도시 및 주거환경정비법 제16조 제2항은 “정비구역의 지정권자는 정비구역을 지정(변경지정을 포함)하거나 정비계획을 결정(변경결정을 포함)한 때에는 정비계획을 포함한 정비구역 지정의 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 한다”라고 하고 있다.
또한 법 제77조는 제1항 각호에서 ①1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우 ②단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우 ③하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우 ④나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우 등에 있어 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날(이하 ‘기준일’)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정하고 있다.
그런데, 최초로 지정·고시된 정비구역에 포함된 건축물이 같은법 제77조 제1항 각 호의 어느 하나의 경우에 해당하게 된 후, 같은법 제16조 제2항 전단에 따라 정비구역 변경지정·고시가 되고 해당 건축물이 여전히 정비구역에 포함되는 경우,
같은법 제77조 제1항에 따라 건축물을 분양받을 권리를 산정하는 기준이 되는 ‘제16조 제2항 전단에 따른 고시가 있은 날’이 정비구역 지정·고시가 최초로 있은 날인지 아니면 정비구역 변경지정·고시가 있은 날인지가 문제될 수 있다.
결론부터 말하자면 이러한 경우 ‘제16조 제2항 전단에 따른 고시가 있은 날’은 정비구역 지정·고시가 최초로 있은 날이 권리산정 기준일이 될 것이다.
왜냐하면 도시 및 주거환경정비법 제77조 제1항에서는 정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우 등 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제16조 제2항의 입법취지가 정비구역 지정·고시 전후에 투기목적으로 토지를 분할하는 등 소위 ‘지분 쪼개기’를 한 경우 대표자 1인에게만 분양권을 부여하도록 함으로써 지분 쪼개기로 인한 조합원 수 증가, 토지 및 주택가격 상승, 그에 따른 정비사업의 사업성 저하 등의 문제가 발생하지 않도록 하려는 것이기 때문이다.
그런데 정비구역이 변경지정된 경우 분양권 산정 기준을 변경지정ㆍ고시일이라고 본다면, 정비구역 지정ㆍ고시가 있은 후에 개발에 따른 시세차익을 얻기 위해 투기목적으로 정비구역 내 토지를 분할하는 등 같은법 제77조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하게 되는 경우에도 최초로 정비구역이 지정·고시된 이후 분할된 토지 등을 기준으로 분양권을 인정받게 되어 도시정비법 제77조 제1항이 규정된 목적을 달성할 수 없게 된다.
다만 여기에도 예외는 있다. 최초 지정·고시된 정비구역에 포함되지 않았던 지역이 정비구역 변경지정·고시를 통해 새롭게 정비구역으로 편입되는 경우에도 정비구역이 최초로 지정·고시된 날의 다음 날을 기준으로 분양권을 산정하게 되면 정비구역으로 편입되기 전에 투기목적과 무관하게 분할된 토지 등에 대해서도 대표자 1인에게만 분양권이 인정됨에 따라 선의의 피해자가 발생할 수 있다.
그러므로 이러한 지역에 대해서는 해당 지역이 최초로 정비구역으로 편입된 정비구역 변경지정ㆍ고시가 있은 날의 다음 날을 기준으로 분양권을 산정해야 할 것이다.
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출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
또한 법 제77조는 제1항 각호에서 ①1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우 ②단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우 ③하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우 ④나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우 등에 있어 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날(이하 ‘기준일’)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정하고 있다.
그런데, 최초로 지정·고시된 정비구역에 포함된 건축물이 같은법 제77조 제1항 각 호의 어느 하나의 경우에 해당하게 된 후, 같은법 제16조 제2항 전단에 따라 정비구역 변경지정·고시가 되고 해당 건축물이 여전히 정비구역에 포함되는 경우,
같은법 제77조 제1항에 따라 건축물을 분양받을 권리를 산정하는 기준이 되는 ‘제16조 제2항 전단에 따른 고시가 있은 날’이 정비구역 지정·고시가 최초로 있은 날인지 아니면 정비구역 변경지정·고시가 있은 날인지가 문제될 수 있다.
결론부터 말하자면 이러한 경우 ‘제16조 제2항 전단에 따른 고시가 있은 날’은 정비구역 지정·고시가 최초로 있은 날이 권리산정 기준일이 될 것이다.
왜냐하면 도시 및 주거환경정비법 제77조 제1항에서는 정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우 등 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제16조 제2항의 입법취지가 정비구역 지정·고시 전후에 투기목적으로 토지를 분할하는 등 소위 ‘지분 쪼개기’를 한 경우 대표자 1인에게만 분양권을 부여하도록 함으로써 지분 쪼개기로 인한 조합원 수 증가, 토지 및 주택가격 상승, 그에 따른 정비사업의 사업성 저하 등의 문제가 발생하지 않도록 하려는 것이기 때문이다.
그런데 정비구역이 변경지정된 경우 분양권 산정 기준을 변경지정ㆍ고시일이라고 본다면, 정비구역 지정ㆍ고시가 있은 후에 개발에 따른 시세차익을 얻기 위해 투기목적으로 정비구역 내 토지를 분할하는 등 같은법 제77조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하게 되는 경우에도 최초로 정비구역이 지정·고시된 이후 분할된 토지 등을 기준으로 분양권을 인정받게 되어 도시정비법 제77조 제1항이 규정된 목적을 달성할 수 없게 된다.
다만 여기에도 예외는 있다. 최초 지정·고시된 정비구역에 포함되지 않았던 지역이 정비구역 변경지정·고시를 통해 새롭게 정비구역으로 편입되는 경우에도 정비구역이 최초로 지정·고시된 날의 다음 날을 기준으로 분양권을 산정하게 되면 정비구역으로 편입되기 전에 투기목적과 무관하게 분할된 토지 등에 대해서도 대표자 1인에게만 분양권이 인정됨에 따라 선의의 피해자가 발생할 수 있다.
그러므로 이러한 지역에 대해서는 해당 지역이 최초로 정비구역으로 편입된 정비구역 변경지정ㆍ고시가 있은 날의 다음 날을 기준으로 분양권을 산정해야 할 것이다.
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