도시정비법 제39조 조합원지위에 관한 해석에 있어 법원, 국토부, 인가청 간에 이견이 있는 경우가 많아서 조합원의 질의에 답변하는 조합 입장에서는 난감한 경우가 많다. 조합원 또는 조합원으로부터 이전 받는 자의 입장에서는 작게는 수억에서 수십억의 재산권 행사에 차질이 생기지 않도록 미리 조합원자격을 받을 수 있는지 알고자 하지만 국토부에 질의하면 인가청에 문의하라 하고, 인가청은 전문가의 도움을 받으라고 한다.
따라서 각 케이스마다 법제처 법령해석이나, 판례, 국토부 질의회신을 면밀히 공부하지 않으면 현금청산자가 되는 경우가 많으니 주의에 주의를 해야 한다. 이번 호에는 도시정비법 제39조 제1항 제3호와 관련한 조합원지위에 대하여 법제처 법령해석을 소개한다.
1명의 토지등소유자가 2 이상의 주택을 보유했다가 이혼 또는 상속으로 인해 양수(2 이상의 주택을 소유한 자가 이혼으로 소유한 주택 중 일부를 양도하거나 상속으로 피상속인의 주택을 2명 이상의 상속인에게 양도하여 종전 1인의 토지등소유자가 보유하던 2 이상의 주택을 여러 명이 각각 소유하게 되는 경우를 전제함)가 이루어지는 경우,
도시정비법 제39조 제1항 제3호의 적용을 받아 “여러 명을 대표하는 1명만 조합원이 되는지?”, 아니면 해당 규정을 적용받지 않아 “토지등소유자로부터 주택을 양수받아 보유한 자가 각각 조합원 자격을 갖게 되는지?”에 대해 법제처는 전자에 해당한다고 해석했다.
도시정비법 제39조 제1항에서는 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 한다고 규정하면서 여러 명의 토지등소유자를 대표하는 1명을 조합원으로 보는 사유를 같은항 각호로 나열하고 있다. 이 사안은 대표자 1명만을 조합원으로 보는 것에 대한 예외사유를 인정할 수 있는지에 관한 것으로, 이는 토지등소유자임에도 불구하고 조합원 자격을 부여하지 않는 제한사유의 예외에 대한 해석인바, 이러한 예외 사유를 해석할 때에는 문언에 따라 엄격하게 해석할 필요가 있다.
도시정비법 제39조 제1항 제3호에서는 여러 명의 토지등소유자를 대표하는 1명을 조합원으로 보는 사유로 건축물 등의 소유권 등을‘양수’하여 여러 명이 소유하게 된 경우만 규정하고 있을 뿐, 같은 조의 다른 규정과 같이 양수의 범위를 제한하거나 그 의미를 설명해주는 별도의 규정을 두고 있지 않은바, 그 문언상 같은 조 제1항 제3호에 따른‘양수’의 범위에서 명시적 규정 없이 상속이나 이혼으로 인한 양수가 제외된다고 해석하기는 어렵다는 이유로 대표조합원만을 조합원으로 인정한다.
도시정비법 제39조 내에서 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보는 규정과, 투기과열지구에서 조합원 자격 부여를 엄격히 제한하면서 상속이나 이혼으로 인해 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하는 경우까지 조합원 자격 취득을 제한할 경우 과도한 규제가 될 수 있다는 정책적 고려에 따라 이를 명시적으로 제외한 규정은 그 적용대상과 입법취지가 다르므로 각 조문의 ‘양수’를 같은 의미로 볼 수는 없다는 것을 이유로 들고 있는 것이다.
2주택을 소유한 조합원이 이혼하면서 구역내 1주택을 전부인에게 재산분할로 소유권 이전해 주어도 각자 조합원자격이 없고, 다시 합의하에 대표자를 선임해야 한다. 대표자선임에 합의하지 못하면 둘다 현금청산자가 된다.
도시정비법 제39조 제1항 제3호에서는 같은 조 제2항과 달리 양수의 의미를 명시하고 있지 않으면서 같은 조 제2항에 따른 양수의 의미 중 일부인 ‘매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함’하는 부분만을 전제로 하고 있는 것으로 볼 수 있다.
이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
따라서 각 케이스마다 법제처 법령해석이나, 판례, 국토부 질의회신을 면밀히 공부하지 않으면 현금청산자가 되는 경우가 많으니 주의에 주의를 해야 한다. 이번 호에는 도시정비법 제39조 제1항 제3호와 관련한 조합원지위에 대하여 법제처 법령해석을 소개한다.
1명의 토지등소유자가 2 이상의 주택을 보유했다가 이혼 또는 상속으로 인해 양수(2 이상의 주택을 소유한 자가 이혼으로 소유한 주택 중 일부를 양도하거나 상속으로 피상속인의 주택을 2명 이상의 상속인에게 양도하여 종전 1인의 토지등소유자가 보유하던 2 이상의 주택을 여러 명이 각각 소유하게 되는 경우를 전제함)가 이루어지는 경우,
도시정비법 제39조 제1항 제3호의 적용을 받아 “여러 명을 대표하는 1명만 조합원이 되는지?”, 아니면 해당 규정을 적용받지 않아 “토지등소유자로부터 주택을 양수받아 보유한 자가 각각 조합원 자격을 갖게 되는지?”에 대해 법제처는 전자에 해당한다고 해석했다.
도시정비법 제39조 제1항에서는 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 한다고 규정하면서 여러 명의 토지등소유자를 대표하는 1명을 조합원으로 보는 사유를 같은항 각호로 나열하고 있다. 이 사안은 대표자 1명만을 조합원으로 보는 것에 대한 예외사유를 인정할 수 있는지에 관한 것으로, 이는 토지등소유자임에도 불구하고 조합원 자격을 부여하지 않는 제한사유의 예외에 대한 해석인바, 이러한 예외 사유를 해석할 때에는 문언에 따라 엄격하게 해석할 필요가 있다.
도시정비법 제39조 제1항 제3호에서는 여러 명의 토지등소유자를 대표하는 1명을 조합원으로 보는 사유로 건축물 등의 소유권 등을‘양수’하여 여러 명이 소유하게 된 경우만 규정하고 있을 뿐, 같은 조의 다른 규정과 같이 양수의 범위를 제한하거나 그 의미를 설명해주는 별도의 규정을 두고 있지 않은바, 그 문언상 같은 조 제1항 제3호에 따른‘양수’의 범위에서 명시적 규정 없이 상속이나 이혼으로 인한 양수가 제외된다고 해석하기는 어렵다는 이유로 대표조합원만을 조합원으로 인정한다.
도시정비법 제39조 내에서 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보는 규정과, 투기과열지구에서 조합원 자격 부여를 엄격히 제한하면서 상속이나 이혼으로 인해 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하는 경우까지 조합원 자격 취득을 제한할 경우 과도한 규제가 될 수 있다는 정책적 고려에 따라 이를 명시적으로 제외한 규정은 그 적용대상과 입법취지가 다르므로 각 조문의 ‘양수’를 같은 의미로 볼 수는 없다는 것을 이유로 들고 있는 것이다.
2주택을 소유한 조합원이 이혼하면서 구역내 1주택을 전부인에게 재산분할로 소유권 이전해 주어도 각자 조합원자격이 없고, 다시 합의하에 대표자를 선임해야 한다. 대표자선임에 합의하지 못하면 둘다 현금청산자가 된다.
도시정비법 제39조 제1항 제3호에서는 같은 조 제2항과 달리 양수의 의미를 명시하고 있지 않으면서 같은 조 제2항에 따른 양수의 의미 중 일부인 ‘매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함’하는 부분만을 전제로 하고 있는 것으로 볼 수 있다.
이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
