매도청구와 명도청구에 관하여 혼동하는 사람들이 많다.
우선 명도란 거주자가 부동산(특히 건물)에 존재하던 거주자 소유의 모든 동산 등을 취거하여 비워진 상태로 점유할 자에게 부동산의 점유를 이전하는 것을 말한다.
이에 반해 매도청구는 점유여부를 불문하고 소유권을 이전하라는 청구이다. 주로 사업에 반대하는 토지등소유자가 피고가 된다.
이중 매도청구의 몇가지 점에 관하여 서술하고자 한다. 먼저 요건과 시기에 관해 기존의 주택법은 제22조 ②항에서 “제11조 제1항에 따라 인가를 받아 설립된 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다”라고 규정하여 마치 리모델링주택조합의 설립인가 즉시 매도청구권을 행사할 수 있는 듯이 규정하고 있었다.
이에 관해 판례는 위 규정을 “사업계획승인신청 시 동의요건(주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75% 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50% 이상의 동의)과 사업계획승인신청을 할 시점에 매도청구권을 행사해야 한다”고 해석하고 있었다.
2021년 주택법 개정을 통해 이를 판례의 입장과 같이 입법으로 정리했다. 특히, 시기에 관련해 살펴봐야할 또 다른 규정이 있는바 바로 주택법 제21조(대지의 소유권 확보 등)이다.
주택법 제21조 ① 제15조제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
제66조제2항에 따라 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합이 제22조제2항에 따라 매도청구를 하는 경우
즉 사업계획승인을 신청하려면 주택조합의 소유권 확보가 원칙이고, 예외적으로 소유권확보가 되지 않은 경우에는, 리모델링주택조합의 경우 매도청구권이라도 행사할 것을 요구하고 있다.
위 규정들을 종합적으로 해석하자면 매도청구권의 행사는 행위허가(사업계획승인) 요건으로서의 결의 후 사업계획승인신청 전까지 해야 할 것으로 판단된다.
주택법 제22조 ③항에서 “제1항 및 제2항에 따른 매도청구에 관하여는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제48조를 준용한다. 이 경우 구분소유권 및 대지사용권은 주택건설사업 또는 리모델링사업의 매도청구의 대상이 되는 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리로 본다”라고 규정하여, 매도청구권의 행사절차는‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 규정된 절차에 따라 진행해야 한다.
매도청구를 하기 위해서는 시가를 지급해야 한다. 시가는 매도청구시에 구체적으로 표시할 것은 없고, 적정한 시가에 따라 매도하라는 취지의 통지를 하면 될 것이고, 그 시가는 종국적으로는 법원이 정하게 될 것이다.
대법원은 “시가란 매도청구권이 행사된 당시 리모델링으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다”라고 판시해 개발이익을 반영하고 있다.
리모델링의 경우 사업진행중에 매매가 자유롭기 때문에 유사물건에 거래가액을 확인할 수 있다면 그 거래가액이 시가로 인정될 수 있을 것으로 보인다.
마지막으로 리모델링의 경우는 아니지만 재건축의 경우 매도청구권 소송이 확정되었더라도 조합에 결의서를 제출해 조합원이 될 수 있다는 판결이 있는데, 이는 리모델링에서도 그대로 반영될 수 있을 것으로 보인다.
이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)
우선 명도란 거주자가 부동산(특히 건물)에 존재하던 거주자 소유의 모든 동산 등을 취거하여 비워진 상태로 점유할 자에게 부동산의 점유를 이전하는 것을 말한다.
이에 반해 매도청구는 점유여부를 불문하고 소유권을 이전하라는 청구이다. 주로 사업에 반대하는 토지등소유자가 피고가 된다.
이중 매도청구의 몇가지 점에 관하여 서술하고자 한다. 먼저 요건과 시기에 관해 기존의 주택법은 제22조 ②항에서 “제11조 제1항에 따라 인가를 받아 설립된 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다”라고 규정하여 마치 리모델링주택조합의 설립인가 즉시 매도청구권을 행사할 수 있는 듯이 규정하고 있었다.
이에 관해 판례는 위 규정을 “사업계획승인신청 시 동의요건(주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75% 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50% 이상의 동의)과 사업계획승인신청을 할 시점에 매도청구권을 행사해야 한다”고 해석하고 있었다.
2021년 주택법 개정을 통해 이를 판례의 입장과 같이 입법으로 정리했다. 특히, 시기에 관련해 살펴봐야할 또 다른 규정이 있는바 바로 주택법 제21조(대지의 소유권 확보 등)이다.
주택법 제21조 ① 제15조제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
제66조제2항에 따라 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합이 제22조제2항에 따라 매도청구를 하는 경우
즉 사업계획승인을 신청하려면 주택조합의 소유권 확보가 원칙이고, 예외적으로 소유권확보가 되지 않은 경우에는, 리모델링주택조합의 경우 매도청구권이라도 행사할 것을 요구하고 있다.
위 규정들을 종합적으로 해석하자면 매도청구권의 행사는 행위허가(사업계획승인) 요건으로서의 결의 후 사업계획승인신청 전까지 해야 할 것으로 판단된다.
주택법 제22조 ③항에서 “제1항 및 제2항에 따른 매도청구에 관하여는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제48조를 준용한다. 이 경우 구분소유권 및 대지사용권은 주택건설사업 또는 리모델링사업의 매도청구의 대상이 되는 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리로 본다”라고 규정하여, 매도청구권의 행사절차는‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 규정된 절차에 따라 진행해야 한다.
매도청구를 하기 위해서는 시가를 지급해야 한다. 시가는 매도청구시에 구체적으로 표시할 것은 없고, 적정한 시가에 따라 매도하라는 취지의 통지를 하면 될 것이고, 그 시가는 종국적으로는 법원이 정하게 될 것이다.
대법원은 “시가란 매도청구권이 행사된 당시 리모델링으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다”라고 판시해 개발이익을 반영하고 있다.
리모델링의 경우 사업진행중에 매매가 자유롭기 때문에 유사물건에 거래가액을 확인할 수 있다면 그 거래가액이 시가로 인정될 수 있을 것으로 보인다.
마지막으로 리모델링의 경우는 아니지만 재건축의 경우 매도청구권 소송이 확정되었더라도 조합에 결의서를 제출해 조합원이 될 수 있다는 판결이 있는데, 이는 리모델링에서도 그대로 반영될 수 있을 것으로 보인다.
이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)
