도시환경정비사업이란 상업지역·공업지역 등을 대상으로 토지의 효율적 이용과 도심의 도시기능 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다.
대상지역이 상업지역과 공업지역 위주라는 점과 사업목적이 도심기능 회복과 상권 활성화를 위한 도시환경을 개선이라는 점에서 주택재개발·재건축 사업과 차이가 있다.
도시환경정비사업의 경우 그 시행자가 재개발이나 재건축처럼 조합이 되어야 하느냐에 대하여는 도시및주거환경정비법(이하 도시정비법) 제8조 제3항에서 “조합 또는 토지등소유자가 시행하거나”, 제13조 제1항 단서에서 “다만, 제8조 제3항에 따라 도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하고자 하는 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있기 때문에 사업시행자가 반드시 조합일 필요는 없으며 토지등소유자가 시행자가 될 수도 있는 것이다.
그렇다면 비법인사단에 불과한 토지등소유자가 재개발·재건축의 정비사업조합처럼 행정주체로서 공법인의 지위를 갖는 시기는 언제인가?
이에 대하여 대법원판례(2013.6.13.선고 2011두19994판결)는 “토지등소유자 방식의 도시환경정비사업에서 사업시행인가를 받은 토지등소유자들은 ‘행정주체’로서의 지위를 가지게 된다”라고 하여 사업시행인가를 받기 전에는 도시환경정비사업을 직접 시행하려는 토지등소유자라도 행정주체로서의 지위를 가지지 못한다고 보고 있다.
즉 도시환경정비사업 구역내 토지등소유자는 도시정비법 제28조 제7항에 따라 규약과 사업시행인가서에 전체 토지등소유자의 4분의3 이상의 동의를 얻어 사업시행인가를 받은 이후에야 조합과 같은 지위를 얻는다고 할 수 있다.
한편 정비구역내에 소유권의 강제취득 방법에 있어 재건축의 경우 ‘매도청구’가 있고 재개발의 경우 ‘수용’의 방법이 있다. 그런데 도시환경정비사업에서 아직 법인격이 없는 토지등소유자가 매도청구의 주체가 될 수 있느냐에 대해 국토교통부(구 건설교통부)의 회신은 “매도청구의 경우 재건축사업에만 인정되는 제도이므로 해당사항이 없다(2008.1.2.)”고 밝혔다.
따라서 도시환경정비사업의 토지등소유자방식의 경우는 사업시행인가를 받은 이후 ‘수용’의 절차에 의해 소유권을 강제취득해야 할 것이다.
실제 현장에서는 토지등소유자가 ‘토지개발위원회’ 등의 명칭으로 특정건설사를 공동시행자로 선정하고 주민들에게 ‘시행자’가 ‘시공자’의 지위를 겸해 명품아파트를 건설한다는 등의 홍보를 하는 경우가 많아 문제가 끊이지 않고 있다.
이에 대하여 국토교통부(구 건설교통부)는 “조합을 설립하는 경우에는 도시정비법 제11조에 따라 시공자를 선정해야 하나, 토지등소유자방식의 시행시 공동시행자의 선정은 당해 사업시행인가 후 규약에 따라 선정해야 할 것(건교부 주택반 2008.1.2.)”이라 하여 원칙적으로 위와 같은 사례는 부정적으로 보고 있는 듯하다.
다만, 도시정비법 제8조 제4항 각호(천재·지변 등)의 경우에는 도시환경정비사업의 경우에도 예외적으로 시장·군수가 직접정비사업을 시행하거나, 토지등소유자, 주택공사(주택공사 등이 건설업자 또는 등록사업자와 공동시행하는 경우를 포함) 등을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다.
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
대상지역이 상업지역과 공업지역 위주라는 점과 사업목적이 도심기능 회복과 상권 활성화를 위한 도시환경을 개선이라는 점에서 주택재개발·재건축 사업과 차이가 있다.
도시환경정비사업의 경우 그 시행자가 재개발이나 재건축처럼 조합이 되어야 하느냐에 대하여는 도시및주거환경정비법(이하 도시정비법) 제8조 제3항에서 “조합 또는 토지등소유자가 시행하거나”, 제13조 제1항 단서에서 “다만, 제8조 제3항에 따라 도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하고자 하는 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있기 때문에 사업시행자가 반드시 조합일 필요는 없으며 토지등소유자가 시행자가 될 수도 있는 것이다.
그렇다면 비법인사단에 불과한 토지등소유자가 재개발·재건축의 정비사업조합처럼 행정주체로서 공법인의 지위를 갖는 시기는 언제인가?
이에 대하여 대법원판례(2013.6.13.선고 2011두19994판결)는 “토지등소유자 방식의 도시환경정비사업에서 사업시행인가를 받은 토지등소유자들은 ‘행정주체’로서의 지위를 가지게 된다”라고 하여 사업시행인가를 받기 전에는 도시환경정비사업을 직접 시행하려는 토지등소유자라도 행정주체로서의 지위를 가지지 못한다고 보고 있다.
즉 도시환경정비사업 구역내 토지등소유자는 도시정비법 제28조 제7항에 따라 규약과 사업시행인가서에 전체 토지등소유자의 4분의3 이상의 동의를 얻어 사업시행인가를 받은 이후에야 조합과 같은 지위를 얻는다고 할 수 있다.
한편 정비구역내에 소유권의 강제취득 방법에 있어 재건축의 경우 ‘매도청구’가 있고 재개발의 경우 ‘수용’의 방법이 있다. 그런데 도시환경정비사업에서 아직 법인격이 없는 토지등소유자가 매도청구의 주체가 될 수 있느냐에 대해 국토교통부(구 건설교통부)의 회신은 “매도청구의 경우 재건축사업에만 인정되는 제도이므로 해당사항이 없다(2008.1.2.)”고 밝혔다.
따라서 도시환경정비사업의 토지등소유자방식의 경우는 사업시행인가를 받은 이후 ‘수용’의 절차에 의해 소유권을 강제취득해야 할 것이다.
실제 현장에서는 토지등소유자가 ‘토지개발위원회’ 등의 명칭으로 특정건설사를 공동시행자로 선정하고 주민들에게 ‘시행자’가 ‘시공자’의 지위를 겸해 명품아파트를 건설한다는 등의 홍보를 하는 경우가 많아 문제가 끊이지 않고 있다.
이에 대하여 국토교통부(구 건설교통부)는 “조합을 설립하는 경우에는 도시정비법 제11조에 따라 시공자를 선정해야 하나, 토지등소유자방식의 시행시 공동시행자의 선정은 당해 사업시행인가 후 규약에 따라 선정해야 할 것(건교부 주택반 2008.1.2.)”이라 하여 원칙적으로 위와 같은 사례는 부정적으로 보고 있는 듯하다.
다만, 도시정비법 제8조 제4항 각호(천재·지변 등)의 경우에는 도시환경정비사업의 경우에도 예외적으로 시장·군수가 직접정비사업을 시행하거나, 토지등소유자, 주택공사(주택공사 등이 건설업자 또는 등록사업자와 공동시행하는 경우를 포함) 등을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다.
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
