재건축사업의 정비구역 내 2주택을 소유하고 있던 토지등소유자(A)가 조합설립인가 후에도 재건축사업에 동의하지 않은 상태에서 그 중 1주택을 토지등소유자가 아닌 자(B)에게 양도하고, 이후 양도인(A)과 양수인(B)이 재건축사업에 각각 동의했다.
이 경우에 A와 B를 대표하는 1명만 조합원으로 보아야 하는지, 아니면 A와 B를 각각 조합원으로 보아야 하는지가 실무상 문제된 사례가 있다.
결론적으로 이 사안의 경우, A과 B를 대표하는 1명만을 조합원으로 보아야 한다.
왜냐하면 첫째, 도시정비법 제39조 제1항 각호 외의 부분 본문 및 제3호에서는 정비사업의 조합원은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당함)로 하되, 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있다.
같은 항 각호 외의 부분 본문 괄호의 내용은 재건축사업의 경우 사업에 동의하지 않는 토지등소유자는 조합원으로 보지 않는다는 의미일 뿐, 다수 소유자를 대표하는 1명만을 조합원으로 보도록 하는 요건인 같은 항 각 호의 적용 여부를 그 동의 여부에 따라 결정하려는 취지는 아니라고 할 것이다. 이에 대해서는 법제처의 유권해석도 뜻을 같이한다.
둘째, 도시정비법 제39조 제1항 각호 외의 부분 본문 및 같은 항 제3호를 종합하면‘조합설립인가 후’에 1명의 토지등소유자로부터 토지 및 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그들을 대표하는 1명만이 조합원이 된다는 점이 문언상 명백하다.
그리고 이 규정은 본인 소유의 여러 건축물 중 하나를 조합설립인가 후 제3자에게 양도하고 그 양도 이후에도 여전히 해당 정비구역 내에 다른 건축물을 소유하고 있는 양도인과 양수인에 대해서도 적용되는 것이다.
법제처의 유권해석에 따르면 주택의 양수 시기가 조합설립인가 후인 것이 분명함에도 양도 시 양도인인 토지등소유자가 재건축사업에 동의하지 않은 상태였다는 사정이 있다고 하여 양도인과 양수인 각각을 조합원으로 보는 것은 본질적으로 차이가 없는 사안을 달리 취급하는 것으로 타당하지 않다고 한다.
셋째, 현행 도시정비법 제39조 제1항 제3호는 투기세력 유입에 의한 도시정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하려는 것이 그 취지이다. 투기의 목적이라는 내심의 의사는 외부에서 파악하기 어려우므로 조합설립인가 후 양도로 인해 1명이 소유하던 건축물 등을 여러 명이 소유하게 되었다는 객관적인 사실이 있으면 해당 규정을 일률적으로 적용해야 할 것이다.
주택의 양수 시기가 조합설립인가 후라면 도시정비법 제39조 제1항 제3호가 일률적으로 적용된다고 보는 것이 위와 같은 입법의도에 부합하는 해석이라고 할 것이다.
만약 A과 B를 각각 조합원으로 본다면, 재건축사업 정비구역 내 건축물들을 소유한 토지등소유자가 조합설립인가 후 재건축사업에 동의하지 않는 상태에서 개별 건축물 등을 양도함으로써 조합원의 숫자가 제한 없이 확대될 수 있어, 투기를 방지하려는 입법취지를 달성하기 어려워지고, 재건축사업의 원활한 추진이 저해될 수 있기 때문이기도 하다.
따라서 이 사안의 경우, 양도인(A)과 양수인(B)을 대표하는 1명만을 조합원으로 보아야 한다.
이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)
기고 : 하우징헤럴드
이 경우에 A와 B를 대표하는 1명만 조합원으로 보아야 하는지, 아니면 A와 B를 각각 조합원으로 보아야 하는지가 실무상 문제된 사례가 있다.
결론적으로 이 사안의 경우, A과 B를 대표하는 1명만을 조합원으로 보아야 한다.
왜냐하면 첫째, 도시정비법 제39조 제1항 각호 외의 부분 본문 및 제3호에서는 정비사업의 조합원은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당함)로 하되, 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있다.
같은 항 각호 외의 부분 본문 괄호의 내용은 재건축사업의 경우 사업에 동의하지 않는 토지등소유자는 조합원으로 보지 않는다는 의미일 뿐, 다수 소유자를 대표하는 1명만을 조합원으로 보도록 하는 요건인 같은 항 각 호의 적용 여부를 그 동의 여부에 따라 결정하려는 취지는 아니라고 할 것이다. 이에 대해서는 법제처의 유권해석도 뜻을 같이한다.
둘째, 도시정비법 제39조 제1항 각호 외의 부분 본문 및 같은 항 제3호를 종합하면‘조합설립인가 후’에 1명의 토지등소유자로부터 토지 및 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그들을 대표하는 1명만이 조합원이 된다는 점이 문언상 명백하다.
그리고 이 규정은 본인 소유의 여러 건축물 중 하나를 조합설립인가 후 제3자에게 양도하고 그 양도 이후에도 여전히 해당 정비구역 내에 다른 건축물을 소유하고 있는 양도인과 양수인에 대해서도 적용되는 것이다.
법제처의 유권해석에 따르면 주택의 양수 시기가 조합설립인가 후인 것이 분명함에도 양도 시 양도인인 토지등소유자가 재건축사업에 동의하지 않은 상태였다는 사정이 있다고 하여 양도인과 양수인 각각을 조합원으로 보는 것은 본질적으로 차이가 없는 사안을 달리 취급하는 것으로 타당하지 않다고 한다.
셋째, 현행 도시정비법 제39조 제1항 제3호는 투기세력 유입에 의한 도시정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하려는 것이 그 취지이다. 투기의 목적이라는 내심의 의사는 외부에서 파악하기 어려우므로 조합설립인가 후 양도로 인해 1명이 소유하던 건축물 등을 여러 명이 소유하게 되었다는 객관적인 사실이 있으면 해당 규정을 일률적으로 적용해야 할 것이다.
주택의 양수 시기가 조합설립인가 후라면 도시정비법 제39조 제1항 제3호가 일률적으로 적용된다고 보는 것이 위와 같은 입법의도에 부합하는 해석이라고 할 것이다.
만약 A과 B를 각각 조합원으로 본다면, 재건축사업 정비구역 내 건축물들을 소유한 토지등소유자가 조합설립인가 후 재건축사업에 동의하지 않는 상태에서 개별 건축물 등을 양도함으로써 조합원의 숫자가 제한 없이 확대될 수 있어, 투기를 방지하려는 입법취지를 달성하기 어려워지고, 재건축사업의 원활한 추진이 저해될 수 있기 때문이기도 하다.
따라서 이 사안의 경우, 양도인(A)과 양수인(B)을 대표하는 1명만을 조합원으로 보아야 한다.
이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)
기고 : 하우징헤럴드
