도시정비법에 따른 조정대상지역에서 시행하는 재건축사업의 조합원으로서 2주택을 소유한 조합원이 하나의 주택분에 대해 분양신청을 하고 나머지 주택분에 대해서는 같은 법 제73조에 따라 손실보상을 받을 수 있을까?
도시정비법 제73조 제1항에서는 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 ‘분양신청을 하지 않은 자’와 토지 등의 손실보상에 관한 협의를 하도록 하고 있다.
그런데 위 규정에서는 조합원의 소유 주택의 수를 기준으로 ‘분양신청을 하지 않은 자’를 달리 보고 있지 않으므로, 문언상 이미 분양신청을 완료한 조합원이 2주택을 소유하고 있다는 이유로 분양신청을 하지 않은 자라고 볼 수는 없다.
또한 도시정비법 제73조 제1항 각 호에서 손실보상에 관한 협의의 대상을 ‘분양신청을 하지 않은 자’등으로 규정한 것은 조합원의 가장 주된 권리인 분양청구권을 포기한 자에 대해서는 형평의 원칙상 사업비 등의 비용납부의무, 철거·이주·신탁등기의무 등 조합원으로서의 의무를 면하게 하는 것이 타당하므로 이들에게 손실보상을 실시해 조합원에서 제외함으로써 정비사업을 신속하고 효율적으로 추진하려는 취지로 볼 수 있다(대법원 2010.8.19. 선고 2009다81203 참조).
최근 법제처의 유권해석은 위 규정 취지를 고려할 때 분양신청을 하여 조합원의 지위를 유지하면서 같은 법 제73조 제1항 제1호에 따라 손실보상도 받을 수 있는 것으로 해석하는 것은 타당하지 않다고 하고 있다.
그렇다면 사례를 바꾸어 도시정비법에 따른 재건축사업의 조합원으로서 2주택(주택 A, B)을 소유한 조합원 ‘갑’이 조합설립인가 이후에 동일세대원이 아닌 ‘을’에게 주택 A를 양도했고, 같은 법 제39조 제1항 제3호에 따른 대표조합원을 ‘을’로 하여 분양신청을 한 경우, ‘갑’은 같은 법 제73조에 따라 손실보상을 받을 수 있을까?
결론부터 말하자면 그렇지 않다.
도시정비법 제39조 제1항 제3호에서는 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 건축물 등을 양수해 여러 명이 소유하게 된 때 ‘그 여러 명을 대표하는 1명’을 조합원으로 본다고 규정하고 있다. 이 경우 대표조합원은 표면상 1명의 조합원이나 그 실질은 다수의 토지등소유자를 대표하는 것이므로 대표조합원이 아닌 토지등소유자는 대표조합원을 통해 보유 지분에 해당하는 분양신청을 한 자로 보아야 한다.
그리고 위에서 살펴본 바와 같이 도시정비법 제73조 제1항 각 호에서 손실보상에 관한 협의의 대상을 ‘분양신청을 하지 않은 자’등으로 규정한 취지는 분양신청권이 있는 자가 분양신청을 하지 않은 경우 이를 조합원에서 제외하여 정비사업을 신속하고 효율적으로 추진하려는 것이다.
따라서 이 사안과 같이 여러 토지등소유자를 대표한 1명의 대표조합원이 있는 경우에는 대표조합원이 전체 토지등소유자를 대표해 분양청구권을 가진 것이므로 대표조합원이 분양신청을 한 이상 그 밖의 토지등소유자는 손실보상을 받을 수 없는 것이다.
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
도시정비법 제73조 제1항에서는 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 ‘분양신청을 하지 않은 자’와 토지 등의 손실보상에 관한 협의를 하도록 하고 있다.
그런데 위 규정에서는 조합원의 소유 주택의 수를 기준으로 ‘분양신청을 하지 않은 자’를 달리 보고 있지 않으므로, 문언상 이미 분양신청을 완료한 조합원이 2주택을 소유하고 있다는 이유로 분양신청을 하지 않은 자라고 볼 수는 없다.
또한 도시정비법 제73조 제1항 각 호에서 손실보상에 관한 협의의 대상을 ‘분양신청을 하지 않은 자’등으로 규정한 것은 조합원의 가장 주된 권리인 분양청구권을 포기한 자에 대해서는 형평의 원칙상 사업비 등의 비용납부의무, 철거·이주·신탁등기의무 등 조합원으로서의 의무를 면하게 하는 것이 타당하므로 이들에게 손실보상을 실시해 조합원에서 제외함으로써 정비사업을 신속하고 효율적으로 추진하려는 취지로 볼 수 있다(대법원 2010.8.19. 선고 2009다81203 참조).
최근 법제처의 유권해석은 위 규정 취지를 고려할 때 분양신청을 하여 조합원의 지위를 유지하면서 같은 법 제73조 제1항 제1호에 따라 손실보상도 받을 수 있는 것으로 해석하는 것은 타당하지 않다고 하고 있다.
그렇다면 사례를 바꾸어 도시정비법에 따른 재건축사업의 조합원으로서 2주택(주택 A, B)을 소유한 조합원 ‘갑’이 조합설립인가 이후에 동일세대원이 아닌 ‘을’에게 주택 A를 양도했고, 같은 법 제39조 제1항 제3호에 따른 대표조합원을 ‘을’로 하여 분양신청을 한 경우, ‘갑’은 같은 법 제73조에 따라 손실보상을 받을 수 있을까?
결론부터 말하자면 그렇지 않다.
도시정비법 제39조 제1항 제3호에서는 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 건축물 등을 양수해 여러 명이 소유하게 된 때 ‘그 여러 명을 대표하는 1명’을 조합원으로 본다고 규정하고 있다. 이 경우 대표조합원은 표면상 1명의 조합원이나 그 실질은 다수의 토지등소유자를 대표하는 것이므로 대표조합원이 아닌 토지등소유자는 대표조합원을 통해 보유 지분에 해당하는 분양신청을 한 자로 보아야 한다.
그리고 위에서 살펴본 바와 같이 도시정비법 제73조 제1항 각 호에서 손실보상에 관한 협의의 대상을 ‘분양신청을 하지 않은 자’등으로 규정한 취지는 분양신청권이 있는 자가 분양신청을 하지 않은 경우 이를 조합원에서 제외하여 정비사업을 신속하고 효율적으로 추진하려는 것이다.
따라서 이 사안과 같이 여러 토지등소유자를 대표한 1명의 대표조합원이 있는 경우에는 대표조합원이 전체 토지등소유자를 대표해 분양청구권을 가진 것이므로 대표조합원이 분양신청을 한 이상 그 밖의 토지등소유자는 손실보상을 받을 수 없는 것이다.
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
