투기과열지구의 재건축사업에서 여러 명의 공유에 속하는 건축물에 대해 그 여러 명을 대표하여 조합원이 된 자가 조합설립인가 후 지분 전부를 양도한 경우 조합원 자격(「도시 및 주거환경정비법」 제39조제2항 등 관련)

「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제39조제1항 각 호 외의 부분 본문 및 제1호에서는 정비사업의 조합원은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당함)로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 투기과열지구(각주: 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구를 말하며, 이하 같음.)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후 재건축사업의 건축물 또는 토지를 양수(각주: 매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외하며, 이하 같음)한 자는 같은 조 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있는바,

  투기과열지구 재건축사업 정비구역 내 1개의 건축물을 공유하는 A와 B를 대표하여 A가 조합원이 되었으나, 조합설립인가 후 A가 해당 건축물에 대한 자신의 지분 전부를 조합원이 아닌 제3자(C)에게 양도하여 B와 그 제3자(C)가 건축물을 공유하게 된 경우, B가 도시정비법 제39조제1항 각 호 외의 부분 본문 및 제1호에 따라 건축물의 공유자들을 대표하는 조합원(이하 “공유자대표조합원”이라 함)이 될 수 있는지?

  이 사안의 경우, B는 도시정비법 제39조제1항 각 호 외의 부분 본문 및 제1호에 따라 공유자대표조합원이 될 수 있습니다. 

  도시정비법 제39조제2항 각 호 외의 부분 본문은 토지등소유자에게 조합원 자격을 부여하고 있는 같은 조 제1항에 대한 특례로서, 재건축주택의 투기수요를 차단하기 위해 투기과열지구 내 재건축정비사업의 조합설립인가 후 해당 사업의 건축물 또는 토지를 양수하더라도 양수인은 조합원 자격을 취득할 수 없도록 제한하려는 규정으로, 해당 규정에 따라 조합원 자격 취득이 제한되는 대상은 그 문언상 “양수인”에 한정됨이 명백하고(각주: 법제처 2018. 4. 16. 회신 17-0691 해석례 참조), 지분을 양도하지 않은 다른 공유자에 대해서는 별도의 규정을 두고 있지 않으므로, 조합원 자격에 관한 원칙 규정인 도시정비법 제39조제1항에 따라 조합원이 될 수 있는지를 판단해야 할 것인바, 조합설립인가 후 지분을 양수한 C가 같은 조 제2항 본문에 따라 조합원 자격 취득이 제한되더라도, 공유자 B는 같은 조 제1항제1호에 따라 공유자들을 대표하는 1명으로서 조합원이 될 수 있다고 보아야 할 것입니다.

  그리고 도시정비법령에서 조합설립인가 후 공유자대표조합원이 다른 공유자로 변경되는 것을 일반적으로 제한하는 규정이나 공유자대표조합원의 공유지분 전부를 양수한 자가 조합원 자격을 취득할 수 없는 경우 다른 공유자가 공유자대표조합원이 되는 것을 제한하는 규정을 두고 있지 않은 점에 비추어 보면, 투기과열지구 내 재건축 정비구역에서 조합설립인가 후 대표조합원의 건축물에 대한 지분 전부를 양수한 양수인에게 조합원 자격 취득이 제한되는 사정이 존재한다고 하더라도 해당 건축물의 다른 공유자들은 공유자대표조합원을 새롭게 선임하여 재건축 사업에 조합원으로서 계속 참여할 수 있다고 보는 것이 타당합니다.

  또한 도시정비법 제39조제1항제1호는 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때에는 공유자로 하여금 사업시행자인 조합에 대한 관계에 있어서 공유자 1명을 공유자대표조합원으로 선정하고, 그 1명을 조합에 등록하도록 하여 하나의 의결권 등을 행사하게 함으로써 조합 운영의 절차적 편의를 도모하려는 것으로서, B와 같은 나머지 공유자를 조합원이 되지 못하도록 하려는 취지로 볼 수는 없다고 할 것인데(각주: 대법원 2009. 2. 12. 선고 2006다53245 판결례 참조), 조합설립인가 후 건축물의 대표조합원의 지분 양도가 있는 경우 기존의 다른 공유자들 전부가 공유자대표조합원이 될 수 없다고 보는 것은 이러한 규정취지에 반할 뿐만 아니라, 결국 공유자대표조합원이 없기 때문에 B와 같은 나머지 공유자가 같은 법 제72조에 따라 분양신청을 할 방법이 없게 되어 공유자 중 1명에 지나지 않는 공유자대표조합원의 지분 처분이 다른 공유자의 권리를 과도하게 제한하는 결과를 가져오므로 타당하지 않습니다.

  따라서 이 사안의 경우, B는 도시정비법 제39조제1항 각 호 외의 부분 본문 및 제1호에 따라 공유자대표조합원이 될 수 있습니다.
<관계 법령>
  도시 및 주거환경정비법
제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다.
  1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
  2.·3. (생  략)
  ② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.
  1. ∼ 7. (생  략)
  ③ (생  략)
제129조(사업시행자 등의 권리·의무의 승계) 사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자(이하 “권리자”라 한다)의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리·의무는 새로 사업시행자와 권리자로 된 자가 승계한다