재건축사업에서 일반 건축물 상가를 공유한 2명의 토지등소유자가 정비구역 지정 후 갑과 을의 공유물 분할계약에 따라 상가를 분할하여 2명이 단독으로 소유하게 된 경우(집합건축물대장을 편성하고 구분등기를 완료), 도시정비법 제72조 제3항에 따라 토지등소유자 2명 각자에게 분양신청권을 주어야 하는지에 관하여 실무상 문제가 된다.
도시정비법 제77조에서 주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정기준일을 정하여 기준일 다음날부터 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우(분할), 등에 있어서는 늘어난 토지등소유자 수만큼 분양자격을 각각 주지 않고 1개의 분양자격을 공유형태로 부여하고 있다.
왜냐하면 위 도시정비법 제77조에서 정하는 방법을 통해서 토지등소유자(조합원)가 늘어나는 것을 방치해 그러한 자들에게 분양자격을 주는 행위는 토지등소유자(조합원) 전체의 손해를 가져오게 되는 결과를 초래하게 되기 때문이다.
근린상가에도 분양권이 주어지면서 최근 상가나 업무빌딩 등을 여러 사람이 소유한 집합 건축물로 신축하거나 일반 건축물에 대해 분양건축물의 공급량을 늘리는 이른바 '지분 쪼개기'를 하여 집합 건축물로 바꾸거나, 재건축사업이 예정된 지역에서 분양권을 다수 확보할 목적으로 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하는 사례가 빈발하고 있는바, 도시정비법 제77조를 적용함에 있어서도 기존 토지등소유자의 이익을 고려하는 방향으로 해석해야 할 것이다.
또한 조합원은 관리처분계획으로 정한 주택 등의 분양청구권을 가지고 있으며, 도시정비법 제39조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서는 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정하고 있고, 같은 항 제1호에서는 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보는 경우의 하나로 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때를 규정하고 있다.
같은 법 제76조 제1항 제6호에서는 같은 조 제1항에 따른 관리처분계획 내용의 기준으로 1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급할 것을 규정하고 있다.
위 도시정비법 제76조의 관리처분계획의 수립기준에 따르면, 갑과 을이 종전에 공유형태로 상가 일반건물을 소유한 경우에는, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때에 해당하고 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에 해당하여 애당초 하나의 건축물을 공급하게 되어 있었으나, 공유물분할 행위를 통하여 종전의 일반건축물로써 공유하는 상가 일반건물을 집합건축물로 구분등기를 하여 상가 일반건물을 단독으로 소유하게 됨으로 토지등소유자가 늘어나서 외형적으로 보면, 갑과 을이 각자 분양신청권이 있는 것으로 볼 수 있다.
그런데 갑과 을은 정비구역 지정 후 공유물분할을 통하여 일반건축물(다가구)이 집합건축물(다세대주택)로 그 소유형태가 전환되어 일반 상가건물을 갑과 을의 공유에서 단독으로 소유하게 되었는데,
이러한 행위가 도시정비법 제77조 제1항 제2호의 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우에 해당하는지에 관하여는 재건축사업과 관련하여 재건축사업 시행시 분양권 대상 세대수를 늘려 프리미엄을 얻는 수단으로 활용되는 지분쪼개기의 폐해를 방지하기 위하기 위해 규정된 도시정비법 제77조의 입법취지에 비추어 보면,
‘다세대주택(집합건축물)으로의 전환’의 의미는 단독 또는 다가구주택(일반건축물)이 실질적으로 구분되어 등기부상 구분등기가 이루어져 각 세대별로 구분소유권을 취득하였는지 여부에 따라 판단할 것이지 형식적으로 건축물대장의 용도(상가인지 여부) 표시에 의하여만 판단할 것은 아니라 할 것이다.
그러므로 갑과 을이 공유물분할을 통해 대장상 집합건축물로 등재하고 구분등기를 함으로써 토지등소유자가 2명이 되었다고 하더라도 도시정비법 제76조의 관리처분계획을 수립함에 있어서는 기존 토지등소유자의 재산권 보호를 위해 갑과 을을 정비구역 지정 이전 상태의 공유로 보고 분양받을 권리를 산정하는 것이 합리적이므로 갑과 을을 하나로 보아 하나의 상가건물을 공급하는 것이 도시정비법의 취지 상 올바른 해석이라고 보여진다.
이학수 법무사 / 이학수법무사법인(유)
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출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
도시정비법 제77조에서 주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정기준일을 정하여 기준일 다음날부터 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우(분할), 등에 있어서는 늘어난 토지등소유자 수만큼 분양자격을 각각 주지 않고 1개의 분양자격을 공유형태로 부여하고 있다.
왜냐하면 위 도시정비법 제77조에서 정하는 방법을 통해서 토지등소유자(조합원)가 늘어나는 것을 방치해 그러한 자들에게 분양자격을 주는 행위는 토지등소유자(조합원) 전체의 손해를 가져오게 되는 결과를 초래하게 되기 때문이다.
근린상가에도 분양권이 주어지면서 최근 상가나 업무빌딩 등을 여러 사람이 소유한 집합 건축물로 신축하거나 일반 건축물에 대해 분양건축물의 공급량을 늘리는 이른바 '지분 쪼개기'를 하여 집합 건축물로 바꾸거나, 재건축사업이 예정된 지역에서 분양권을 다수 확보할 목적으로 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하는 사례가 빈발하고 있는바, 도시정비법 제77조를 적용함에 있어서도 기존 토지등소유자의 이익을 고려하는 방향으로 해석해야 할 것이다.
또한 조합원은 관리처분계획으로 정한 주택 등의 분양청구권을 가지고 있으며, 도시정비법 제39조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서는 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정하고 있고, 같은 항 제1호에서는 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보는 경우의 하나로 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때를 규정하고 있다.
같은 법 제76조 제1항 제6호에서는 같은 조 제1항에 따른 관리처분계획 내용의 기준으로 1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급할 것을 규정하고 있다.
위 도시정비법 제76조의 관리처분계획의 수립기준에 따르면, 갑과 을이 종전에 공유형태로 상가 일반건물을 소유한 경우에는, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때에 해당하고 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에 해당하여 애당초 하나의 건축물을 공급하게 되어 있었으나, 공유물분할 행위를 통하여 종전의 일반건축물로써 공유하는 상가 일반건물을 집합건축물로 구분등기를 하여 상가 일반건물을 단독으로 소유하게 됨으로 토지등소유자가 늘어나서 외형적으로 보면, 갑과 을이 각자 분양신청권이 있는 것으로 볼 수 있다.
그런데 갑과 을은 정비구역 지정 후 공유물분할을 통하여 일반건축물(다가구)이 집합건축물(다세대주택)로 그 소유형태가 전환되어 일반 상가건물을 갑과 을의 공유에서 단독으로 소유하게 되었는데,
이러한 행위가 도시정비법 제77조 제1항 제2호의 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우에 해당하는지에 관하여는 재건축사업과 관련하여 재건축사업 시행시 분양권 대상 세대수를 늘려 프리미엄을 얻는 수단으로 활용되는 지분쪼개기의 폐해를 방지하기 위하기 위해 규정된 도시정비법 제77조의 입법취지에 비추어 보면,
‘다세대주택(집합건축물)으로의 전환’의 의미는 단독 또는 다가구주택(일반건축물)이 실질적으로 구분되어 등기부상 구분등기가 이루어져 각 세대별로 구분소유권을 취득하였는지 여부에 따라 판단할 것이지 형식적으로 건축물대장의 용도(상가인지 여부) 표시에 의하여만 판단할 것은 아니라 할 것이다.
그러므로 갑과 을이 공유물분할을 통해 대장상 집합건축물로 등재하고 구분등기를 함으로써 토지등소유자가 2명이 되었다고 하더라도 도시정비법 제76조의 관리처분계획을 수립함에 있어서는 기존 토지등소유자의 재산권 보호를 위해 갑과 을을 정비구역 지정 이전 상태의 공유로 보고 분양받을 권리를 산정하는 것이 합리적이므로 갑과 을을 하나로 보아 하나의 상가건물을 공급하는 것이 도시정비법의 취지 상 올바른 해석이라고 보여진다.
이학수 법무사 / 이학수법무사법인(유)
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