도지역이나 용도지구를 세분하거나 변경하는 사항, 또는 건축물의 용도제한이나 건폐율ㆍ용적률ㆍ높이제한에 관한 사항 등이 지구단위계획에 포함되도록 하고 있다. 또한 지구단위계획구역에서 국토계획법상의 용도지구나 용도지역에서의 건축제한ㆍ건폐율ㆍ용적률에 관한 사항이나 건축법 상의 공개공지 확보 규정 등을 완화하여 적용할 수 있도록 하고 있다. 이에 따라 국토계획법 시행령에서는 지구단위계획의 종류에 따른 용적률 등의 완화규정을 두고 있다.
한편, 국토계획법에서는 지구단위계획구역에서 건축물을 건축하거나 건축물의 용도를 변경하려면 그 ‘지구단위계획에 맞게 건축하거나 용도를 변경’하도록 정하고 있는바, 이는 용도지역ㆍ지구제에 구체성과 탄력성을 주기 위하여 지구단위계획을 수립하는 경우에도 그 구역 내에서는 구역의 지정취지와 부합되지 않는 건축물의 난립을 막기 위하여 지구단위계획에 맞는 건축행위를 하도록 한 것으로 볼 수 있다.
따라서, 주택법령에 따라 리모델링을 하는 경우에도 해당 건축행위가 지구단위계획구역 내에서 이루어지는 경우에는 해당 구역에서 정하는 건축행위 제한의 내용에 맞추어 이를 행해야 한다고 볼 것인바, 주택법령에 따른 리모델링의 범위 역시 지구단위계획구역 안의 건폐율, 용적률 등의 제한에 따라야 한다고 본다.
아울러, 건축행정의 체계상 국토계획법에 따라 시ㆍ도지사가 도시관리계획으로 결정한 지구단위계획에서 정한 용적률에도 불구하고, 주택법에 따른 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 리모델링 행위허가 등으로 해당 지역에 적용되는 용적률을 완화할 수 있다고 보기는 어려운바, 지구단위계획으로 정한 용적률을 완화하여 리모델링하기 위해서는 적법절차에 따라 그 지구단위계획에 관한 도시관리계획의 변경이 선행되어야 할 것이다.
그러므로, 국토계획법에 따른 지구단위계획구역 내에서 공동주택을 리모델링하는 경우 같은 법에 따른 용적률 기준을 초과하여 적용할 수 없다.
3. 주택법에서 정하고 있는 “각 세대의 주거전용면적(건축법 제38조에 따른 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분의 면적을 말한다)의 30%이내(세대의 주거전용면적이 85㎡미만인 경우에는 40%이내)에서 증축하는 행위. 이 경우 공동주택의 기능 향상 등을 위하여 공용부분에 대하여도 별도로 증축할 수 있다”라는 것은 주거전용면적 부분에만 적용되는 증축범위인지, 일반분양분을 포함한 증축 리모델링을 할 수 있는 총 범위인지?
주택법에서 정한 증축범위라는 것은 일반분양분을 포함한 증축 리모델링을 할 수 있는 총 범위를 말한다.
또한 리모델링에 관한 증축범위의 제한은 공동주택의 구조적 안전을 도모하고 주거환경이 열악해지는 것을 방지하기 위하여 도입되었다. 만약 주거전용면적 부분에만 증축제한 규정이 적용되고, 일반분양분의 증축범위의 제한 없이 리모델링이 가능하다고 하는 경우, 이는 오히려 주거환경의 열악을 초래할 수 있고 공동주택의 구조적 안전을 확보하는 범위에서 증축을 허용하고자 한 당초의 입법취지를 벗어나는 것이다.
이와 같은 법령 취지 등을 고려할 때, 주택법에서 “각 세대의 주거전용면적의 30%이내에서 증축하는 행위. 이 경우 공동주택의 기능 향상 등을 위하여 공용부분에 대하여도 별도로 증축할 수 있다”란 주거전용면적 부분에 한정되어 적용되는 증축의 제한범위라기 보다는 리모델링으로서 증축할 수 있는 총량을 나타낸 것으로 보는 것이 타당하다.
이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
