주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 존재하는 주택을 양도할 경우 주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하고, 향후 임대차계약 기간의 만료 등으로 인해 임대차계약이 종료되면 양수인이 임차인에게 임대차보증금반환 의무도 부담하게 된다.
그런데 주택의 양도인이 임대차보증금반환채권에 가압류가 되었음에도 이를 고지하지 않은 체 주택을 양도하고, 이에 양수인이 가압류된 사실을 모른 체 임대차보증금을 임차인에게 반환했다면 주택의 양수인은 가압류 채권자에게 대항할 수 없어 이중변제 여부가 문제된다.
이에 대해 대법원판례 다수의견은 “주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우, 양수인이 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계하므로 가압류채권자는 양수인에 대하여만 가압류의 효력을 주장할 수 있다(대법원 2013.1.17, 선고, 2011다49523, 전원합의체 판결)”라고 판시했다.
그 이유는 “주택임대차보호법 제3조 제4항은 ‘대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’라고 규정하고 있고, 위 규정을 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합해 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다. 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데, 임대주택이 양도되었음에도 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행 절차에서 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 되기 때문이다”라는 이유다.
그러나 위 대법원판례 다수의견에 따라 가압류권자를 보호하기 위해 주택의 양수인이 가압류권자에게 대항하지 못해 이중으로 변제할 의무를 부담하게 된다면 부동산 가압류와는 달리 채권 가압류는 특성상 제3채무자에게 송달만으로 효력이 발생함으로 달리 공시방법이 없기 때문에 이를 알 수 없는 주택의 양수인으로서는 심히 부당하다 할 것이므로 선의ㆍ무과실의 양수인을 보호할 필요성이 있다.
그래서 위 대법원판례 보충의견에서는 “주택의 양수인이 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 모르고 과실 없이 임차인에게 변제할 경우에 그것에 채권의 준점유자에 대한 변제 효과를 인정해 선의·무과실의 양수인을 보호하는 것을 생각해 볼 수는 있다”라고 하여 민법 470조에 의거 채권의 준점유자에 대한 변제로 보호받을 수는 있을 것이다.
이와 같이 채권의 준점유자에 대한 변제 효과를 인정받기 위해서는 양수인 자신이 선의ㆍ무과실임을 입증해야 하므로 주택의 양수인은 매매계약 채결 이전에 임대차보증금 반환채권에 가압류 또는 압류된 것이 없는지 양도인과 임차인을 통해 철저히 확인하고, 또한 임차인에게 보증금을 지급하기 전에 임차인으로부터 임대차보증금 반환채권에 가압류 또는 압류가 되어있지 않았다는 내용의 확인서 등을 받아 근거를 마련해두어야 한다.
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
그런데 주택의 양도인이 임대차보증금반환채권에 가압류가 되었음에도 이를 고지하지 않은 체 주택을 양도하고, 이에 양수인이 가압류된 사실을 모른 체 임대차보증금을 임차인에게 반환했다면 주택의 양수인은 가압류 채권자에게 대항할 수 없어 이중변제 여부가 문제된다.
이에 대해 대법원판례 다수의견은 “주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우, 양수인이 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계하므로 가압류채권자는 양수인에 대하여만 가압류의 효력을 주장할 수 있다(대법원 2013.1.17, 선고, 2011다49523, 전원합의체 판결)”라고 판시했다.
그 이유는 “주택임대차보호법 제3조 제4항은 ‘대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’라고 규정하고 있고, 위 규정을 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합해 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다. 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데, 임대주택이 양도되었음에도 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행 절차에서 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 되기 때문이다”라는 이유다.
그러나 위 대법원판례 다수의견에 따라 가압류권자를 보호하기 위해 주택의 양수인이 가압류권자에게 대항하지 못해 이중으로 변제할 의무를 부담하게 된다면 부동산 가압류와는 달리 채권 가압류는 특성상 제3채무자에게 송달만으로 효력이 발생함으로 달리 공시방법이 없기 때문에 이를 알 수 없는 주택의 양수인으로서는 심히 부당하다 할 것이므로 선의ㆍ무과실의 양수인을 보호할 필요성이 있다.
그래서 위 대법원판례 보충의견에서는 “주택의 양수인이 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 모르고 과실 없이 임차인에게 변제할 경우에 그것에 채권의 준점유자에 대한 변제 효과를 인정해 선의·무과실의 양수인을 보호하는 것을 생각해 볼 수는 있다”라고 하여 민법 470조에 의거 채권의 준점유자에 대한 변제로 보호받을 수는 있을 것이다.
이와 같이 채권의 준점유자에 대한 변제 효과를 인정받기 위해서는 양수인 자신이 선의ㆍ무과실임을 입증해야 하므로 주택의 양수인은 매매계약 채결 이전에 임대차보증금 반환채권에 가압류 또는 압류된 것이 없는지 양도인과 임차인을 통해 철저히 확인하고, 또한 임차인에게 보증금을 지급하기 전에 임차인으로부터 임대차보증금 반환채권에 가압류 또는 압류가 되어있지 않았다는 내용의 확인서 등을 받아 근거를 마련해두어야 한다.
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
