A가 조합설립인가 전에 2채의 주택을 소유하고 있다가 조합설립인가 후 1채의 주택을 적법하게 B에게 매도했고, 그 후 A와 B는 도시정비법 제76조 1항 제7호 다목에 의거 1+1 분양신청(2주택 분양)을 했다.
이 경우 준공 및 이전고시 후 소유권보존등기를 할 때에 A와 B는 각각 단독으로 개별 등기를 할 수 있는지, 아니면 A와 B는 공동으로 등기를 해야 할까.
도시정비법 제2조 제9호 나목에서는 토지등소유자란 “재건축사업의 경우 정비구역안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자를 말한다”라고, 같은 법 제39조 제1항에서는 “정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때, 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때, 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다”라고 규정하고 있다.
그런데 위 도시정비법 제39조 제1항 제3호에서는 1명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 주택을 양도해 여러 명이 소유하게 된 경우 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보도록 하고 있다. 이는 조합설립인가 후 투기세력이 유입되어 조합원의 수가 늘어남으로 인해 정비사업의 사업성이 낮아지는 것을 막는 등 조합원의 재산권을 보호하기 위한 것이다.
그리고 투기의 목적이라는 내심의 의사는 외부에서 파악하기 어려우므로 조합설립인가 후 양도로 인해 1명이 소유하던 건축물 등을 여러 명이 소유하게 되었다는 객관적인 사실만 있으면 해당 규정을 일률적으로 적용하도록 했다.
이러한 대표조합원 제도의 취지와 관련 규정 체계에 비추어 볼 때 1명의 토지등소유자가 조합설립인가 후에 주택을 양도해 여러 명이 소유하게 된 경우에는 그 여러 명을 대표하는 1명이 조합원으로서 총회의 출석·의결, 임원의 선임·피선임, 주택의 분양신청 등을 할 수 있다고 보아야 하므로, 이 경우 대표조합원이 아닌 토지등소유자는 분양신청을 할 수 없으며, 1명의 조합원에게 1개의 분양권만 주어지게 된다.
그렇다면 도시정비법 제39조 제1항 제3호에 따라 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 되어 그 대지부분에 공유관계가 발생한 경우가 아니라 하더라도 사실상 공유자(1개의 분양권을 공동소유)인 것처럼 대표조합원을 선정해야 하고, 종전자산 전체를 불가분적으로 하나로 평가해 그 한도내에서 2주택을 분양하는 것이므로 A와 B중 대표조합원이 도시정비법 제76조 제1항 제7호 다목에 근거해 2주택을 신청하는 경우에도 분양받은 주택에 대해 A와 B는 각 공유등기를 해야 한다.
나아가 A와 B는 1+1제도(1주택 2분양제도)에 따라 2채를 분양받을 경우 A와 B가 하나의 집단으로서 분양받는 2채의 종후자산에 대해 공동소유를 한다고 하더라도 A와 B가 각 2분의 1로 공동으로 소유하는 것으로 볼 근거는 없고 종전자산의 권리가액의 비율에 따라 분양받은 종후자산을 공동소유하는 것으로 보아야 한다.
그러므로 A와 B가 각자 단독으로 소유권을 취득하기 위해서는 준공 후 각 부동산에 대해 공동으로 소유권보존등기를 한 후에 공유물 분할절차를 거쳐서 어느 하나의 부동산을 상대방에게 이전하는 방법을 취해야 할 것이다.
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출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
이 경우 준공 및 이전고시 후 소유권보존등기를 할 때에 A와 B는 각각 단독으로 개별 등기를 할 수 있는지, 아니면 A와 B는 공동으로 등기를 해야 할까.
도시정비법 제2조 제9호 나목에서는 토지등소유자란 “재건축사업의 경우 정비구역안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자를 말한다”라고, 같은 법 제39조 제1항에서는 “정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때, 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때, 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다”라고 규정하고 있다.
그런데 위 도시정비법 제39조 제1항 제3호에서는 1명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 주택을 양도해 여러 명이 소유하게 된 경우 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보도록 하고 있다. 이는 조합설립인가 후 투기세력이 유입되어 조합원의 수가 늘어남으로 인해 정비사업의 사업성이 낮아지는 것을 막는 등 조합원의 재산권을 보호하기 위한 것이다.
그리고 투기의 목적이라는 내심의 의사는 외부에서 파악하기 어려우므로 조합설립인가 후 양도로 인해 1명이 소유하던 건축물 등을 여러 명이 소유하게 되었다는 객관적인 사실만 있으면 해당 규정을 일률적으로 적용하도록 했다.
이러한 대표조합원 제도의 취지와 관련 규정 체계에 비추어 볼 때 1명의 토지등소유자가 조합설립인가 후에 주택을 양도해 여러 명이 소유하게 된 경우에는 그 여러 명을 대표하는 1명이 조합원으로서 총회의 출석·의결, 임원의 선임·피선임, 주택의 분양신청 등을 할 수 있다고 보아야 하므로, 이 경우 대표조합원이 아닌 토지등소유자는 분양신청을 할 수 없으며, 1명의 조합원에게 1개의 분양권만 주어지게 된다.
그렇다면 도시정비법 제39조 제1항 제3호에 따라 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 되어 그 대지부분에 공유관계가 발생한 경우가 아니라 하더라도 사실상 공유자(1개의 분양권을 공동소유)인 것처럼 대표조합원을 선정해야 하고, 종전자산 전체를 불가분적으로 하나로 평가해 그 한도내에서 2주택을 분양하는 것이므로 A와 B중 대표조합원이 도시정비법 제76조 제1항 제7호 다목에 근거해 2주택을 신청하는 경우에도 분양받은 주택에 대해 A와 B는 각 공유등기를 해야 한다.
나아가 A와 B는 1+1제도(1주택 2분양제도)에 따라 2채를 분양받을 경우 A와 B가 하나의 집단으로서 분양받는 2채의 종후자산에 대해 공동소유를 한다고 하더라도 A와 B가 각 2분의 1로 공동으로 소유하는 것으로 볼 근거는 없고 종전자산의 권리가액의 비율에 따라 분양받은 종후자산을 공동소유하는 것으로 보아야 한다.
그러므로 A와 B가 각자 단독으로 소유권을 취득하기 위해서는 준공 후 각 부동산에 대해 공동으로 소유권보존등기를 한 후에 공유물 분할절차를 거쳐서 어느 하나의 부동산을 상대방에게 이전하는 방법을 취해야 할 것이다.
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