재개발사업에서 세입자의 건물명도의무와 조합의 주거이전비, 이사비 지급의무와의 이행관계에 관해 최근 판례가 있어 소개한다.
사례는 A재개발정비사업조합이 관리처분계획인가를 받아 그 내용이 고시된 후 사업시행구역 내 부동산의 조합원인 B의 세입자인 C를 상대로 부동산 인도를 구하였는데, C가 주거이전비, 이사비를 지급받을 때까지 인도를 거절한다는 취지의 선이행 항변을 한 사안이다.
우선 법 규정을 살펴보면 도시정비법 제81조 제1항 본문에 의하면, “종전의 토지 또는 건축물의 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다(단서 제2호)”라고 돼 있다.
그리고 도시정비법 제65조 제1항 본문에 의하면 “정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용은 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’을 준용한다”라고 규정하고 있다
이에 판례는 “주거용 건물의 거주자가 보상받을 수 있는 주거이전비와 이사비의 보상은 단순한 보상이 아니라 손실의 보상이 분명하므로 도시정비법 제81조 제1항 단서 제2호가 말하는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 따른 손실보상에는 영업손실보상뿐만 아니라 주거이전비, 이사비 보상금이 포함된다고 할 것이다. 따라서 찬성 조합원의 세입자가 주거이전비, 이사비 보상금의 지급을 받지 못한 경우에는 종전대로 사용하거나 수익할 수 있으므로 명도 요구에 대해서 정당하게 거절할 수 있는데, 이사의 준비 단계에서부터 이사비의 일부 금전 지출이 필요하다는 점, 건물인도 의무의 이행을 원활하게 하기 위한 측면에서도 미리 지급되어야 하는 점, 주거이전비는 이사 갈 곳을 마련해놓기 위한 것이니 당연히 원칙적으로 선지급되어야 하는 성격의 돈일 것인데 이사비도 주거이전비와 마찬가지로 묶어서 선이행으로 취급함이 간명하여 합리성이 있는 점 등을 고려하면, ‘선결적’ 견련성이 인정될 수 있다. 그러므로 이사비를 지급받을 때까지 인도를 거절한다는 항변은 본질적으로 선이행 항변이며, 이는 민사상 A조합의 적극적 청구인 인도청구에 대응하는 C의 소극적 항변에 불과하고 본질적 견련성 있는 항변이므로 민사재판에서도 주장할 수 있다”라고 판시했다.
이와 같이 재개발 조합이 세입자에게 지급하는 주거이전비, 이사비는 선이행 채무이다.
따라서 재개발조합에서 세입자를 상대로 건물명도소송을 제기하거나 또는 전체 점유자에 대하여 일괄명도소송을 제기할 경우 먼저 주거이전비, 이사비를 세입자에게 지급 또는 공탁을 해서 세입자의 권리를 보호하고 사전에 항변을 절단시켜 건물(일괄)명도소송 취지에 부합하도록 신속하게 소송을 종결시켜 강제집행을 해야 할 것이다.
만약, 이를 간과한 채 건물(일괄)명도소송을 제기한다면 명도소송 절차는 당연히 지연될 것이고, 이로 인해 강제집행이 지연되고 더 나아가 사업 전체가 지연될 것이다. 이는 전체 조합원들의 분담금에 직접적인 영향을 미치므로 재개발조합에서 반드시 주의해야 한다.
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
사례는 A재개발정비사업조합이 관리처분계획인가를 받아 그 내용이 고시된 후 사업시행구역 내 부동산의 조합원인 B의 세입자인 C를 상대로 부동산 인도를 구하였는데, C가 주거이전비, 이사비를 지급받을 때까지 인도를 거절한다는 취지의 선이행 항변을 한 사안이다.
우선 법 규정을 살펴보면 도시정비법 제81조 제1항 본문에 의하면, “종전의 토지 또는 건축물의 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다(단서 제2호)”라고 돼 있다.
그리고 도시정비법 제65조 제1항 본문에 의하면 “정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용은 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’을 준용한다”라고 규정하고 있다
이에 판례는 “주거용 건물의 거주자가 보상받을 수 있는 주거이전비와 이사비의 보상은 단순한 보상이 아니라 손실의 보상이 분명하므로 도시정비법 제81조 제1항 단서 제2호가 말하는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 따른 손실보상에는 영업손실보상뿐만 아니라 주거이전비, 이사비 보상금이 포함된다고 할 것이다. 따라서 찬성 조합원의 세입자가 주거이전비, 이사비 보상금의 지급을 받지 못한 경우에는 종전대로 사용하거나 수익할 수 있으므로 명도 요구에 대해서 정당하게 거절할 수 있는데, 이사의 준비 단계에서부터 이사비의 일부 금전 지출이 필요하다는 점, 건물인도 의무의 이행을 원활하게 하기 위한 측면에서도 미리 지급되어야 하는 점, 주거이전비는 이사 갈 곳을 마련해놓기 위한 것이니 당연히 원칙적으로 선지급되어야 하는 성격의 돈일 것인데 이사비도 주거이전비와 마찬가지로 묶어서 선이행으로 취급함이 간명하여 합리성이 있는 점 등을 고려하면, ‘선결적’ 견련성이 인정될 수 있다. 그러므로 이사비를 지급받을 때까지 인도를 거절한다는 항변은 본질적으로 선이행 항변이며, 이는 민사상 A조합의 적극적 청구인 인도청구에 대응하는 C의 소극적 항변에 불과하고 본질적 견련성 있는 항변이므로 민사재판에서도 주장할 수 있다”라고 판시했다.
이와 같이 재개발 조합이 세입자에게 지급하는 주거이전비, 이사비는 선이행 채무이다.
따라서 재개발조합에서 세입자를 상대로 건물명도소송을 제기하거나 또는 전체 점유자에 대하여 일괄명도소송을 제기할 경우 먼저 주거이전비, 이사비를 세입자에게 지급 또는 공탁을 해서 세입자의 권리를 보호하고 사전에 항변을 절단시켜 건물(일괄)명도소송 취지에 부합하도록 신속하게 소송을 종결시켜 강제집행을 해야 할 것이다.
만약, 이를 간과한 채 건물(일괄)명도소송을 제기한다면 명도소송 절차는 당연히 지연될 것이고, 이로 인해 강제집행이 지연되고 더 나아가 사업 전체가 지연될 것이다. 이는 전체 조합원들의 분담금에 직접적인 영향을 미치므로 재개발조합에서 반드시 주의해야 한다.
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
